房地產(chǎn)投資增速下行的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。一方面，在宏觀層面，“房住不炒”的大方針意味著任何涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，未來(lái)都將從嚴(yán)。從4月中下旬開(kāi)始，銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)打出了一套嚴(yán)厲的組合拳，先是下發(fā)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的23號(hào)文，后又窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，近期又壓制房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)。在此期間，市場(chǎng)甚至傳出了監(jiān)管禁止部分房企通過(guò)資本市場(chǎng)融資的消息，總之，如今監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資已經(jīng)形成了全面封鎖。

即使是在降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的政策訴求下，監(jiān)管利用改革L(fēng)PR的手段進(jìn)行了一次小幅“降息”，也對(duì)個(gè)人住房貸款區(qū)別對(duì)待，禁止房貸利率下滑。

作為居民加杠桿的重要手段，按揭利率下行趨勢(shì)的停滯反彈，將直接給居民的購(gòu)房需求帶來(lái)成本上的沖擊。歷史上，居民中長(zhǎng)期貸款的增量變化也確實(shí)和個(gè)人住房按揭貸款的利率走勢(shì)趨同。若監(jiān)管后續(xù)繼續(xù)指導(dǎo)銀行加大房貸的上浮比例，則現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑的居民購(gòu)房意愿將進(jìn)一步走弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度也將再度惡化。

另一方面，在微觀層面，能找到許多預(yù)示著下半年房地產(chǎn)投資難有支撐的信號(hào)，比如，支撐三四線城市樓市高景氣度的棚改今年開(kāi)工僅有285萬(wàn)套，較去年超過(guò)600萬(wàn)套的實(shí)際開(kāi)工規(guī)模大幅縮減。而這285萬(wàn)套，前7個(gè)月已經(jīng)完成了超過(guò)200萬(wàn)套，留給下半年的額度已然不多。

在趨勢(shì)已經(jīng)基本明朗，預(yù)期相對(duì)一致的情況下，市場(chǎng)依然存在困惑的是，房地產(chǎn)投資增速的下行速度如何。倘若下行幅度較小，速度較慢，比如到2019年年底僅下行到9.8%，那么下半年，在擴(kuò)基建+穩(wěn)制造業(yè)投資+促內(nèi)需的政策組合拳下，存在超出市場(chǎng)預(yù)期，各類資產(chǎn)價(jià)格重估的風(fēng)險(xiǎn)。

聯(lián)訊證券測(cè)算結(jié)果表明，2019年房地產(chǎn)投資增速可能在6.1%-7.4%之間，建安支出將是主要支撐，土地購(gòu)置費(fèi)用受三四線城市景氣度下滑影響，下半年將出現(xiàn)較大幅度的下降。

(來(lái)源：中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)