在“金九”成色不佳，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷的背景下，今年的“銀十”格外引人關(guān)注，特別是剛剛過去的十一黃金周，30城成交穩(wěn)中微增，同比小幅上揚(yáng)3%，數(shù)據(jù)層面好于去年同期，究竟是市場(chǎng)回暖的征兆，還是低迷走勢(shì)下的小小波動(dòng)，我們將在下文一一解析。

一線領(lǐng)漲同比增9%

二線漲多跌少，三四線分化加劇

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，今年國慶黃金周間（10月1日-7日），30個(gè)典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米，較去年同期小幅微增3%，各線城市成交量皆有回升，一線城市暫以9%同比漲幅居首，具體來看：

一線城市穩(wěn)步復(fù)蘇，7天累計(jì)成交量達(dá)12萬平方米，顯著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上揚(yáng)，北京主要得益于限競(jìng)房的集中入市，剛需得以穩(wěn)步釋放；而深圳延續(xù)了此前的銷售熱度，“十一”更是迎來了“開門紅”，同比大增80%。與之形成鮮明對(duì)比的是，上海、廣州的成交量均有不同程度的回落，城市間的分化在持續(xù)加劇。

二線城市整體維穩(wěn)，成交漲多跌少，僅武漢、重慶、福州等個(gè)別城市成交同比出現(xiàn)了下滑，主要源于前期購買力透支嚴(yán)重，市場(chǎng)迎來了階段性調(diào)整。多數(shù)城市則保持了穩(wěn)步增長，青島、濟(jì)南、杭州表現(xiàn)突出，同比漲幅皆超過100%，蘇州（樓盤）上行動(dòng)力略有不足，經(jīng)歷了前期的密集調(diào)控，購房者的觀望情緒加劇，加之在售新盤以洋房、別墅等中高端產(chǎn)品為主，十一黃金周成交量僅小幅微增5%。

三四線城市成交量小幅微增3%，各城市市場(chǎng)顯著分化。受較低基數(shù)影響，溫州、揚(yáng)州、萊蕪等城市成交明顯放量，同比皆倍增。珠三角內(nèi)部“幾家歡喜幾家愁”，佛山、肇慶、江門等城市市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期，成交量同比降幅均超40%。莆田、茂名、韶關(guān)、惠州等城市購房熱情相對(duì)高漲，成交量穩(wěn)中有增。

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四季度仍將以穩(wěn)為主

結(jié)合9月市場(chǎng)情況來綜合分析，雖然“十一”數(shù)據(jù)層面整體向好，但是市場(chǎng)冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)：一方面從整體的政策層面來看，雖然部分城市調(diào)控出現(xiàn)了“松動(dòng)”，但“房住不炒”、“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)依舊，涉房信貸仍相對(duì)緊張，疊加10月落地的房貸利率新機(jī)制執(zhí)行，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚。另一方面，房企降價(jià)“跑量”沖刺業(yè)績也一定程度上造成了市場(chǎng)短暫“復(fù)蘇”的假象，但以犧牲利潤為代價(jià)的打發(fā)始終不可持續(xù)，未來市場(chǎng)趨穩(wěn)將成為大概率事件。

展望未來，我們認(rèn)為，一線城市成交量將迎來小幅回調(diào)，總量仍有望高于2018年。二線城市整體維穩(wěn)，中西部剛需和改善需求仍有待進(jìn)一步釋放，諸如重慶、武漢、鄭州、成都、昆明、蘭州等這種去化周期較短、供需旺盛的城市，四季度成交有望沖高。廣大的三四線城市成交量將穩(wěn)步回落，城市表現(xiàn)將出現(xiàn)分化，部分環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，成交熱度或?qū)⒕S持較長的一段時(shí)間。