70年居住變遷:從福利分房到城鎮(zhèn)居民戶均一套房(2)
作者:未知 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng) 更新時(shí)間:2019年07月26日 【字體:大 中 小】
供需兩端加速造就大體量市場(chǎng)
現(xiàn)有存量房源面積300億平方米,還有每年新增銷售面積17億平方米、1300萬(wàn)套住房(2017年數(shù)據(jù)),如此大體量的房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何造就的?
從福利分房時(shí)代的免費(fèi)租房,到商品房時(shí)代的自費(fèi)買房,最近20年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,催生了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。
諸多研究都把中國(guó)住房制度的演變劃分幾個(gè)階段:新中國(guó)成立后到1978年以前,住房由政府統(tǒng)一建設(shè)、分配,居住水平低;1978年開(kāi)始改革開(kāi)放,通過(guò)提租、出售公房、停止住房實(shí)物分配,啟動(dòng)商品房市場(chǎng);1998年,全面推行房改,商品房市場(chǎng)開(kāi)始闊步前行。
回歸本源,住房問(wèn)題也是需求和供給不斷尋求匹配的問(wèn)題,住房需求又可以分為面積大小和居住品質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)等幾個(gè)層次。
從新中國(guó)成立到改革開(kāi)放初期,城市住房制度主要是福利分房,除了人均面積少,還存在自有產(chǎn)權(quán)比例過(guò)低的情況。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民租住單位或房屋管理部門的房屋,只有少數(shù)居民擁有自己的住房。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1984年,城鎮(zhèn)居民居住公房的戶比重為88.2%,而居住自有房的戶比重僅有9.4%。而且,這一年城鎮(zhèn)居民人均居住面積也不過(guò)9.1平方米。
1998年之后的全面房改階段,供需兩端都開(kāi)始全面加速。從需求端來(lái)看,一是福利分房制度的取消,導(dǎo)致絕大多數(shù)民眾只能轉(zhuǎn)向購(gòu)買商品房市場(chǎng);二是住房金融制度又為居民購(gòu)房降低了門檻,政府推出住房公積金貸款加上商業(yè)貸款制度,相當(dāng)于為居民在購(gòu)房問(wèn)題上加了杠桿,進(jìn)一步放大購(gòu)房需求。
此外,中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn),進(jìn)城之后的大量農(nóng)民也是潛在的購(gòu)房群體。
另一方面,在房地產(chǎn)供應(yīng)端,1994年《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施,中國(guó)開(kāi)始推行商品房預(yù)售制度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入較少資金的情況下就可以通過(guò)提前賣房以回籠資金,資金有了滾雪球的效應(yīng),加速了整個(gè)住房開(kāi)發(fā)周期。
1998~2017年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成85萬(wàn)億元,年均增長(zhǎng)21.4%;2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重為17.1%,比1997年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。
從房屋為公家所有到居民自主擁有產(chǎn)權(quán),這種住房產(chǎn)權(quán)制度的變化,也導(dǎo)致已購(gòu)房群體能夠獨(dú)自享有房?jī)r(jià)上漲房屋升值的好處,這在住房?jī)r(jià)格的上漲周期中更會(huì)刺激購(gòu)房需求。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2000年全國(guó)商品房平均售價(jià)2112元/平方米,到了2018年已經(jīng)上漲到8737元/平方米。更突出的一點(diǎn)是,在這19年時(shí)間里,只有全球金融危機(jī)爆發(fā)的2008年,中國(guó)商品房平均售價(jià)出現(xiàn)了短期下降,此后又是一波十年連漲。
過(guò)去十幾年,以商品房為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還與一些制度有關(guān),比如土地出讓制度、稅收制度、保障房建設(shè)等。在這些制度之后,政策刺激下的購(gòu)房需求長(zhǎng)年維持在高位,才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>
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