監(jiān)管嚴(yán)懲銀行信托資金違規(guī)輸血房地產(chǎn)

今年以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對“涉房貸”違規(guī)監(jiān)管不斷強(qiáng)化。

5月，銀保監(jiān)會發(fā)布2019年銀行機(jī)構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作要點(diǎn)，其中明確列出了房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，包括未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房等。

7月6日，銀保監(jiān)透露，針對近期部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的情況，銀保監(jiān)會于近日對部分信托公司開展了約談警示。要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

8月，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》表示，因部分城市房價過熱、房地產(chǎn)信貸規(guī)模過高的原因，監(jiān)管將展開房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，尤其針對銀行通過表外、同業(yè)等渠道輸血房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為，將面臨監(jiān)管嚴(yán)格處罰。

9月3日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，聚焦打好防范化解金融風(fēng)險攻堅(jiān)戰(zhàn)，多措并舉化解高風(fēng)險金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險，持續(xù)整治網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險，堅(jiān)決打擊非法金融活動，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

據(jù)《中國證券報》10月14日報道，近期，銀行、信托等頻頻被開出大額罰單，違規(guī)案由均涉及資金流入樓市。前三季度(以發(fā)布日期計(jì))，各級銀保監(jiān)系統(tǒng)對銀行業(yè)機(jī)構(gòu)(不含個人)共開出罰單1214張。其中“涉房”貸款罰單數(shù)量超過120張，合計(jì)罰沒金額已超過1億元，百萬級別的罰單頻現(xiàn)。

據(jù)中新經(jīng)緯記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已經(jīng)有17家信托公司因業(yè)務(wù)違規(guī)收到銀保監(jiān)會罰單，總計(jì)罰單為33張。從處罰原因來看，信保合作、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重點(diǎn)違規(guī)領(lǐng)域。

在貸款方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速一直在“壓縮”。10月15日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘在前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示：截至9月末，房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增長了15.6%，比上年末回落了4.4個百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)14個月回落。

在監(jiān)管壓力下，三季度房地產(chǎn)信托遭遇“急剎車”。據(jù)用益金融信托研究院報告，三季度房地產(chǎn)信托募集資金1529.18億元，環(huán)比減少27.50%；從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托在7月和8月中下滑的情形較突出，8月募集規(guī)模下滑至400億元線，9月募集規(guī)模略有回升，達(dá)到455.55億元。

用益金融信托研究院指出，監(jiān)管趨嚴(yán)已是下半年集合信托市場的主基調(diào)，而作為監(jiān)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)頹勢。

在融資收緊的環(huán)境下，房企融資成本也在持續(xù)上漲。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，若剔除碧桂園發(fā)行的一筆利率為4.5%的債權(quán)，9月，95家典型房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個百分點(diǎn)。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點(diǎn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年以來，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當(dāng)代置業(yè)、融信等多家房企美元融資成本超過10%。

四季度投資增速或有降低

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)415次！相比2018年1—9月的385次上漲了7.79%，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長毛盛勇10月18日表示，房地產(chǎn)的定位很明確“房住不炒”，也不把房地產(chǎn)作為短期拉動刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)的發(fā)展，總的來看是平穩(wěn)、健康、有序的。

國研中心房地產(chǎn)研究員劉衛(wèi)民表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的作用下，“金九銀十”的成色可能與往年相比明顯不足了，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)酵，可能在后續(xù)一些開發(fā)企業(yè)包括一些項(xiàng)目的以價換量的力度還會繼續(xù)加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)調(diào)整的態(tài)勢。

除房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5個百分點(diǎn)，同樣結(jié)束了5—8月以來，這一指標(biāo)同比增速回落的情況。

“從開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1—9月，定金及預(yù)收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1—8月均有明顯上漲，推動開發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點(diǎn)。但國內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個百分點(diǎn)，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大。”諸葛找房副總裁苑承建表示，預(yù)計(jì)4季度，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進(jìn)一步影響開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開工面積或進(jìn)一步下降，開發(fā)投資增速在當(dāng)前水平略有下降。

華泰證券報告指出，資金來源方面，銷售回款短期可能保持穩(wěn)健，但整體資金面趨緊。開發(fā)環(huán)節(jié)而言，房企拿地可能偏謹(jǐn)慎，開工走低、竣工回升的趨勢或繼續(xù)演進(jìn)，施工重心整體后移。預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)投資單季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%)，全年累計(jì)投資同比增速降至9%左右。