春節(jié)后，樓市逐漸步入正軌，但房企銷售不振。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，30家企業(yè)年內(nèi)銷售總計3189.4億元，同比2018年同期的3574.76億元，下調(diào)了11%。

現(xiàn)金回籠不理想的房企，資金鏈依然承壓。另有數(shù)據(jù)顯示，2019年是房企的償債高峰年，需償還債務(wù)在萬億以上。

1月至今，隨著緊縮政策觸底，融資環(huán)境稍有寬松，房企迎來一段“融資窗口期”，主流房企紛紛抓住機會發(fā)債融資，合計金額已超過2100億。不過，各家公司的融資利率出現(xiàn)了明顯分化。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，2018年除了萬科等少數(shù)公司外，房企的回款完成情況并不樂觀，加之2019年三四線市場明顯回落，一二線嚴格受限，銷售有效市場收窄，房企依然面臨較大的資金壓力。

不樂觀的銷售

2019年伊始，延續(xù)去年三季度以來的增速放緩，房企銷售出現(xiàn)了全面下行。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月市場成交出現(xiàn)了明顯的環(huán)比下滑。銷售TOP30房企合計操盤銷售金額3988.6億元，同比下降19.02%，權(quán)益銷售金額3365.6億元，同比下降13.40%。2月上旬的情況也沒有很大改觀。

對于2019開年銷售表現(xiàn)的低迷，華創(chuàng)證券分析，主要因為2018年1月和12月銷售高基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致的同比環(huán)比走弱；而東北證券(000686)認為，當(dāng)前需求端疲軟也是主要原因之一。

長江證券(000783)報告則表示，三四線城市受棚改貨幣化安置放緩的影響，購買力提前透支。返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，疊加改善類等需求自然回落，導(dǎo)致房企在1月的銷售額有所下滑。

此前，春節(jié)前后樓市成交主要以三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)為主。而2019年大部分三四線城市樓市開始降溫，成為影響銷售業(yè)績的重要因素之一。

中國指數(shù)研究院周報指出，春節(jié)期間（2月4日-10日），重點監(jiān)測的17個城市成交面積環(huán)比下降92.2%，其中二三線代表城市的成交面積同比下滑均在95%左右。

在整體銷售低迷中，房企之間的情況亦各有不同。佳兆業(yè)集團經(jīng)濟研究院院長劉策表示，2019年1月份，大型龍頭企業(yè)受戰(zhàn)略調(diào)整影響，出現(xiàn)銷售分化現(xiàn)象。

“三巨頭”碧桂園、恒大、萬科都出現(xiàn)了同比30%左右的跌幅，銷售降速明顯。萬科公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，同比下降了28.21%；碧桂園僅公布了權(quán)益金額，為330.7億元，中原地產(chǎn)測算，碧桂園出現(xiàn)28.1%的同比跌幅；而恒大在1月拿下431.7億元，同比下降達32.9%。

而像華潤置地、中海、保利等國企央企，表現(xiàn)突出。公告顯示，華潤置地實現(xiàn)總合同銷售金額約人民幣163.9億元，按年增長46.6%；保利則實現(xiàn)簽約金額335.91億元，同比增長6.14%。

相比大型房企，中型房企的表現(xiàn)較好。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，陽光城(000671)、金地、中南建設(shè)(000961)、龍光地產(chǎn)等中小房企銷售表現(xiàn)整體優(yōu)于大型房企。

2019年1月，陽光城實現(xiàn)銷售金額118.1億元，同比增長31%；金地實現(xiàn)簽約金額106.3億元，同比上升31.02%；中南建設(shè)則實現(xiàn)合同銷售金額約87.0億元，比上年同期增長34%。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，2019年市場逐漸將出現(xiàn)中型房企競爭的局面。

在負債率持續(xù)高企、負債總額日益攀升的情況下，銷售低迷的房企資金鏈繼續(xù)承壓。

搶占融資“窗口期”

1月業(yè)績顯示，房企的“寒冬”威脅還未過去，銷售回款乏力、最核心的現(xiàn)金流來源受制。

另一廂，部分房企還在積極拿地。如1月21日，融創(chuàng)中國公告，擬以股權(quán)收購方式，拿下泛�？毓�(000046)旗下位于北京（樓盤）和上海（樓盤）的兩宗土地，總建筑面積合計約為130萬平方米。與此同時，多家房企在進行股權(quán)收購圈地。

土地成本也在不斷上升。東北證券指出，1月一、二、三線城市土地成交溢價率為 16.41%、5.68%、11.74%。一線城市土地市場有所回暖，帶動土地成交、溢價率的上升。

對房企而言，幸運的是近期融資環(huán)境有所改善。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一月以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施井噴，公布的總額已經(jīng)近90多起，合計金額超過2100億，刷新最近一年多來的融資月度新高。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，1月份以來已經(jīng)有多達60份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布美元優(yōu)先票據(jù)融資公告，涉及上市房企25家，合計融資金額逾30億美元。

僅2月13、14日兩天，房企融資計劃已經(jīng)超過35億美元。時代中國、世茂、融創(chuàng)、中海便分別發(fā)布了5億美元、10億美元、8億美元、35億人民幣的融資公告。

總體來看，房地產(chǎn)2018 年底以來較為寬松的融資環(huán)境在延續(xù)。表現(xiàn)在于，部分房企資金成本有所下調(diào)，特別是國內(nèi)房企融資的企業(yè)債等，相比前期有所降低。

記者查閱近期融資公告發(fā)現(xiàn)，境內(nèi)發(fā)債成功的企業(yè)多為評級AA+及以上的大中型房企。龍頭房企的公司債融資成本基本在4-5%左右，但小型房企仍難掩資金鏈壓力。

如2月單筆發(fā)行規(guī)模最大的為美的置業(yè)發(fā)行的2+1年期限的30.6億元公司債，利率僅為5.30%。

部分房企如越秀金控，融資總額6億元、票面利率僅分別為3.6%、3.58%。金隅集團的20億元公司債券則于1月22日上市，最高利率僅4.07%。

相對而言，海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率波動。如正榮地產(chǎn)2月12日公告稱發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達9.80%，部分房企海外融資成本達到10%以上。

此外，部分房企評級有所變動。如新城控股、融信等主體評級分別由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。

對不那么缺錢的大型房企而言，融資是未雨綢繆，為了避免未來的資金面再次收緊，以及逆市抄底；而對中小房企來說，近期的融資寬松可能是“雪中送炭”，即使利率很高也要多拿到一些錢。

不過，這種寬松可能并不長久，融資窗口期隨時有可能關(guān)閉。深圳（樓盤）一開發(fā)商人士認為，今年，監(jiān)管層仍嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度依然比較大。

龍湖有關(guān)人士指出，今年房企應(yīng)抓住市場的各類窗口期，融資、銷售、收購等等，這需要敏銳的市場觸覺，以及超高的執(zhí)行力。