文｜田國寶

2018年初，共有46家房企制定千億目標(biāo)，一年后有13家房企銷售額首次跨過千億大關(guān)，千億房企數(shù)量達(dá)到了30家，無論擴(kuò)容數(shù)量還是絕對數(shù)量都刷新歷史記錄。

市場層面，全年銷售額突破14萬億元大關(guān)，同樣創(chuàng)造歷史新高。證券機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測，2019年房地產(chǎn)市場規(guī)模將下降2-5個百分點。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為，短期內(nèi)千億房企將維持在30-35家左右。

一位港股上市房企的高管表示，房企爭得并不僅僅是規(guī)模，而是一張房地產(chǎn)行業(yè)的“入場券”，“達(dá)不到一定規(guī)模，你連錢都融不到。所以你要不想在未來某一天被巨頭吃掉，就只能做大規(guī)模。”目前部分金融機(jī)構(gòu)將房企融資門檻提高到30強(qiáng)。

在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌只是早晚的事。如何能在洗牌中存活下來。在沒有更多量化指標(biāo)衡量的情況下，“千億規(guī)模”被普遍認(rèn)為是可量化的指標(biāo)。正如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2018年中期報所言：“規(guī)模效應(yīng)決定生死”已經(jīng)成為行業(yè)共識。

千億就真的安全嗎？Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年為房企償債高峰期，全年房企到期債務(wù)高達(dá)6萬億元規(guī)模。

2018年中弘股份成為第一家因債務(wù)而退市的房企，2019年，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資未能改善、償債高峰的來臨，一些現(xiàn)金無法覆蓋到期債務(wù)的房企，這種債務(wù)風(fēng)險也在加劇。

綠地樣本

從2010年萬科首破千億，到2015年千億軍團(tuán)只有7家企業(yè)。2016年千億房企增加到12家，2017年增至17家，2018年完成了一次大爆發(fā)，千億房企數(shù)量增加至30家，另外還有6家900億元級別的準(zhǔn)千億房企。

2012年，在萬科之后，綠地和保利同時進(jìn)入千億序列。2014年綠地將銷售規(guī)模突破2000億元大關(guān)，取代萬科成為行業(yè)一哥。

一位熟悉綠地的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報記者，當(dāng)銷售規(guī)模達(dá)到千億級別，尤其是超越萬科成為行業(yè)老大后，公司從上到下彌漫著樂觀情緒。

當(dāng)時綠地計劃在中國每個重要的省會城市建設(shè)一座地標(biāo)——綠地中心。彼時，每一位到訪綠地集團(tuán)總部或區(qū)域中心的客人，都會看到綠地宣傳片中反復(fù)播放著每一個綠地中心高度及在當(dāng)?shù)亟ㄖ�中排名�?/p>

上述熟悉綠地人士透露，由于過度追求地標(biāo)建筑物項目，導(dǎo)致綠地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中商辦比例較大。與住宅項目相比，商辦項目投資回報周期較長，對資金占用時間較長。

尤其是北京區(qū)域，綠地總部曾希望將北京區(qū)域業(yè)績做到和上海區(qū)域同等的規(guī)模。不過由于京津冀區(qū)域市場轉(zhuǎn)變。截止2018年中，北京區(qū)域在綠地7大區(qū)排名從2015年第三名下滑到倒數(shù)第二。

2018年三季度報顯示，綠地控股(6.250, 0.00, 0.00%)財務(wù)費用同比漲幅達(dá)到70%；權(quán)益土地面積達(dá)到1792.11萬平方米，同比增幅達(dá)到262.41%。一手加杠桿，一手拿地，意味著綠地控股仍在尋求規(guī)模是上的擴(kuò)張。

同期，綠地資產(chǎn)負(fù)債率同比上升到89.31%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債之間尚有282.4億元缺口。

上述人士表示，意識到危機(jī)后，綠地內(nèi)部進(jìn)行了反思，一方面開始加大商辦項目處置力度；另一方面開始加大住宅項目的比例。“情況在一步步好轉(zhuǎn)中，但是還需要時間。”

萬達(dá)“出局”

2013年，萬達(dá)首次進(jìn)入千億陣營，超越中海、保利和恒大擠進(jìn)行業(yè)第三。2014年和2015年繼續(xù)保持在1500億元規(guī)模，之后開始下滑，2017業(yè)績跌破千億，2018年銷售額為533億元，排名百強(qiáng)房企55位。

從行業(yè)前三到跌出50強(qiáng)，萬達(dá)用了4年時間。如果說綠地在千億道路上曾置身險境，那么萬達(dá)差一點倒在千億路上，房地產(chǎn)規(guī)�？s減了三分之二。不過，從歷年財報來看，萬達(dá)財務(wù)結(jié)構(gòu)并不差。

從2012年至2018年三季度，萬達(dá)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之間從未出現(xiàn)過缺口，資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80%以下。

2016年開始，萬達(dá)業(yè)績開始下滑，銷售額從1500億元下降至1100億元。但2016年度報告顯示，萬達(dá)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到了947.35億元，而短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計只有244.67億元。

2017年7月19日，萬達(dá)將13個文旅項目出售給融創(chuàng)中國，將77家酒店出售給富力地產(chǎn)，總價為637.5億元。2017年6月30日止，萬達(dá)長期借款、短期借款和應(yīng)付債券合計為2511.17億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計294.48億元。同期萬達(dá)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1303.78億元。

也就是說，從財務(wù)報表來看，萬達(dá)債務(wù)風(fēng)險并不高，其現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了到期債務(wù)總額。不過彼時王健林表示，轉(zhuǎn)讓完成后，萬達(dá)借款和債券合計約2000億元，賬面現(xiàn)金約為1700億元，“年內(nèi)清場絕大部分銀行貸款。”

2017年中萬達(dá)資產(chǎn)負(fù)債率為72%，低于同等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平。2018年三季度末，萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降至59%。凈利潤也從2016年303億元下降至2017年的200億元。

萬達(dá)危機(jī)更多與海外投資相關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2012年到2017年中，萬達(dá)在海外累計投資額達(dá)到了2451億元，其中大部分通過抵押國內(nèi)資產(chǎn)向銀行借款。海外投資政策收緊后，萬達(dá)成為房地產(chǎn)千億陣營中首個出局的房企。

千億分化

賬面現(xiàn)金與到期債務(wù)比和負(fù)債率往往能反映出一家房企的償債能力和安全邊際。經(jīng)濟(jì)觀察報記者發(fā)現(xiàn)，A股122家房企和H股58家房企的償債能力排行榜中，前10強(qiáng)中千億房企數(shù)量分別為5家和6家。

但是，在兩地上市房企償債能力排行榜中，最差的10家企業(yè)中，千億房企數(shù)量分別為4家和6家，處于中間位置的只有7家。這意味著千億房企陣營存在較為嚴(yán)重的兩極分化格局。