1月7日，中國恒大公告2018年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5513.4億元，并提出2019年6000億元的業(yè)績目標(biāo)。在“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式及“三低一高”經(jīng)營模式驅(qū)動下，恒大通過主動戰(zhàn)略調(diào)整實(shí)現(xiàn)了業(yè)績規(guī)模的穩(wěn)健提升并鎖定了未來利潤的高增長，競爭優(yōu)勢凸顯。

01規(guī)模增長穩(wěn)健，全年業(yè)績5513.4億元

2018年中國恒大銷售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5513.4億元、合約銷售面積5243.5萬平方米。雖然在政策調(diào)控常態(tài)化的背景下，2018年市場降溫明顯、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、多數(shù)房企去化不及預(yù)期。但恒大定位剛需的高性價(jià)比產(chǎn)品受調(diào)控影響較小，全年業(yè)績進(jìn)一步提升并超額完成5500億元的銷售目標(biāo)。

同時(shí)，得益于強(qiáng)大的品牌形象以及不斷提升的產(chǎn)品附加值，恒大的銷售均價(jià)也穩(wěn)步增長。數(shù)據(jù)顯示，恒大2018年的銷售均價(jià)達(dá)到了10515元/平方米，較2017年的9960元/平方米進(jìn)一步同比增長5.6%。

圖：中國恒大2013-2018年銷售業(yè)績情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

02主動調(diào)整戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)規(guī)模適度增長

近年來，恒大堅(jiān)定不移地實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式。從銷售業(yè)績的復(fù)合增長率上可以看出，恒大在5年復(fù)合增長率超40%的基礎(chǔ)上主動進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，強(qiáng)調(diào)規(guī)模上適度增長，更加注重增長質(zhì)量。2018年恒大在繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的同時(shí)規(guī)模增速更加平穩(wěn)。同樣，恒大此次提出了2019年6000億元的業(yè)績目標(biāo)，也進(jìn)一步表明了恒大轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益型”發(fā)展的決心。

表：TOP3龍頭房企2018年銷售金額復(fù)合增長率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

03“規(guī)模+效益型”發(fā)展，鎖定未來利潤高增長

2018年，恒大在保持規(guī)模適度增長的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了增長質(zhì)量的大幅提升。截止2018年上半年，恒大已實(shí)現(xiàn)凈利潤530億，同比大增129.3%，超過碧桂園、萬科、保利、綠地四家房企之和；核心利潤550.1億，同比大增101.5%，創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀(jì)錄。毛利率、凈利率均處于行業(yè)較高水平。

由于房地產(chǎn)預(yù)售制的特點(diǎn)，營業(yè)收入的結(jié)算滯后于銷售�；�于恒大近年來穩(wěn)健增長的銷售業(yè)績，我們認(rèn)為其未來的利潤高增長或已經(jīng)得到鎖定。可以說，在“規(guī)模+效益型”的發(fā)展模式下，強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢和良好的盈利能力都保證了其未來的利潤水平將維持目前的高增長。

表：截止2018年上半年恒大、碧桂園、萬科、保利、綠地主要利潤指標(biāo)（億元）

注：A股上市房企毛利潤計(jì)算中扣除“稅金及附加”項(xiàng)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

另根據(jù)公告，截止2018年末中國恒大現(xiàn)金余額約為2012.4億元，保持行業(yè)領(lǐng)先。我們認(rèn)為，充足的現(xiàn)金流是恒大長期以來高速發(fā)展的有利保障。而在當(dāng)前的市場調(diào)整期下，恒大多年來踐行的“現(xiàn)金為王”戰(zhàn)略也將成為恒大“規(guī)模+效益型”高質(zhì)量發(fā)展的有力支撐。

04多元產(chǎn)業(yè)布局深化，綜合競爭力進(jìn)一步提升

在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，恒大已形成了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。隨著多元產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，將為恒大貢獻(xiàn)新的利潤增長點(diǎn)。

其中，恒大以童世界為主打產(chǎn)品，目前已擁有海花島、啟東、長沙、貴陽、開封等13個(gè)文化旅游項(xiàng)目。在健康養(yǎng)生板塊，恒大目前已布局三亞、�；◢u瀾灣、西安、鄭州等9個(gè)養(yǎng)生谷項(xiàng)目，提供全方位、全生命周期的健康管理服務(wù)。同時(shí)，地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長也為恒大進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大的資本支持。2018年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，計(jì)劃未來十年投入1000億共同拓展生命科學(xué)、航空航天、集成電路、量子科技、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、行業(yè)集中度不斷提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)愈發(fā)明顯，未來大型房企的競爭重心也從規(guī)模擴(kuò)張向增長質(zhì)量轉(zhuǎn)變。近年來，恒大已主動調(diào)整戰(zhàn)略，在保持規(guī)模適度增長的同時(shí)，更加注重有質(zhì)量增長。2019年6000億元的銷售目標(biāo)進(jìn)一步表明了恒大轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益型”發(fā)展的決心。而基于恒大近年來穩(wěn)健增長的銷售業(yè)績，我們認(rèn)為其未來的利潤高增長或已鎖定。