1月8日，易居企業(yè)集團專業(yè)執(zhí)行官丁祖昱透過數(shù)據(jù)矩陣對2019年地產(chǎn)市場作出了部分預測。

《國際金融報》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士，試圖透過這些預測觀點的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向?qū)ふ腋�多的落腳點，以期在摸索中前行。

1 仍是經(jīng)濟壓艙石

經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場預測的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調(diào)，希望鼓勵更多行業(yè)人士。他說，沒有必要對房地產(chǎn)的未來失去信心，特別是對2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量，這個行業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。

但在調(diào)控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟”的質(zhì)疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調(diào)下，未來房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中將扮演怎樣的角色？

一位十強房企的高管對《國際金融報》記者表示，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，但中國城鎮(zhèn)化進程遠未結(jié)束，消費者對美好生活對好房子的需求沒有減少，房地產(chǎn)對GDP的貢獻依然可觀（超過16%），對上下游的拉動依然強勁。在經(jīng)濟下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)定中國經(jīng)濟的壓艙石。

2 “放水”難解渴

1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

中國人民銀行相關(guān)負責人表示，此次降準將凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟貸款資金來源。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的點則是：此次降準能否讓更多資金流入樓市？

丁祖昱認為，2019年上半年可能是十年來房地產(chǎn)壓力最大的一個上半年，政策可能會有一些變動，但不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會馬上作用于房地產(chǎn)。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來四次降準都沒有帶動樓市上漲，此次也不會帶來過多影響。

張宏偉認為，2019年樓市調(diào)控依然是大基調(diào)，面對政策給予房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進入開發(fā)領(lǐng)域，因此釋放出的流動資金難以對房地產(chǎn)產(chǎn)生作用。房企資金面仍會緊張，樓市降價的趨勢基本不會改變。

在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，也創(chuàng)下了2017年以來融資新低。

3 “四限”放松有望

在經(jīng)歷很長一段時間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場在2018年最后一個月釋放出些許松綁的信號。這段時間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售、限價的信息，即便衡陽在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷，外界依然認為房地產(chǎn)市場松綁幾成定局。

一位二十強房企的高管在接受《國際金融報》記者采訪時表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即樓市不能大起大落、房價不能大漲大跌。“四限”是在市場火爆之時的抑制政策，而當市場降溫之時則需要放松政策、調(diào)整預期、托底成交與投資。

上述高管直言，未來，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動、尋求平衡。

4 行業(yè)規(guī)模下降

2018上半年，三四線城市的銷售額整體占比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個百分點。丁祖昱認為這是一個值得關(guān)注的信號，三四線城市整體成交乏力將會直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

一位不愿具名的知名地產(chǎn)人對《國際金融報》記者表示，總體來看，一二線城市人口仍在凈流入，需求長期穩(wěn)定增長。三四線城市人口有進有出、基本平衡、需求穩(wěn)定。五六線城市人口流出、需求難以增長。

他分析，未來不會再有大規(guī)模的政策刺激，市場規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過2018年市場規(guī)模的概率應該不大。

5 剛需下滑

丁祖昱會上提出的另外一個警示，緣于遠郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，項目地段、設(shè)施等方面的限制及購房者對于房價下跌的預期均是造成剛需房成交下滑的原因。“以上海為例，中環(huán)均價為9萬元/平，外圍郊環(huán)為4萬元/平，且外圍產(chǎn)品為減配、簡配或毛坯，性價比不高。”

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應量占比達80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應量占比達65%。從需求端來看，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大，供需關(guān)系相對最為緩和。”

“還未見底”是陳澤帥對2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場預期，他表示，“降價會讓產(chǎn)品更具競爭力。”

盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤，供大于求的情況對剛需有利。

“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢。目前政策對于普通住房較為關(guān)心，對于低收入群體、購房困難群體，加大公租房供應力度，對于有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應共有產(chǎn)權(quán)房。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“同時，租賃市場發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來年輕人租房的數(shù)量和比重會提升。”