1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)上升到36.9平方米。

“你有房嗎？”這成為現(xiàn)代相親族相互關(guān)注的問(wèn)候中使用頻率很高的一句話(huà)。

一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，反映了當(dāng)今住房領(lǐng)域以及人們生活水平的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：是否有房住以及有無(wú)住房。

這也是幾十年來(lái)中國(guó)住房制度演變的結(jié)果及方向：讓更多的人有房住，讓更多的人有住房。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《改革開(kāi)放40年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之八》中稱(chēng)，1998年住房分配制度改革后，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

多年的平穩(wěn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)體量日益龐大，且與整個(gè)金融業(yè)密切關(guān)聯(lián)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)同時(shí)顯示，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)支撐作用逐漸增強(qiáng)，2018年占服務(wù)業(yè)增加值比重分別達(dá)到14.7%、12.7%，較1952年上升了8.7和5.6個(gè)百分點(diǎn)。

回顧中國(guó)樓市幾十年的進(jìn)程，一方面是我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，人均居住條件不斷改善；而另一方面，樓市未來(lái)如何演變，也成為一個(gè)待解的問(wèn)號(hào)。

兩成家庭有多套住房

新中國(guó)成立70年來(lái)，中國(guó)民眾的居住條件得到極大改善。尤其是自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也日益提升。

居住條件的改善，在數(shù)據(jù)上首先體現(xiàn)在人均居住面積的增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)上升到36.9平方米。

也就是說(shuō)，40年間，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加了450%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋?zhuān)?978~2001年城市人均住宅建筑面積由建設(shè)部提供，2002年后數(shù)據(jù)為城鎮(zhèn)住戶(hù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)。

從房地產(chǎn)銷(xiāo)售的面積和套數(shù)，也可以看出這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐。

1998年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積12185.3萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額2513.3億元，到2018年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額149972.74億元。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均是歷史新高。對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，2018年銷(xiāo)售的商品房面積是1998年的14倍。

自2013年至2017年的五年間，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)都超過(guò)了1000萬(wàn)套，2017年更是達(dá)到了1336萬(wàn)套。

考慮到隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口這些年來(lái)也有了大幅增加，在人口基數(shù)不斷擴(kuò)大的情況下，人均居住面積還能如此大幅增長(zhǎng)，可見(jiàn)中國(guó)住房的總體規(guī)模已經(jīng)非常龐大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月8日發(fā)布《新中國(guó)成立70周年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之二》。報(bào)告顯示，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。1978~2018年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到59.58%。

如果結(jié)合人均居住面積，中國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積可能已經(jīng)達(dá)到300億平方米；若按每套100平方米計(jì)算，城鎮(zhèn)住房總套數(shù)大約為3億套。

再進(jìn)一步推算，如果一個(gè)家庭戶(hù)均三個(gè)人，城鎮(zhèn)家庭約2.76億戶(hù)，那么中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均1.08套住房。這個(gè)數(shù)字只是根據(jù)現(xiàn)有官方相關(guān)數(shù)據(jù)的估算。不過(guò)，一些民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)能夠提供一些佐證。

去年12月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁在北京發(fā)布《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告。報(bào)告利用2011~2017年中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)數(shù)據(jù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有及使用狀況進(jìn)行了分析。

報(bào)告顯示，2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比(被家庭使用及擁有的住房與戶(hù)數(shù)的比例)已達(dá)1.18。其中，家庭自有住房套戶(hù)比為1.155，政府及單位提供住房的套戶(hù)比為0.029。

當(dāng)然，人均居住面積近37m?，戶(hù)均一套房，這只能反映出當(dāng)前住房的總體面貌�？梢哉f(shuō)，總體上看，中國(guó)逐漸告別了住房供應(yīng)短缺時(shí)代。另一方面，具體到每個(gè)家庭，由于收入差別等因素，有的可能擁有多套住房，有的可能沒(méi)有自有住房，只能選擇租房。

上述《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示，越來(lái)越多城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房。根據(jù)2017年CHFS數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年有明顯上升。2013年，這一數(shù)據(jù)是18.6%。

擁有住房套數(shù)的多寡與家庭收入有直接的關(guān)聯(lián)。從收入上看，高收入家庭多套房擁有率高。收入最高25%的家庭多套房擁有率達(dá)38.4%，遠(yuǎn)高于其他組別。同時(shí)收入越高，多套房擁有率上漲速度也較快。