每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝   

2018年，全國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)下近15萬億元的新高；同時千億房企擴(kuò)大至30家，頭部房企的市場占有率進(jìn)一步提高。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至3月27日，已有42家上市房企發(fā)布2018年年報，其中七成房企的利潤上漲。

值得注意的是，2018年涌現(xiàn)出一批發(fā)展迅速、增長驚人的房企，如新城控股、中梁地產(chǎn)、陽光城、金茂等，均在這一年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績上的突飛猛進(jìn)。

如新城控股近日公布的業(yè)績顯示，2018年實(shí)現(xiàn)2210.98億元的合同銷售額，完成了銷售目標(biāo)的122.83%，銷售額同比增長74.82%，并首次躋身行業(yè)TOP10。

那么，在調(diào)控最密集的2018年，這些龍頭房企靠什么實(shí)現(xiàn)了業(yè)績上的巨大增長？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特別聚焦新城控股，試圖剖析其2018年銷售額同比增長超七成、在TOP10房企中增速名列第一的深層原因。

聚焦1：如何研判市場大勢

“現(xiàn)在的市場，光有勇氣沒用。對大勢的預(yù)判，才決定企業(yè)之后的命運(yùn)，企業(yè)首先要有清晰的大勢預(yù)判。比如調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市，如果固守，一方面沒有土地供應(yīng)、一方面沒有房價上漲，勢必不可能從中獲得業(yè)績增長，結(jié)果只能靠賣項目艱難度日。”一位接近新城控股的業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新城控股2018年的業(yè)績增長，頗受益于戰(zhàn)略判斷。

截至2018年底，新城控股已進(jìn)入國內(nèi)98座城市，包括上海、天津、重慶、杭州、南京、蘇州、青島、西安、成都、寧波、長春、常州等，全國開發(fā)中或已完成項目為461個。

上述人士表示，新城在住宅方面貫徹“以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴(kuò)張”戰(zhàn)略布局。

其透露，新城是以全國化布局尋找機(jī)會性城市進(jìn)入，比如綜合考慮當(dāng)?shù)厝丝�、消費(fèi)市場滿足等投資模型，看市場、人口、商業(yè)的業(yè)態(tài)，來判斷是否進(jìn)入，布局何種產(chǎn)品。比如三四線城市，新城是以當(dāng)?shù)厣虡I(yè)中心為定位，很多商業(yè)綜合體進(jìn)駐之后，會帶動很多合作品牌在當(dāng)?shù)氐?ldquo;首次進(jìn)入”，帶動當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)升級。

記者了解到，目前新城的商業(yè)，布局在省會城市和一線城市的有34座，布局在地級市的有44座。另外，新城在北海、欽州、漢中、延安、泰安等次級城市，也均有布局。

“比如安徽，很多地級市都是人口大市，山東也是，比如臨沂有著一千多萬人，經(jīng)過市場調(diào)研部門和第三方機(jī)構(gòu)的共同分析發(fā)現(xiàn)，這類城市的年齡、消費(fèi)水平、男女比例、品牌喜好、消費(fèi)層次等都有商業(yè)服務(wù)的空間，所以開展了拿地，并且后期的運(yùn)營也是基于這些大數(shù)據(jù)的商業(yè)智慧化運(yùn)營。”新城控股一位內(nèi)部人士表示。

其告訴記者，在很多新進(jìn)駐的城市，新城先做的都是綜合體，這是很多開發(fā)商不具備的能力。而新城的商業(yè)綜合體有大量配套住宅和少量可售商鋪，這部分現(xiàn)金流可以平衡大商業(yè)的成本，好的項目能覆蓋70%~80%的成本。]

聚焦2：如何實(shí)施戰(zhàn)略

就目前新城控股的拓展模式而言，“以商業(yè)帶動”依然比較明顯。

上述內(nèi)部人士表示，在新城內(nèi)部，分住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部，在對當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場土地、地方政府進(jìn)行盡調(diào)后，通過商住協(xié)作，來盡量占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~。

“具體來說，商業(yè)可以成為投資拓展的急先鋒，熟悉當(dāng)?shù)厥袌�，后續(xù)住宅團(tuán)隊再進(jìn)駐，并開始深耕，不斷提高市場占有率、美譽(yù)度。”在其看來，通過商業(yè)的發(fā)展，來帶動地塊商業(yè)環(huán)境提升，也能有效提升住宅類物業(yè)的去化速度。