廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉指出，與房?jī)r(jià)水平一同“消失”的，還有新房預(yù)售時(shí)由測(cè)繪生成的戶型信息。未來(lái)，套房戶型及面積以房屋交付以后的實(shí)際查勘為準(zhǔn)。

由此，市場(chǎng)也無(wú)法據(jù)此來(lái)計(jì)算每月的新房成交均價(jià)，以及各面積段、各區(qū)域的簡(jiǎn)單均價(jià)。未來(lái)，了解深圳商品住房?jī)r(jià)格的唯一途徑，就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)，包括新房和二手住房同環(huán)比變化。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格數(shù)據(jù)存在一些問(wèn)題，民間機(jī)構(gòu)隨意發(fā)布數(shù)據(jù)，官方數(shù)據(jù)缺失，房地產(chǎn)調(diào)控的依據(jù)很多依賴均價(jià)，然而，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)均價(jià)意義越來(lái)越小。

“目前，深圳每年的新房成交面積大概在300-400萬(wàn)平米，僅占全部住宅成交面積的35%。再考慮到商務(wù)公寓等“類(lèi)住宅”和人才住房供應(yīng)，新房的成交占比更低了。

因此，就像官方解釋的那樣，如果少數(shù)單價(jià)高、體量大的新盤(pán)入市，新房均價(jià)很容易被一下子拉高。”李宇嘉指出，近年來(lái)新房供應(yīng)呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是整體價(jià)格開(kāi)始走高，二是高價(jià)盤(pán)和低價(jià)盤(pán)兩級(jí)分化。

“新房整體均價(jià)走高，主要原因是2016-2017年‘地王’頻出，整體地價(jià)水平上了一個(gè)臺(tái)階。”李宇嘉補(bǔ)充道，2018年以來(lái)，盡管“限地價(jià)”常態(tài)化，“地王”少了、土地溢價(jià)率也降低了，但整體地價(jià)水平依舊在高位徘徊。

加上，城市更新的成本越來(lái)越高，于是造成新房“豪宅化”趨勢(shì)。

另外，深圳低價(jià)新盤(pán)集中在龍崗、坪山和光明等外圍區(qū)域，南山等主城區(qū)基本都是高價(jià)區(qū)域，新房?jī)r(jià)格“兩極分化”明顯，導(dǎo)致供應(yīng)均質(zhì)性較差。

李宇嘉指出，當(dāng)前，“穩(wěn)預(yù)期”上升為調(diào)控戰(zhàn)略，客觀上需要更有代表性、能準(zhǔn)確反映價(jià)格走勢(shì)的指標(biāo)。

基于“同質(zhì)可比”(同品質(zhì)、同片區(qū)、同戶型)原則計(jì)算的房?jī)r(jià)指數(shù)，消除了房屋的異質(zhì)性，更能反映市場(chǎng)整體走勢(shì)，也是全球房?jī)r(jià)披露的一般規(guī)則。

因此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)，基于國(guó)際房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的一般規(guī)則、兼顧平滑異質(zhì)性影響，更能反映房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。

同時(shí)，李宇嘉表示，深圳不再公布新房?jī)r(jià)格，還有一個(gè)難言之隱，就是自2016年10以來(lái)，控制新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)越來(lái)越難以支撐了。

2016年以來(lái)地價(jià)上漲，外圍房?jī)r(jià)也在上漲，客觀上倒逼房?jī)r(jià)上漲。借助延緩高價(jià)盤(pán)入市、“高低搭配”入市等，簡(jiǎn)單均價(jià)能夠維持在2016年10月份的水平。

但是，當(dāng)新房實(shí)際均價(jià)越來(lái)越高，絕對(duì)的低價(jià)盤(pán)已經(jīng)很少，維持簡(jiǎn)單均價(jià)不漲的承諾越來(lái)越脆弱。

不再“官宣均價(jià)”有何意義?

李宇嘉指出，深圳不再披露新房均價(jià)是第一步，未來(lái)，隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立，限價(jià)政策或?qū)⑼顺觥?ldquo;當(dāng)然，這并不意味著中短期內(nèi)房?jī)r(jià)就可以隨意上漲，而是明確波動(dòng)區(qū)間的目標(biāo)后，地方政府基于主體責(zé)任和‘一城一策’的自主決策和調(diào)控。類(lèi)似深圳，未來(lái)新房供應(yīng)60%是保障房及人才住房，如果這部分供應(yīng)通過(guò)每一宗地塊配建能夠保證，價(jià)格將會(huì)適度放開(kāi)。”。李宇嘉說(shuō)到。

“兄弟城市”曾有類(lèi)似操作

值得注意的是，2018年7月，由廣州住建委主辦的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)查詢平臺(tái)“陽(yáng)光家緣網(wǎng)”亦出現(xiàn)類(lèi)似情況，即看不到項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)信息。

有媒體報(bào)道稱，陽(yáng)光家緣網(wǎng)上原有的當(dāng)日已售套數(shù)、已售面積、退房套數(shù)，累計(jì)已售套數(shù)、面積、均價(jià)，以及未售套數(shù)、面積等幾項(xiàng)數(shù)據(jù)，去年7月11日起均未能正常顯示。

隨后，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回應(yīng)稱，由于廣州市“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站此前每日公布的部分?jǐn)?shù)據(jù)信息，較易被片面解讀、炒作，不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信息發(fā)布管理，增強(qiáng)信息發(fā)布和數(shù)據(jù)解讀的權(quán)威性，現(xiàn)將廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布形式調(diào)整為定期發(fā)布和解讀。

同時(shí)，對(duì)于炒作渲染房?jī)r(jià)上漲、散布虛假信息的行為，廣州市宣傳、網(wǎng)信、住建、工商、公安等部門(mén)將加大聯(lián)合打擊力度，營(yíng)造良好的輿論氛圍，促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。