房企四大派系論劍:粵軍領(lǐng)頭浙系啞火
作者:未知 來源:人民網(wǎng)-國際金融報(bào) 更新時(shí)間:2019年04月08日 【字體:大 中 小】
地產(chǎn)賽道,百舸爭流。
隨著年報(bào)的陸續(xù)“揭曉”,一片數(shù)字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發(fā)展,也直接影響到其所屬派系的隊(duì)伍表現(xiàn),有強(qiáng)者恒強(qiáng)的歡愉,亦有日薄西山的無力。
粵系獨(dú)占鰲頭
從2016年起連續(xù)三年,房企三強(qiáng)的龍頭寶座成了粵系房企的內(nèi)部競爭,碧桂園、萬科、恒大三家輪流坐莊,較其他房企幾個(gè)“身位”的領(lǐng)先差距也讓市場相信,三巨頭的格局在未來依然要持續(xù)一段時(shí)間。即便是距離三強(qiáng)最近的融創(chuàng),其董事會(huì)主席孫宏斌也坦承:“前面的我們追不上。”
相較于同行仍在加速?zèng)_規(guī)模欲突出重圍,云巔之上的三強(qiáng)已然準(zhǔn)備由高速增長轉(zhuǎn)有質(zhì)量增長,將目光望向更遠(yuǎn)的天空。即便如此,三強(qiáng)的年報(bào)依然各具看點(diǎn):碧桂園的規(guī)模、萬科的戰(zhàn)略、恒大的利潤。
2018年,無論是銷售還是拿地,碧桂園都呈現(xiàn)出控制的態(tài)度。不僅業(yè)績會(huì)相較以往顯得拘謹(jǐn)約束,此前一貫披露的合約銷售業(yè)績也改為公布權(quán)益口徑,碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)在會(huì)上將這一變動(dòng)解釋為“希望讓大家一目了然碧桂園的銷售情況”。
不過即便如此,碧桂園共計(jì)5018.8億元的權(quán)益銷售金額,也讓市場對(duì)其流量金額沖向的高度充滿好奇與驚嘆。
去年,“提質(zhì)控速”的碧桂園開始加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機(jī)器人,因此今年碧桂園的年報(bào)首次出現(xiàn)了12.24億元的研發(fā)費(fèi)用。
在楊國強(qiáng)看來,“機(jī)器人業(yè)務(wù)研發(fā)的成本不是很高,不過研發(fā)成功之后量產(chǎn)需要投資資金,而量產(chǎn)之后就有效益了”。楊國強(qiáng)頗為自信道:“相信在明年的業(yè)績會(huì)上,你們會(huì)很開心看到我們努力的成果。”
雖然規(guī)模不及碧桂園,但恒大全年的凈利潤整整高出“宇宙第一房企”200多億元,達(dá)722.1億元,較2017年增長106.4%,凈利潤率達(dá)15.5%,相較2017年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。
再次穩(wěn)坐“利潤王”也讓恒大集團(tuán)董事局主席許家印對(duì)造車充滿信心,即便明知新能源汽車造車難度大,恒大依然定下了3至5年內(nèi)要成為世界上規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。
“車間主任”出身的許家印對(duì)于造車似乎勢在必得。據(jù)媒體報(bào)道,3月31日,恒大內(nèi)部下令,要在全集團(tuán)系統(tǒng)在冊(cè)員工內(nèi)海選人才,進(jìn)入恒大新產(chǎn)業(yè):汽車集團(tuán)、新能源科技集團(tuán)和動(dòng)力科技集團(tuán)。計(jì)算下來,這一波從老恒大轉(zhuǎn)移進(jìn)新產(chǎn)業(yè)的人才總數(shù)至少將達(dá)到1975人。
恒大這么做的理由是:進(jìn)一步加強(qiáng)新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè),打造一支思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、敢打敢拼的恒大鐵軍,實(shí)現(xiàn)員工隊(duì)伍與集團(tuán)公司共同發(fā)展。
因此,對(duì)于新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,恒大不僅一擲千金,人力方面也不遺余力予以傾斜。
雖然同為龍頭,但在多元化的發(fā)展上,似乎碧桂園和恒大在左,“標(biāo)桿”萬科選擇往右。
自2018年下半年在內(nèi)部會(huì)議提出“活下去”、“收斂聚焦”等口號(hào)以來,2018年的業(yè)績會(huì)上萬科再次討論了地產(chǎn)行業(yè)未來面臨的高度不確定性,并重申“聚焦主航道,鞏固提升基本盤”的發(fā)展方向。基本盤涉及處于核心地位的開發(fā)銷售業(yè)務(wù),以及被歸類到“其它業(yè)務(wù)”的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅等業(yè)務(wù)。
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮現(xiàn)場反問媒體,“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么賺錢了,還能指望找到更賺錢的業(yè)務(wù)嗎?是不是能找到比地產(chǎn)更賺錢的業(yè)務(wù)?”隨后他給出否定的回答。
因此,萬科在年報(bào)中就提及寄托新業(yè)務(wù)取代房地產(chǎn)的可能性之難:至少需要建立6個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù),才能再造一個(gè)“今天的萬科”。
粵系軍團(tuán)競爭的殘酷在于三巨頭光芒太過耀眼,一定程度上會(huì)遮蓋其他企業(yè)的發(fā)展。
除了上述三家,不斷變強(qiáng)的華潤置地、負(fù)債沖規(guī)模的富力、千億后降速的雅居樂、正在踏上千億征程的合景泰富、灣區(qū)“舊改王”佳兆業(yè)等都是粵系房企內(nèi)不可忽視的角色。
閩系勢頭兇猛
相較于第一梯隊(duì)的“氣定神閑”,二梯隊(duì)的閩系房企始終行走在不斷奮進(jìn)的路上,更直觀的變化在于,有別于此前外界給閩系房企貼上的“高杠桿”、“激進(jìn)”標(biāo)簽,世茂、陽光城等閩系房企則讓市場更多地看到了穩(wěn)扎穩(wěn)打的力量。
今年的世茂業(yè)績會(huì),是許世壇自2019年初出任公司總裁以來首次獨(dú)挑大梁。
少將掛帥下的世茂也交出了一份頗為亮眼的成績單:2018年世茂實(shí)現(xiàn)簽約額1761.5億元,同比上漲74.8%;完成營業(yè)額855.1億元,同比上升21.4%;實(shí)現(xiàn)核心利潤117.3億,同比上升25.3%。
這一成績排名行業(yè)11位,但世茂對(duì)此顯然并不滿意。在業(yè)績會(huì)上,許世壇再度流露出對(duì)規(guī)模的渴望,他直言:“去年是11名,還能不能往上走,我相信應(yīng)該吧”。畢竟,在高光時(shí)刻,世茂曾位居行業(yè)第8。
即便如此,談及未來業(yè)績,世茂依然審慎,其將2019年的銷售目標(biāo)定在2100億元,同比增幅約20%。許世壇坦言,這一目標(biāo)制定得確實(shí)比較謹(jǐn)慎,但其相信在“2100億上還可以多做一點(diǎn)”。
土儲(chǔ)方面,世茂會(huì)持續(xù)投入銷售的40%、回款的50%用來買地,而其近來的動(dòng)作也釋放出其加碼收并購端的力度,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),今年一季度,世茂新增的貨值中,有接近85%是通過收并購獲得。
許世壇在業(yè)績會(huì)上表示,今年一季度,世茂已經(jīng)發(fā)生很多重大的投資,其中就包括對(duì)一些中小型甚至大型開發(fā)商的收購,“我們跟排名前20、前50、前100的(房企)都有一些收購項(xiàng)目,已經(jīng)談好了,或者已經(jīng)在轉(zhuǎn)股了”。
上述這些投資,率先揭曉的是泰禾。3月下旬,短短一周時(shí)間,世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán),總交易對(duì)價(jià)為28.19億元。
這或許僅僅是個(gè)開始,許世壇曾透露,世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目,我不好多說其他?梢酝嘎兜氖,我們之間的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目。”許世壇強(qiáng)調(diào),這只是合作的一部分,“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”。
這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,也為世茂今年征戰(zhàn)二級(jí)市場鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開端。
同為閩系的陽光城,在“中海四子”合體后也交出了一份不俗的成績單。
2018年,陽光城全年實(shí)現(xiàn)銷售額1628.56億元,其中權(quán)益銷售額1183.25億元;營業(yè)收入為565億元,同比增長70%。
負(fù)債方面,陽光城扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.84%,同比下降6個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率雖然同比減少70個(gè)百分點(diǎn),降至182.22%,但依然高于行業(yè)平均負(fù)債水平。
現(xiàn)金流方面,陽光城2018年的平均回款率達(dá)到80.05%,期內(nèi)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入218億元,同比增長147.55%,連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度保為正。這主要得益于深諳財(cái)務(wù)智慧的吳建斌加盟后對(duì)陽光城財(cái)務(wù)層面的管控成效立顯,畢竟此前陽光城連續(xù)四年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù),讓市場一度質(zhì)疑其蒙眼狂奔。
即便如此,對(duì)于陽光城來說,2018年依然是個(gè)“多事之秋”,先是大股東陽光控股幾乎將全部股份質(zhì)押,隨后又公開號(hào)召全體員工增持陽光城股票,股價(jià)、資金、負(fù)債等一系列問題隨之顯露,總裁朱榮斌坦言:“2018年,陽光城的基礎(chǔ)確實(shí)不太好,到了2019年,我們就從容很多了。”
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