土地市場(chǎng)的火熱與報(bào)告的揭秘

實(shí)際上，在土地拍賣(mài)市場(chǎng)，阜陽(yáng)這個(gè)三四線小城曾是小有名氣。

2017年8月的一天，阜陽(yáng)國(guó)土局在出讓商住土地的條件中新增一條，“競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)得土地后，所開(kāi)發(fā)的商品住宅房屋銷(xiāo)售均價(jià)不得高于同一區(qū)域、同一類(lèi)別、同一品質(zhì)的2016年10月份銷(xiāo)售均價(jià)。”2016年10月是全國(guó)多個(gè)城市普遍調(diào)整房地產(chǎn)政策的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

限價(jià)政策直接反應(yīng)在了房企的備案價(jià)格上。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者翻閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園黃金時(shí)代項(xiàng)目此前宣傳的1.3萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元/平方米價(jià)格，備案整體均價(jià)顯示為9133元/平方米，低于預(yù)期。

但這并未立竿見(jiàn)影地影響阜陽(yáng)土地市場(chǎng)的火熱。限價(jià)政策出臺(tái)后的當(dāng)月，阜陽(yáng)市出讓3宗商住用地，成交溢價(jià)率均超過(guò)150%，最高達(dá)174%。隨后的一年多時(shí)間里，碧桂園、華潤(rùn)置地、當(dāng)代置業(yè)等紛紛瞄準(zhǔn)進(jìn)擊阜陽(yáng)。比如僅2018年3月5日一天，阜陽(yáng)就炸出3個(gè)地王，融信、碧桂園、萬(wàn)科等大房企競(jìng)相角逐。

一位安徽省房地產(chǎn)人士表示，“2016年10月開(kāi)始，以阜陽(yáng)為代表的一些三四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)上升。合肥及周邊大城市限購(gòu)限價(jià)，促使房企選擇進(jìn)入阜陽(yáng)這樣人口規(guī)模大的城市。即便阜陽(yáng)限購(gòu)限價(jià)，皖北振興戰(zhàn)略、棚改政策等也會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺”。

2017年，阜陽(yáng)市出讓土地37塊，共572萬(wàn)平方米，攬金192億元，出讓總金額在安徽省16個(gè)城市僅次于省會(huì)合肥。阜陽(yáng)在全國(guó)地市中也不遜色，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年阜陽(yáng)市土地出讓金額在全國(guó)50個(gè)大中城市賣(mài)地中排名第39位。

隨著地價(jià)上漲，阜陽(yáng)市2018年土地出讓金額拔得新高。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，在2018年全國(guó)主要城市土地收入排行榜中，阜陽(yáng)以出讓48宗地?cái)埥?25億元的成績(jī)位列第42名。

阜陽(yáng)市，這個(gè)三四線小城因土地出讓而名噪。

市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控的到來(lái)而發(fā)生著變化。

來(lái)自《2018年阜陽(yáng)市地價(jià)狀況分析報(bào)告》表示，2018年上半年的阜陽(yáng)樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱依舊，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)、土地市場(chǎng)熱度不減，但2018年下半年卻有一系列房產(chǎn)相關(guān)政策在影響著樓市。2018年下半年由于政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，特別是2018年第四季度土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，有幾塊商住用地拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌，2018年第四季度商品住宅價(jià)格有所松動(dòng)。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年度阜陽(yáng)市城市總體地價(jià)水平值為1639元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.12%，其中商業(yè)用地平均地價(jià)為3881元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.64%；住宅用地平均地價(jià)為2731元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.11%；工業(yè)用地平均地價(jià)為185元/平方米，增長(zhǎng)率為0.00%。

來(lái)源：《2018阜陽(yáng)市地價(jià)狀況分析報(bào)告》

一方面，根據(jù)阜陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1-10份全市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-10月份全市財(cái)政收入281.8億元，同比增長(zhǎng)18.1%，總量居全省第3位，增速居全省第2位。

地價(jià)總值與經(jīng)濟(jì)總值呈反方向變化，反應(yīng)了與其他市場(chǎng)要素的協(xié)調(diào)變化，地價(jià)增長(zhǎng)明顯低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會(huì)市場(chǎng)要素成本，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

另一方面，按2018年整年阜陽(yáng)的商品房的銷(xiāo)售情況來(lái)看，商品住宅供不應(yīng)求。同時(shí)，阜陽(yáng)市城市化進(jìn)程的加快和城市輻射功能的增強(qiáng)，又促進(jìn)了居民的住房需求。

“大量的土地流拍將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房需求會(huì)形成掣肘。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

自1月份以來(lái)，阜陽(yáng)已推出多宗土地入市，有的土地起拍價(jià)超500萬(wàn)/畝，兩宗位于城南，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場(chǎng)的何種對(duì)待，目前還沒(méi)有消息。