從今年3月到二季度，各地土地市場(chǎng)曾一度火爆，“地王”頻出。但進(jìn)入三季度以來(lái)，各地土地市場(chǎng)明顯降溫，土地流拍地塊數(shù)量明顯上升，土地成交溢價(jià)率也頻頻走低。

中指研究院報(bào)告顯示，2019年1～9月，全國(guó)300城市土地供需總量較去年同期微降，樓面均價(jià)及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬(wàn)億元，同比上漲17％。

分季度走勢(shì)來(lái)看，一季度整體供求各指標(biāo)同比均降，僅一線城市供求量同比走高；二季度開(kāi)始稍顯回暖，整體供求各指標(biāo)同比均增，二線域市供地節(jié)奏加快，三四線城市出讓金及樓面均價(jià)走高；三季度全國(guó)土地市場(chǎng)整體供求量微降，一線城市樓面價(jià)回落，土地溢價(jià)率同環(huán)比出現(xiàn)下降。

市場(chǎng)下行周期之下，哪些區(qū)域土地市場(chǎng)能夠持續(xù)熱度？哪些房企會(huì)逆勢(shì)而上？消極拿地的房企是否會(huì)調(diào)整策略？

全國(guó)土地市場(chǎng)降溫明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6％；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0％。

中指研究院《中國(guó)300城土地市場(chǎng)情報(bào)》顯示，今年1～9月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15％，較去年同期下降1％；其中住宅類用地平均溢價(jià)率17％，同樣較去年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，前9個(gè)月，一線城市供地節(jié)奏加快，出讓金總額較去年同期增加近三成，樓面均價(jià)在調(diào)控之下得到有效控制，同比去年均有所下滑；二線城市供求量同比小幅增加，樓面均價(jià)同比上漲16％，在各線城市中漲幅居前；三四線城市整體供應(yīng)同比小幅走低，成交量跌價(jià)漲，溢價(jià)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“最近土地流拍率又有了提升，雖然沒(méi)達(dá)到去年四季度時(shí)候的高點(diǎn)，但從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份300個(gè)城市流拍宗數(shù)占成交宗數(shù)的7.4％，這一比例也是從今年5月以來(lái)逐月提高的，整個(gè)土地市場(chǎng)降溫比較明顯。”

數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)自今年3月份以來(lái)開(kāi)始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來(lái)看，1～9月一線城市共推出土地460宗、成交431宗，成交面積2241萬(wàn)平方米，同比增加32％。二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗，成交面積28804萬(wàn)平方米，同比增加7％。三四線城市共推出土地13050宗、成交10956宗，成交面積42980萬(wàn)平方米，同比減少8％。

曹晶晶分析稱，土地市場(chǎng)降溫首先與大環(huán)境密切相關(guān)。政策背景下，從需求端來(lái)說(shuō)各方的市場(chǎng)情緒、觀望節(jié)奏都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。尤其是在第三季度市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化之后，未來(lái)還是比較緊張的狀態(tài)。

其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環(huán)境偏松的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管在不斷強(qiáng)化，并且有整體趨緊的狀態(tài)，并且短期不會(huì)有太大的變化。今年以來(lái)的幾次降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)金融包括整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利好比較有限。

從個(gè)人端來(lái)看，曹晶晶認(rèn)為，盡管今年房貸利率已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)，但整體仍維持較高的水平。并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，短期內(nèi)都難以降低，利率對(duì)需求、購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)預(yù)期都產(chǎn)生了一些影響。

一二線城市領(lǐng)銜出讓金額

2019年1～9月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為35511億元，同比增加17％。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額30392億元，同比增加21％。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元，連續(xù)兩年居40城收金總額首位。

全國(guó)40個(gè)主要城市中，三亞、蘭州、大連漲幅名列前三，僅有9個(gè)城市土地出讓金同比縮水。

據(jù)《2019年1～9月全國(guó)土地成交城市排行榜TOP10》，一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場(chǎng)火熱。