每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝   

2018年，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控。從上半年的“堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，到下半年的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。調(diào)控思路雖然發(fā)生變化，但調(diào)控的決心依然堅決。

雖然本輪自2016年9月以來的樓市調(diào)控政策不斷深入，但2018年全國商品房銷售額近15萬億元、銷售面積達(dá)17.17億平方米，均雙雙創(chuàng)下歷史新高。

商品房銷售額在達(dá)到15萬億元的歷史新高后，未來是否會再被突破？行業(yè)的天花板究竟在哪里？

樓市銷售額屢創(chuàng)新高

實(shí)際上，“市場化”的房地產(chǎn)業(yè)早已脫離了單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的范疇。我國房地產(chǎn)市場化改革20多年來，在改善百姓居住環(huán)境的同時，更是肩負(fù)著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、吸納貨幣的重要作用。

從1987年深圳土地拍賣槌落起，中國房地產(chǎn)的商品化進(jìn)程才真正開始。觀點(diǎn)地產(chǎn)報告顯示，1987年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值為382.62億元，在GDP中占比3.14%；而2018年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值上漲至59846億元，在GDP中所占的比例為6.65%。在32年的時間里，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模增長了156.41倍，而GDP規(guī)模增長是73.95倍。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)超國民經(jīng)濟(jì)。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1994年以前，全國商品房銷售額均處于千億元以下，1994~2003年銷售額在1000億~8000億元之間。進(jìn)入2004年，全國商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長。尤其是近幾年，更是實(shí)現(xiàn)了大幅度增長。2015年全國商品房銷售額達(dá)8.7萬億元，2016年為11.7萬億元，2017年超13萬億元，2018年達(dá)到近15萬億元的新高峰。

值得注意的是，2018年全國商品房銷售額、銷售面積雖然分別創(chuàng)下14.99萬億元、17.17億平方米的歷史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈現(xiàn)出下滑趨勢。2017年全國商品房銷售額、銷售面積增速分別為13.7%、7.7%，2016年分別為34.8%、22.5%。

此外，2018年商品房銷售額12.2%的增速，也是自1998年房改以來增速的第5低；銷售面積1.3%的增速，是1998年以來增速的第3低。

行業(yè)天花板究竟在哪？

而在當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢下，特別是另一大消費(fèi)市場——乘用車市場銷量增幅大幅滑坡的同時，未來房地產(chǎn)行業(yè)的天花板究竟在哪兒？15萬億元的商品房銷售額是否會再被突破？

在企業(yè)層面，部分房企公布的2019年銷售目標(biāo)，也體現(xiàn)出“穩(wěn)”的特點(diǎn)。

如恒大2018年合約銷售5513億元，增速10%，2019年目標(biāo)為6000億元，增速8%；中海2018年合約銷售3012億港元，增速30%，2019年目標(biāo)為3500億港元，增速16%；富力2018年合約銷售1423億元，增速74%，2019年目標(biāo)為1600億元，增速13%……

在“穩(wěn)”的主基調(diào)下，未來樓市的潛力在哪里？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一和國家統(tǒng)計局原局長邱曉華均指出，我國房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“長期來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及棚改的推進(jìn)，未來樓市的潛力依然存在，市場銷售額突破15萬億元的可能性較大。”

值得注意的是，至2018年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%。

不過嚴(yán)躍進(jìn)同時認(rèn)為，未來樓市將呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)分化的特點(diǎn)。“一些沒有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，隨著棚改貨幣化的退坡，樓市將會出現(xiàn)降溫。而一些重點(diǎn)都市圈內(nèi)的核心城市，仍然保持著對外來人口的吸引，樓市依然有潛力。”

中國指數(shù)研究院此前的報告也認(rèn)為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，同時重點(diǎn)都市圈也將成為人口的主要聚集地。

可以預(yù)見，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及人口的持續(xù)導(dǎo)入，無疑將是帶動住房需求增長的核心要素。