未實(shí)施限購限售，調(diào)控政策略顯“溫和”

2018年6月份，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》推出“熱錢追捧下的旅游地產(chǎn)”報(bào)道，曝光了大理、西雙版納的房地產(chǎn)市場。報(bào)道指出，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價(jià)開始飆升，從每平方米4000多元，3個(gè)月的時(shí)間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發(fā)布以來，西雙版納的房價(jià)更是飆升過萬，銷售價(jià)甚至達(dá)到了每平米2.5萬元。同樣在大理，房價(jià)也持續(xù)走高，已經(jīng)很難找到萬元以下的房源。

彼時(shí)，云南樓市的高熱與海南4月份出臺史上最嚴(yán)的限購政策不無關(guān)系，使得部分投資客外溢至云南、廣西區(qū)域，推動當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)時(shí)，云南的大理、昆明、西雙版納、騰沖、普洱以及廣西等旅游地產(chǎn)都有受益。

不過，在2018年3月份，云南就意識到房價(jià)的異動，昆明市限售區(qū)域由呈貢區(qū)擴(kuò)圍至昆明主城二環(huán)以內(nèi)區(qū)域以及南市區(qū)，限售年限由2年增加至3年。6月7日，西雙版納景洪市成為云南省第二個(gè)限售的城市。7月1日，昆明市出限購加碼，諸如暫停向在昆明市主城五區(qū)（包括三個(gè)國家級開發(fā)區(qū)）已經(jīng)擁有1套及以上住房的非云南戶籍人士銷售新建商品房。還有普洱市，也出臺了限售與限購的調(diào)控政策。

此后，大理加入云南房地產(chǎn)調(diào)控行列。2018年7月，大理市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制度，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人，采取包銷、團(tuán)購等方式銷售商品房，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比于其他城市限購限售等調(diào)控手段，大理的房地產(chǎn)調(diào)控政策略顯“溫和”，更多的聚焦違法違規(guī)行為的治理上，未涉及對投資性需求具有較大抑制作用的限購政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從實(shí)際情況看，此類城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相對寬松，且房價(jià)比周邊類似城市諸如昆明要低很多，一定程度上促使了部分購房需求涌入，當(dāng)然也不排除后續(xù)會有政策管控與收緊。

業(yè)內(nèi)人士：結(jié)構(gòu)性供需矛盾是房價(jià)上漲主因

不過，對于云南旅游地產(chǎn)比較了解的資深業(yè)內(nèi)人士和全認(rèn)為，大理房價(jià)上漲的主要原因是市場供應(yīng)太少，“與去年相比，西雙版納、騰沖的量價(jià)都有所回落，這是因?yàn)槿ツ晔艿胶Ｄ蠘鞘腥�域限購需求外溢的影響，去年樓市漲潮今年退潮，是市場主動調(diào)整的行為。但是大理不同，比較特殊，房價(jià)上漲，是因?yàn)樾略龉��?yīng)少，是結(jié)構(gòu)性矛盾。如果后續(xù)供應(yīng)上不來，大理新房成交量就會跌下來，但是價(jià)格會穩(wěn)定。”上述中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2019年4月份，大理商品住宅價(jià)格同比上漲46.94%，銷量卻同比下降44.59%。

在和全看來，使大理新房新增供應(yīng)緊張的一個(gè)原因是當(dāng)?shù)剡M(jìn)行環(huán)保整治，部分項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程受到影響甚至出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象。

2018年5月30日，大理向社會公布《大理市洱海生態(tài)環(huán)境保護(hù)“三線”劃定方案》，劃定了洱海保護(hù)的“藍(lán)線”“綠線”和“紅線”。大理市常務(wù)副市長趙永祥介紹，大理將在“三線”范圍內(nèi)實(shí)施洱海流域湖濱緩沖帶生態(tài)修復(fù)與濕地建設(shè)工程，項(xiàng)目建設(shè)用地依法有償征收，項(xiàng)目范圍內(nèi)土地房屋有序騰退。

2019年1月份，根據(jù)央視節(jié)目《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》，2018年12月份，大理開始全面停止洱海海東開發(fā)區(qū)建設(shè)。2017年底開始，進(jìn)入的恒大、中梁地產(chǎn)、華僑城、綠城、碧桂園、萬科等品牌房企也停下了在建項(xiàng)目。

節(jié)目中，大理市委書記高志宏表示，大理海東新城原來計(jì)劃是123平方公里，后來降到53.49平方公里，最近又降成43.39平方公里，降了將近80平方公里。大理市的發(fā)展特別是核心區(qū)，必須實(shí)行減量，只減不增，現(xiàn)在所有的項(xiàng)目都是叫停的，城市規(guī)劃修訂調(diào)整以后，對于洱海周邊一些房地產(chǎn)開發(fā)肯定是嚴(yán)格限制的。

大理的環(huán)保整治工作還將持續(xù)，其未來的房地產(chǎn)走勢又將會如何？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大理的購房需求在經(jīng)歷了一波強(qiáng)釋放之后，下半年需求增長的動力已經(jīng)偏弱，但如果沒有相關(guān)的政策管控，不排除各類中介以及房企的炒作會引起區(qū)域內(nèi)非理性購房需求繼續(xù)增長，并推動房價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。國仕英認(rèn)為，目前大理并未出臺限購政策，若大理房價(jià)持續(xù)上漲，不排除可能會從限購政策入手。