10月27日，孫宏斌為融創(chuàng)中國(01918.HK，簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”)新進(jìn)入的大健康領(lǐng)域站臺(tái)。他說，以前是富人不老，老人不富�，F(xiàn)在富人也慢慢老了，所以醫(yī)療市場(chǎng)會(huì)非常大。

孫宏斌將此次投資邏輯定位至消費(fèi)升級(jí)。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已再難為房企提供躺著賺錢的環(huán)境。行業(yè)銷量見頂和“房住不炒”政策基調(diào)下，僅靠土地、人口和城市紅利實(shí)現(xiàn)資本增長的時(shí)光一去不返。

一眾開發(fā)商選擇“泛地產(chǎn)化”，基于地產(chǎn)主業(yè)切入文旅、醫(yī)療、養(yǎng)老等細(xì)分市場(chǎng)。目前行業(yè)TOP 30房企，已找不到純地產(chǎn)開發(fā)定位的企業(yè)。

難棄的開發(fā)環(huán)節(jié)利潤

地產(chǎn)行業(yè)走過“黃金十年”暴利期，房企正利潤逐步被土地、資金成本壓縮。中小房企面臨巨大生存壓力，破產(chǎn)事件頻發(fā)；大型房企同樣調(diào)整戰(zhàn)略，加碼新產(chǎn)業(yè)布局。

10月27日，融創(chuàng)中國與清華大學(xué)、青島市人民政府及西海岸新區(qū)管委分別簽署協(xié)議，確立在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)青島醫(yī)學(xué)中心”。

“這不是公益，這是個(gè)投資。”對(duì)于涉足大健康，孫宏斌回應(yīng)稱，此舉遵循融創(chuàng)的邏輯，即投資消費(fèi)升級(jí)和美好生活。

不僅是融創(chuàng)，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、陽光城（000671.SZ）、中國恒大（03333.HK）、萬科A(000002.SZ)、綠城中國（03900.HK）等房企均表示進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)或與醫(yī)療企業(yè)合作。

隨著我國人口老齡化不斷加劇，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)需求越發(fā)旺盛。

國務(wù)院《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》提出，到2030年我國的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬億元。豐厚的市場(chǎng)蛋糕，引來大量試水者。

對(duì)于需迅速展示轉(zhuǎn)型成果的房企而言，如果直接收購成熟醫(yī)院，不僅避免投資新建的風(fēng)險(xiǎn)，還可以迅速呈現(xiàn)業(yè)績(jī)。但從實(shí)際情況看，房企多投資新建而非收購，這點(diǎn)與上市藥企在醫(yī)院投資上多采用收購方式明顯不同。

開發(fā)商并非沒有藥企有錢，那他們?cè)趫D謀什么？

“房企不想放棄開發(fā)環(huán)節(jié)的豐厚利潤，而核心就在于低價(jià)的醫(yī)療衛(wèi)生用地。” 有業(yè)內(nèi)人士表示，房企通常承擔(dān)前期開發(fā)任務(wù)，后期醫(yī)院運(yùn)營管理則由專業(yè)醫(yī)學(xué)院、醫(yī)院管理集團(tuán)負(fù)責(zé)。開發(fā)商最多僅入股或合資組建管理公司。

不僅如此，相比房地產(chǎn)不斷壓縮的利潤空間，醫(yī)藥行業(yè)利潤空間較高、成長性較好，具備較高的吸引力。與此同時(shí)，房企若想培育出合理的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，醫(yī)療將是整個(gè)鏈條中不可或缺的一環(huán)。

截至2019年9月1日，A股市場(chǎng)上涉及養(yǎng)老概念的上市公司共37家，主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)有9家，包括萬科A、上實(shí)發(fā)展、世聯(lián)行、云南城投、海航投資、鳳凰股份、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)。

孫宏斌同樣表示，融創(chuàng)下半場(chǎng)將投資文化、旅游、醫(yī)療、教育、醫(yī)養(yǎng)和養(yǎng)老等板塊。

然而，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營情況看，業(yè)內(nèi)尚未形成完善的發(fā)展體系。在重資產(chǎn)、高投入、回報(bào)周期長現(xiàn)狀下，房企均處于搶占市場(chǎng)、經(jīng)營品牌階段。雖然多數(shù)房企采用“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式進(jìn)入該領(lǐng)域，但仍將“地產(chǎn)”作為發(fā)展重心。

轉(zhuǎn)型成功者罕見

融創(chuàng)進(jìn)軍大健康，是房企在行業(yè)洗牌期謀求新出路的縮影。10月23日，中國海外發(fā)展（00688.HK）發(fā)布公告稱，因公司發(fā)展需要，公司名稱由“中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”變更為“中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司”。

對(duì)于更名原因，中海并未提及。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這和中海這兩年調(diào)整策略有關(guān)，從之前單純的住宅開發(fā)商變身為國際化不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營集團(tuán)，并低調(diào)進(jìn)入教育、長租公寓、養(yǎng)老等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，中海的“住宅地產(chǎn)理想”漸漸遠(yuǎn)去。

無獨(dú)有偶，陽光100（02608.HK）今年表示，將堅(jiān)定、下決心離開住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線。9月20日，陽光100入股環(huán)京文旅項(xiàng)目熱河山谷，與拾得大地幸福集團(tuán)展開合作，升級(jí)文旅產(chǎn)品線。

房企殊途同歸的轉(zhuǎn)型，與地產(chǎn)環(huán)境的改變關(guān)系密切。曾經(jīng)周期力量下，拿地就賺錢成為鐵律。有業(yè)內(nèi)明星職業(yè)經(jīng)理人曾說：“房地產(chǎn)行業(yè)大量的庫存，竟然放著就能夠增值，這太罕見。面包庫存放幾天就不行了，就別談增值了。”

但招商證券指出，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程漸漸成熟，行業(yè)銷量增長落入負(fù)增長的概率越來越高，庫存跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)放大，拿地就賺錢的年代早已遠(yuǎn)去。2014到2016年的這段時(shí)光再難復(fù)制，過往周期賦予的庫存升值空間將被壓縮。

在此背景下，房企進(jìn)軍多元產(chǎn)業(yè)已是“不得不為”。

然而，早年那批轉(zhuǎn)型試水者，如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式轉(zhuǎn)型后，華僑城A(000069.SZ)遠(yuǎn)離傳統(tǒng)地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”邏輯，但也陷入轉(zhuǎn)型迷思。

10月28日，華僑城發(fā)布第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)收入122.1億元，同比增加24.15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤31.88億元，同比增加3.62%。

但若扣除非經(jīng)常性損益，華僑城第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.06億元，同比減少23.65%。

不僅如此，10月22日，華僑城公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)以及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，總出讓底價(jià)為47.12億元。這是今年以來，華僑城公開掛牌出售的第13個(gè)項(xiàng)目公司。

與此同時(shí)，華僑城經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-36.99億元，高于二季度的-20.69億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-71.55億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為265.43億元。

房企轉(zhuǎn)型多年，但行業(yè)成功案例少之又少。數(shù)據(jù)顯示，全國文旅地產(chǎn)處于721尷尬格局，即70%虧損，20%持平,10%盈利的整體狀態(tài)。

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌給出的數(shù)據(jù)更為直觀。他曾表示，去年公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心動(dòng)員31個(gè)區(qū)域找到132個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)96個(gè)、簽投資意向41個(gè)、做策劃方案42個(gè)、最后內(nèi)部過會(huì)6個(gè)，而確權(quán)僅3個(gè)。

房企投資項(xiàng)目時(shí)，需考慮錢從哪里來、融資成本高低、股東年化資金回報(bào)率、項(xiàng)目投資團(tuán)隊(duì)是否愿意跟投等。“如果項(xiàng)目投資開發(fā)期長，還本期也很長，又沒有長期便宜的資金可使用。哪怕企業(yè)財(cái)力雄厚，也不能干上兩三個(gè)這樣的項(xiàng)目。”他說。

但市場(chǎng)激烈角逐下，哪怕是摸著石頭過河，房企也必須“夾道求生”。