30城樓市觀察 以價換量成趨勢
作者:未知 來源:克而瑞地產(chǎn)研究微信號 更新時間:2019年10月14日 【字體:大 中 小】
在“金九”成色不佳,樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷的背景下,今年的“銀十”格外引人關(guān)注,特別是剛剛過去的十一黃金周,30城成交穩(wěn)中微增,同比小幅上揚3%,數(shù)據(jù)層面好于去年同期,究竟是市場回暖的征兆,還是低迷走勢下的小小波動,我們將在下文一一解析。
一線領(lǐng)漲同比增9%
二線漲多跌少,三四線分化加劇
據(jù)CRIC監(jiān)測,今年國慶黃金周間(10月1日-7日),30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米,較去年同期小幅微增3%,各線城市成交量皆有回升,一線城市暫以9%同比漲幅居首,具體來看:
一線城市穩(wěn)步復(fù)蘇,7天累計成交量達12萬平方米,顯著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上揚,北京主要得益于限競房的集中入市,剛需得以穩(wěn)步釋放;而深圳延續(xù)了此前的銷售熱度,“十一”更是迎來了“開門紅”,同比大增80%。與之形成鮮明對比的是,上海、廣州的成交量均有不同程度的回落,城市間的分化在持續(xù)加劇。
二線城市整體維穩(wěn),成交漲多跌少,僅武漢、重慶、福州等個別城市成交同比出現(xiàn)了下滑,主要源于前期購買力透支嚴重,市場迎來了階段性調(diào)整。多數(shù)城市則保持了穩(wěn)步增長,青島、濟南、杭州表現(xiàn)突出,同比漲幅皆超過100%,蘇州(樓盤)上行動力略有不足,經(jīng)歷了前期的密集調(diào)控,購房者的觀望情緒加劇,加之在售新盤以洋房、別墅等中高端產(chǎn)品為主,十一黃金周成交量僅小幅微增5%。
三四線城市成交量小幅微增3%,各城市市場顯著分化。受較低基數(shù)影響,溫州、揚州、萊蕪等城市成交明顯放量,同比皆倍增。珠三角內(nèi)部“幾家歡喜幾家愁”,佛山、肇慶、江門等城市市場熱度明顯不及去年同期,成交量同比降幅均超40%。莆田、茂名、韶關(guān)、惠州等城市購房熱情相對高漲,成交量穩(wěn)中有增。
打開APP閱讀最新報道跑量帶來的市場“復(fù)蘇”不可持續(xù)
四季度仍將以穩(wěn)為主
結(jié)合9月市場情況來綜合分析,雖然“十一”數(shù)據(jù)層面整體向好,但是市場冷淡的跡象仍未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn):一方面從整體的政策層面來看,雖然部分城市調(diào)控出現(xiàn)了“松動”,但“房住不炒”、“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)依舊,涉房信貸仍相對緊張,疊加10月落地的房貸利率新機制執(zhí)行,市場觀望情緒依舊濃厚。另一方面,房企降價“跑量”沖刺業(yè)績也一定程度上造成了市場短暫“復(fù)蘇”的假象,但以犧牲利潤為代價的打發(fā)始終不可持續(xù),未來市場趨穩(wěn)將成為大概率事件。
展望未來,我們認為,一線城市成交量將迎來小幅回調(diào),總量仍有望高于2018年。二線城市整體維穩(wěn),中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放,諸如重慶、武漢、鄭州、成都、昆明、蘭州等這種去化周期較短、供需旺盛的城市,四季度成交有望沖高。廣大的三四線城市成交量將穩(wěn)步回落,城市表現(xiàn)將出現(xiàn)分化,部分環(huán)一線和熱點二線的三四線城市,成交熱度或?qū)⒕S持較長的一段時間。