大額融資將收緊，信托公司加大收緊力度

監(jiān)管的信號(hào)已十分明顯。郭樹清在陸家嘴論壇上還表示，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

信托公司是對(duì)這輪調(diào)控感受最直接的機(jī)構(gòu)之一。一家位于中部的信托公司的內(nèi)部人士表示，往年也有對(duì)地產(chǎn)信托的窗口指導(dǎo)，相比之下，今年的力度也不算小，部分沒有收到指導(dǎo)或要求不那么嚴(yán)的公司都加大了收緊力度。

此前多位信托公司人士對(duì)新京報(bào)記者表示，7月初監(jiān)管窗口指導(dǎo)釋放的警示意味很強(qiáng)，今年上半年房地產(chǎn)信托整體增速過快，有公司地產(chǎn)項(xiàng)目爆雷，無論是否被窗口指導(dǎo)，相應(yīng)發(fā)行量較大的公司都會(huì)收斂一些，嚴(yán)控新增規(guī)模和速度。

記者之前了解到，在7月第一周銀保監(jiān)會(huì)約談多家近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司后，多家信托公司或?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，或延后項(xiàng)目推出，或加強(qiáng)了項(xiàng)目事前審查。

另一位接近信托業(yè)的人士告訴新京報(bào)記者，房企對(duì)外部融資的依賴度普遍不低，比如一個(gè)項(xiàng)目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認(rèn)為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號(hào)很足，可能會(huì)逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，月內(nèi)房企融資計(jì)劃已經(jīng)接近1800億元，繼續(xù)維持在4月來每月2000億以上的高位。

記者在公開披露的房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹中看到，相當(dāng)一部分比例的項(xiàng)目融資方是佳兆業(yè)、恒大這樣的知名地產(chǎn)公司，也有一些地方房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立時(shí)間僅在兩年甚至更短，個(gè)別公司的開發(fā)資質(zhì)為“暫定三級(jí)”。

滾動(dòng)融資的背后是房企的“續(xù)血”需求。張大偉介紹，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

從融資成本看，大部分集中在4%-8%，整體資金成本相比之前幾個(gè)月小幅上行。不過美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%，最高多筆超過10%，甚至達(dá)到了15%。“房企都在提前融資，避免后續(xù)政策繼續(xù)收緊。”張大偉說。

他分析稱，最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面的多重管制與收緊，在信托有監(jiān)管加強(qiáng)預(yù)期下，海外美元債也開始強(qiáng)監(jiān)管，但整體看政策都不是一刀切暫停，是加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于正常融資沒有影響，但大額融資開始將會(huì)明顯收緊。預(yù)計(jì)2019年三季度大量房企大額融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。

相比信托，記者詢問的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)員工表示，當(dāng)前對(duì)涉房業(yè)務(wù)收緊感受不算明顯。一家股份制銀行個(gè)人條線業(yè)務(wù)部員工稱，該網(wǎng)點(diǎn)按揭貸款和經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)都有一定規(guī)模，審核力度一直很嚴(yán)，近期也沒有進(jìn)一步收緊授信額度或利率調(diào)整。另一家國(guó)有銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)部人士表示，該行個(gè)人消費(fèi)貸從兩年多前就明確了額度不能超過30萬元，實(shí)際授信額度很少有能達(dá)到上限的，因?yàn)閷徟�十分審慎�?/p>