供需兩端加速造就大體量市場(chǎng)

現(xiàn)有存量房源面積300億平方米，還有每年新增銷(xiāo)售面積17億平方米、1300萬(wàn)套住房(2017年數(shù)據(jù))，如此大體量的房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何造就的？

從福利分房時(shí)代的免費(fèi)租房，到商品房時(shí)代的自費(fèi)買(mǎi)房，最近20年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，催生了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

諸多研究都把中國(guó)住房制度的演變劃分幾個(gè)階段：新中國(guó)成立后到1978年以前，住房由政府統(tǒng)一建設(shè)、分配，居住水平低；1978年開(kāi)始改革開(kāi)放，通過(guò)提租、出售公房、停止住房實(shí)物分配，啟動(dòng)商品房市場(chǎng)；1998年，全面推行房改，商品房市場(chǎng)開(kāi)始闊步前行。

回歸本源，住房問(wèn)題也是需求和供給不斷尋求匹配的問(wèn)題，住房需求又可以分為面積大小和居住品質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)等幾個(gè)層次。

從新中國(guó)成立到改革開(kāi)放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面積少，還存在自有產(chǎn)權(quán)比例過(guò)低的情況。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民租住單位或房屋管理部門(mén)的房屋，只有少數(shù)居民擁有自己的住房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1984年，城鎮(zhèn)居民居住公房的戶(hù)比重為88.2%，而居住自有房的戶(hù)比重僅有9.4%。而且，這一年城鎮(zhèn)居民人均居住面積也不過(guò)9.1平方米。

1998年之后的全面房改階段，供需兩端都開(kāi)始全面加速。從需求端來(lái)看，一是福利分房制度的取消，導(dǎo)致絕大多數(shù)民眾只能轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商品房市場(chǎng)；二是住房金融制度又為居民購(gòu)房降低了門(mén)檻，政府推出住房公積金貸款加上商業(yè)貸款制度，相當(dāng)于為居民在購(gòu)房問(wèn)題上加了杠桿，進(jìn)一步放大購(gòu)房需求。

此外，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，進(jìn)城之后的大量農(nóng)民也是潛在的購(gòu)房群體。

另一方面，在房地產(chǎn)供應(yīng)端，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施，中國(guó)開(kāi)始推行商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入較少資金的情況下就可以通過(guò)提前賣(mài)房以回籠資金，資金有了滾雪球的效應(yīng)，加速了整個(gè)住房開(kāi)發(fā)周期。

1998~2017年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成85萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)21.4%；2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重為17.1%，比1997年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。

從房屋為公家所有到居民自主擁有產(chǎn)權(quán)，這種住房產(chǎn)權(quán)制度的變化，也導(dǎo)致已購(gòu)房群體能夠獨(dú)自享有房?jī)r(jià)上漲房屋升值的好處，這在住房?jī)r(jià)格的上漲周期中更會(huì)刺激購(gòu)房需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年全國(guó)商品房平均售價(jià)2112元/平方米，到了2018年已經(jīng)上漲到8737元/平方米。更突出的一點(diǎn)是，在這19年時(shí)間里，只有全球金融危機(jī)爆發(fā)的2008年，中國(guó)商品房平均售價(jià)出現(xiàn)了短期下降，此后又是一波十年連漲。

過(guò)去十幾年，以商品房為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還與一些制度有關(guān)，比如土地出讓制度、稅收制度、保障房建設(shè)等。在這些制度之后，政策刺激下的購(gòu)房需求長(zhǎng)年維持在高位，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>