中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“從企業(yè)拿地城市群來看，長三角和中西部仍然是房企布局的重要區(qū)域。如1～9月份長三角區(qū)域土地城市熱度不減，TOP10拿地企業(yè)達到了3千億元，位列區(qū)域榜首位。中西部城市經(jīng)濟發(fā)展加速，也成為企業(yè)投資熱土，TOP企業(yè)拿地金額達到了2千多億元。從城市角度來看，一線城市和二線核心城市也是房企投資重點，其中中西部一些部分城市土地成交市場火熱。”

《2019年1～9月全國住宅用地成交總價TOP10》榜單則顯示，土地成交價水平同比走高，杭州上城區(qū)一宅地由新世界發(fā)展以總價97.92億元摘得，居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8％，上榜門檻上升至66.6億元，過半數(shù)入榜地塊收金逾70億元，而榜單前三甲地塊總價均破90億元。

中指研究院報告指出，入榜地塊全部位于一二線重點城市，且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高，品牌房企資本運作能力和開發(fā)能力較強，在重點城市拿地更具優(yōu)勢。

頭部房企與中小房企拿地分化

土地作為“糧倉”，其規(guī)模與結(jié)構(gòu)對房企業(yè)績的影響持續(xù)加大。頭部房企憑借在土地資源獲取上的優(yōu)勢繼續(xù)開疆拓土。

前9個月，龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮獲取土地資源的優(yōu)勢。萬科、碧桂園、保利占據(jù)1～9月拿地金額榜前三位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前9月萬科累計拿地1381億元居榜首，碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

同時，行業(yè)集中度進一步顯現(xiàn)。前9月TOP10企業(yè)拿地總額達7789億元，占TOP100企業(yè)的35.7％；TOP30企業(yè)拿地總額13907億元，占TOP100企業(yè)的63.8％。TOP10企業(yè)拿地門檻升至463億元。

進入9月之后，保利拿地持續(xù)發(fā)力，拿地金額超180億元；萬科單月拿地金額約50.3億元；華夏幸福以總價116億元獲取武漢兩宗地塊。

同時，一線城市土地成交熱潮反映出房企補倉意愿增強，但在融資承壓的情況下，企業(yè)更傾向布局高價值區(qū)域，同時也意味著此類城市土地市場競爭愈發(fā)激烈；部分三四線城市，尤其是具備經(jīng)濟增長潛力的三四線城市將迎來機會。

房企進入精細化競爭階段

對于合理布局高價值區(qū)域，中指研究院土地事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅對碧桂園近期的一系列布局進行了分析。“根據(jù)數(shù)據(jù)庫顯示，2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地數(shù)量遙遙領(lǐng)先行業(yè)，包括土地面積等也是百強企業(yè)中第一位。但是從拿地晴雨表的測算，碧桂園并不都是采取積極態(tài)度，只是在2017年3季度和4季度比較積極。

從2014～2019年，碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達74％。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地，但主要集中在一線城市遠郊區(qū)縣的位置，可以看出其重心放在三四線和五線城市。

溢價率方面來看，碧桂園在三四線城市拿地溢價率水平達到了41.29％，遠高于其他區(qū)域，說明在三四線城市反而搶的是當?shù)爻鞘凶詈玫牡�。碧桂園基本上選擇小城市核心區(qū)域、占地在100～300畝區(qū)間，打造的是當?shù)乇容^優(yōu)質(zhì)的項目，所以其對于城市的覆蓋化和對城市進入程度遠遠高于其他百強企業(yè)。

劉韌堅也坦言：“對于小型房企來說，最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’。”