融資閘門開啟后，房企的融資動(dòng)作便日漸頻繁，不僅規(guī)模加大，成本也明顯下降。具體而言，房企的融資成本基本告別兩位數(shù)，主流房企的境外融資成本在6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

從去年年末開啟的房企融資閘口，在近期繼續(xù)擴(kuò)大。且隨著成本的下降，房企正迎來(lái)近一年多來(lái)最好的融資環(huán)境。

今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)布融資信息。無(wú)論大型房企還是中小企業(yè)，都在此時(shí)尋求融資，具體方式涵蓋配股、短期票據(jù)、私募、企業(yè)債等多種形式。密集程度堪稱近兩年來(lái)之最。

由于動(dòng)作密集，3月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的日均融資規(guī)模超過(guò)百億，且成本普遍下降，除個(gè)別企業(yè)外，基本告別兩位數(shù)的融資成本，部分企業(yè)的資金成本低至4%。

分析人士認(rèn)為，此輪融資熱潮的升溫，既源于資金環(huán)境的改善，又有房企債務(wù)到期背景下的資金需求。隨著市場(chǎng)下行期的到來(lái)，這些低成本資金可謂“雪中送炭”。

融資環(huán)境“近兩年最好”

3月28日早間，萬(wàn)科企業(yè)公告稱，于3月27日交易時(shí)間結(jié)束后，擬配售262，991，000股新H股，配售價(jià)為每股29.68港元。按照這一價(jià)格，萬(wàn)科配售所得款項(xiàng)凈額總額預(yù)計(jì)約為77.8億港元，這也是今年以來(lái)香港資本市場(chǎng)規(guī)模最大的再融資。

同日，碧桂園宣布，擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)的再融資。兩個(gè)月前，碧桂園曾發(fā)行兩筆合計(jì)10億美元的優(yōu)先票據(jù)。

3月26日，華潤(rùn)宣布，就總數(shù)為30億人民幣的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議，貸款期限為三年。

這批大型房企的融資動(dòng)作，將此輪融資潮推向頂點(diǎn)。中原地產(chǎn)指出，今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模已經(jīng)接近3000億元，日均融資規(guī)模超過(guò)百億。其中，最近幾天的融資動(dòng)作尤為密集，日均融資規(guī)模接近200億。

此輪融資閘門于去年11月開啟，當(dāng)時(shí)，融資市場(chǎng)已經(jīng)低迷將近一年。一些房企曾發(fā)布融資請(qǐng)求，但由于各種原因被監(jiān)管層駁回。

融資閘門開啟后，房企的融資動(dòng)作便日漸頻繁，不僅規(guī)模加大，成本也明顯下降。具體而言，房企的融資成本基本告別兩位數(shù)，主流房企的境外融資成本在6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

比如，華遠(yuǎn)地產(chǎn)于3月27日發(fā)行的一筆5億元短期融資券，利率僅為3.94%。世茂于前一日發(fā)行的10億元短期融資券，利率為3.67%。龍光等中型房企發(fā)行的公司債，成本也低至6%以下。

東北證券指出，3月下旬以來(lái)，房企的融資成本大多低于公司2017年、2018年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，但較2016年發(fā)行成本仍較高。

盡管如此，仍有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這是近兩年來(lái)最好的融資時(shí)點(diǎn)。因?yàn)椋?ldquo;融資環(huán)境再怎么好，也很難再回到2016年了。”

決定下一輪市場(chǎng)先機(jī)

房企融資熱潮再起，與大環(huán)境的放松有關(guān)。2018年以來(lái)，央行先后五次降準(zhǔn)，如今銀行間流動(dòng)性相對(duì)充裕，為房企融資提供了天然的窗口期。

從企業(yè)自身角度，2019年，房企的大量債券即將到期，為了緩解債務(wù)到期壓力，企業(yè)的融資意愿普遍較強(qiáng)。

盡管很多房企在2018年取得了歷史新高的銷售業(yè)績(jī)，銷售回款規(guī)模較大，但來(lái)自二級(jí)市場(chǎng)的融資成本仍然較高，且四季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，影響了銷售進(jìn)度，導(dǎo)致企業(yè)的資金狀況并未有實(shí)質(zhì)性改善。富力等部分房企就面臨較大的短期債務(wù)壓力。

針對(duì)萬(wàn)科在港股配股的行為，標(biāo)普的評(píng)價(jià)為，此次融資將小幅改善公司的資本結(jié)構(gòu)，并有助于緩解其債務(wù)融資需求。

標(biāo)普表示，萬(wàn)科2018年利潤(rùn)增長(zhǎng)率在一定程度上抵消了公司債務(wù)快速擴(kuò)張帶來(lái)的不利影響，從而帶動(dòng)其杠桿率小幅下降。但鑒于土地成本上漲、房屋售價(jià)基本持平，2019年公司的物業(yè)開發(fā)板塊恐難以繼續(xù)錄得37%的高毛利潤(rùn)率。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，要想在當(dāng)前BBB+評(píng)級(jí)下保持足夠的緩沖空間，萬(wàn)科仍需要強(qiáng)化自身的財(cái)務(wù)管理。

和萬(wàn)科一樣，隨著市場(chǎng)下行期的到來(lái)，大部分房企都將面臨利潤(rùn)縮水的壓力。加之債務(wù)壓力降臨，房企對(duì)低成本資金的需求十分迫切。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，低成本的資金還決定著企業(yè)能否在下一輪市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。因?yàn)榇汗?jié)之后，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，其中二線城市的土地交易明顯升溫。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至3月25日，3月已有11個(gè)城市的賣地金額超過(guò)50億元。在合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等二線城市，土地競(jìng)拍的輪數(shù)明顯攀升，溢價(jià)率普遍也高于去年末的水平。

張大偉指出，隨著棚改退潮帶來(lái)的三四線樓市降溫，房企拿地區(qū)域正在向一二線城市回歸，對(duì)土地的爭(zhēng)奪將更加激烈。因此，未來(lái)房企對(duì)資金的需求仍然較大。但從趨勢(shì)看，后續(xù)房企融資的難度有望繼續(xù)降低，資金價(jià)格也將有所下探。