近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年1至7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。前七月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再擴(kuò)大1.9%。

與此同時(shí)， 2019年上半年萬科、旭輝、融創(chuàng)、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，全國標(biāo)桿房企拿地變化明顯，合計(jì)數(shù)據(jù)看，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達(dá)10031億，而其中一二線拿地金額高達(dá)7349.49億，占比高達(dá)73.27%，這一比例也是最近幾年的高點(diǎn)，2018年這一比例69.8%。

萬科專業(yè)運(yùn)營官、執(zhí)行副總裁張旭在2019年中期業(yè)績會(huì)上表示，萬科拿地集中在長三角、珠三角這些區(qū)域，大部分三四五線城市將不再進(jìn)入。

前7月房企

拿地面積下降近三成

今年以來全國土地成交總規(guī)模明顯縮減。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前七月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再擴(kuò)大1.9%。土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月份持平。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年7月，房企拿地總面積為1512.67萬平方米，環(huán)比下跌24%。7月單月，拿地金額超過100億元的房企僅三家。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，房企8月拿地47宗，總面積僅263.11萬平方米。

專家表示，房企拿地總面積的下降，主要是由于上半年的融資渠道收緊，監(jiān)測顯示，近三個(gè)月房企的開發(fā)資金融資規(guī)模同比明顯下滑，通過債權(quán)融資及銀行貸款融資的規(guī)模顯著收縮，賣房回籠資金成為開發(fā)資金的主力，隨著融資渠道的進(jìn)一步收緊，房企可能需要更依賴于賣房回籠資金，拿地會(huì)趨于謹(jǐn)慎，并且通過延長施工周期減輕資金壓力。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在過去二十年快速發(fā)展，逐步滿足了人們對居住空間和質(zhì)量提升的需求，而后房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減少也是于購房需求增速相匹配。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會(huì)變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會(huì)給房企帶來很多新機(jī)遇。

房企多布局一二線城市

近期，房企中報(bào)集中發(fā)布，除了銷售額、利潤數(shù)據(jù)之外，房企頻談土地儲(chǔ)備。其中一二線城市成更多房企的重點(diǎn)布局方向。

某數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，全國標(biāo)桿房企拿地變化明顯，合計(jì)數(shù)據(jù)看，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達(dá)10031億，而其中一二線拿地金額高達(dá)7349.49億，占比高達(dá)73.27%，這一比例也是最近幾年的高點(diǎn)，2018年這一比例為69.8%。

以萬科為例，今年上半年，萬科拿地規(guī)模明顯下降，新獲取項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米。按建筑面積計(jì)算，82%的新增項(xiàng)目位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一二線城市。

專家表示，不是說所有四五線城市都不去，比如大灣區(qū)、上海周邊的長三角地區(qū)仍會(huì)考慮拿地，但不會(huì)把點(diǎn)布到全國所有的縣級(jí)市里面去。這是為了提高效率，更重要的是防范風(fēng)險(xiǎn)。

除萬科以外，據(jù)監(jiān)測顯示，旭輝、中海、正榮、融創(chuàng)等房企今年上半年八成以上的住宅土地交易落成于一二線城市。

就房企積極布局一二線城市的情況，專家認(rèn)為，2019年樓市分化，一二線城市出現(xiàn)市場成交小陽春，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)注一二線城市市場。從趨勢看，預(yù)計(jì)2019年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)集中一二線拿地的趨勢依然持續(xù)。但隨著資金情況的收緊，高溢價(jià)率地塊出現(xiàn)的可能性不大。

專家表示，房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化，一方面是棚改接近尾聲后，三四線以及下城市未來購房需求總量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進(jìn)在三四線拿地未來的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會(huì)明顯弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。