地產(chǎn)賽道，百舸爭流。

隨著年報(bào)的陸續(xù)“揭曉”，一片數(shù)字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發(fā)展，也直接影響到其所屬派系的隊(duì)伍表現(xiàn)，有強(qiáng)者恒強(qiáng)的歡愉，亦有日薄西山的無力。

粵系獨(dú)占鰲頭

從2016年起連續(xù)三年，房企三強(qiáng)的龍頭寶座成了粵系房企的內(nèi)部競爭，碧桂園、萬科、恒大三家輪流坐莊，較其他房企幾個(gè)“身位”的領(lǐng)先差距也讓市場相信，三巨頭的格局在未來依然要持續(xù)一段時(shí)間。即便是距離三強(qiáng)最近的融創(chuàng)，其董事會(huì)主席孫宏斌也坦承：“前面的我們追不上。”

相較于同行仍在加速?zèng)_規(guī)模欲突出重圍，云巔之上的三強(qiáng)已然準(zhǔn)備由高速增長轉(zhuǎn)有質(zhì)量增長，將目光望向更遠(yuǎn)的天空。即便如此，三強(qiáng)的年報(bào)依然各具看點(diǎn)：碧桂園的規(guī)模、萬科的戰(zhàn)略、恒大的利潤。

2018年，無論是銷售還是拿地，碧桂園都呈現(xiàn)出控制的態(tài)度。不僅業(yè)績會(huì)相較以往顯得拘謹(jǐn)約束，此前一貫披露的合約銷售業(yè)績也改為公布權(quán)益口徑，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)在會(huì)上將這一變動(dòng)解釋為“希望讓大家一目了然碧桂園的銷售情況”。

不過即便如此，碧桂園共計(jì)5018.8億元的權(quán)益銷售金額，也讓市場對(duì)其流量金額沖向的高度充滿好奇與驚嘆。

去年，“提質(zhì)控速”的碧桂園開始加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機(jī)器人，因此今年碧桂園的年報(bào)首次出現(xiàn)了12.24億元的研發(fā)費(fèi)用。

在楊國強(qiáng)看來，“機(jī)器人業(yè)務(wù)研發(fā)的成本不是很高，不過研發(fā)成功之后量產(chǎn)需要投資資金，而量產(chǎn)之后就有效益了”。楊國強(qiáng)頗為自信道：“相信在明年的業(yè)績會(huì)上，你們會(huì)很開心看到我們努力的成果。”

雖然規(guī)模不及碧桂園，但恒大全年的凈利潤整整高出“宇宙第一房企”200多億元，達(dá)722.1億元，較2017年增長106.4%，凈利潤率達(dá)15.5%，相較2017年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

再次穩(wěn)坐“利潤王”也讓恒大集團(tuán)董事局主席許家印對(duì)造車充滿信心，即便明知新能源汽車造車難度大，恒大依然定下了3至5年內(nèi)要成為世界上規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。

“車間主任”出身的許家印對(duì)于造車似乎勢在必得。據(jù)媒體報(bào)道，3月31日，恒大內(nèi)部下令，要在全集團(tuán)系統(tǒng)在冊(cè)員工內(nèi)海選人才，進(jìn)入恒大新產(chǎn)業(yè)：汽車集團(tuán)、新能源科技集團(tuán)和動(dòng)力科技集團(tuán)。計(jì)算下來，這一波從老恒大轉(zhuǎn)移進(jìn)新產(chǎn)業(yè)的人才總數(shù)至少將達(dá)到1975人。

恒大這么做的理由是：進(jìn)一步加強(qiáng)新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一支思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、敢打敢拼的恒大鐵軍，實(shí)現(xiàn)員工隊(duì)伍與集團(tuán)公司共同發(fā)展。

因此，對(duì)于新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恒大不僅一擲千金，人力方面也不遺余力予以傾斜。

雖然同為龍頭，但在多元化的發(fā)展上，似乎碧桂園和恒大在左，“標(biāo)桿”萬科選擇往右。

自2018年下半年在內(nèi)部會(huì)議提出“活下去”、“收斂聚焦”等口號(hào)以來，2018年的業(yè)績會(huì)上萬科再次討論了地產(chǎn)行業(yè)未來面臨的高度不確定性，并重申“聚焦主航道，鞏固提升基本盤”的發(fā)展方向。基本盤涉及處于核心地位的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以及被歸類到“其它業(yè)務(wù)”的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅等業(yè)務(wù)。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮現(xiàn)場反問媒體，“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么賺錢了，還能指望找到更賺錢的業(yè)務(wù)嗎？是不是能找到比地產(chǎn)更賺錢的業(yè)務(wù)？”隨后他給出否定的回答。

因此，萬科在年報(bào)中就提及寄托新業(yè)務(wù)取代房地產(chǎn)的可能性之難：至少需要建立6個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)“今天的萬科”。

粵系軍團(tuán)競爭的殘酷在于三巨頭光芒太過耀眼，一定程度上會(huì)遮蓋其他企業(yè)的發(fā)展。

除了上述三家，不斷變強(qiáng)的華潤置地、負(fù)債沖規(guī)模的富力、千億后降速的雅居樂、正在踏上千億征程的合景泰富、灣區(qū)“舊改王”佳兆業(yè)等都是粵系房企內(nèi)不可忽視的角色。

閩系勢頭兇猛

相較于第一梯隊(duì)的“氣定神閑”，二梯隊(duì)的閩系房企始終行走在不斷奮進(jìn)的路上，更直觀的變化在于，有別于此前外界給閩系房企貼上的“高杠桿”、“激進(jìn)”標(biāo)簽，世茂、陽光城等閩系房企則讓市場更多地看到了穩(wěn)扎穩(wěn)打的力量。

今年的世茂業(yè)績會(huì)，是許世壇自2019年初出任公司總裁以來首次獨(dú)挑大梁。

少將掛帥下的世茂也交出了一份頗為亮眼的成績單：2018年世茂實(shí)現(xiàn)簽約額1761.5億元，同比上漲74.8%；完成營業(yè)額855.1億元，同比上升21.4%；實(shí)現(xiàn)核心利潤117.3億，同比上升25.3%。

這一成績排名行業(yè)11位，但世茂對(duì)此顯然并不滿意。在業(yè)績會(huì)上，許世壇再度流露出對(duì)規(guī)模的渴望，他直言：“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該吧”。畢竟，在高光時(shí)刻，世茂曾位居行業(yè)第8。

即便如此，談及未來業(yè)績，世茂依然審慎，其將2019年的銷售目標(biāo)定在2100億元，同比增幅約20%。許世壇坦言，這一目標(biāo)制定得確實(shí)比較謹(jǐn)慎，但其相信在“2100億上還可以多做一點(diǎn)”。

土儲(chǔ)方面，世茂會(huì)持續(xù)投入銷售的40%、回款的50%用來買地，而其近來的動(dòng)作也釋放出其加碼收并購端的力度，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，世茂新增的貨值中，有接近85%是通過收并購獲得。

許世壇在業(yè)績會(huì)上表示，今年一季度，世茂已經(jīng)發(fā)生很多重大的投資，其中就包括對(duì)一些中小型甚至大型開發(fā)商的收購，“我們跟排名前20、前50、前100的（房企）都有一些收購項(xiàng)目，已經(jīng)談好了，或者已經(jīng)在轉(zhuǎn)股了”。

上述這些投資，率先揭曉的是泰禾。3月下旬，短短一周時(shí)間，世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為28.19億元。

這或許僅僅是個(gè)開始，許世壇曾透露，世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目，我不好多說其他�？梢酝嘎兜氖�，我們之間的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目。”許世壇強(qiáng)調(diào)，這只是合作的一部分，“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”。

這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣，也為世茂今年征戰(zhàn)二級(jí)市場鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開端。

同為閩系的陽光城，在“中海四子”合體后也交出了一份不俗的成績單。

2018年，陽光城全年實(shí)現(xiàn)銷售額1628.56億元，其中權(quán)益銷售額1183.25億元；營業(yè)收入為565億元，同比增長70%。

負(fù)債方面，陽光城扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.84%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率雖然同比減少70個(gè)百分點(diǎn)，降至182.22%，但依然高于行業(yè)平均負(fù)債水平。

現(xiàn)金流方面，陽光城2018年的平均回款率達(dá)到80.05%，期內(nèi)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入218億元，同比增長147.55%，連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度保為正。這主要得益于深諳財(cái)務(wù)智慧的吳建斌加盟后對(duì)陽光城財(cái)務(wù)層面的管控成效立顯，畢竟此前陽光城連續(xù)四年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)，讓市場一度質(zhì)疑其蒙眼狂奔。

即便如此，對(duì)于陽光城來說，2018年依然是個(gè)“多事之秋”，先是大股東陽光控股幾乎將全部股份質(zhì)押，隨后又公開號(hào)召全體員工增持陽光城股票，股價(jià)、資金、負(fù)債等一系列問題隨之顯露，總裁朱榮斌坦言：“2018年，陽光城的基礎(chǔ)確實(shí)不太好，到了2019年，我們就從容很多了。”