整體來(lái)看，由于前三季度規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及去年同期，四季度加速推貨入市，積極推盤(pán)去化仍是主流，而四季度也是房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)“銀十”期間，房企降價(jià)促銷(xiāo)仍是主旋律。

過(guò)了幾年好日子的開(kāi)發(fā)商，發(fā)現(xiàn)今年的日子太不好過(guò)了，尤其是“找錢(qián)難”。

9月底10月初，一些房企驀然發(fā)現(xiàn)，利率超過(guò)10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例，最高的已達(dá)18%。

年初短暫的“小陽(yáng)春”后，房地產(chǎn)融資窗口期也徐徐關(guān)閉，房地產(chǎn)金融政策從5月份開(kāi)始持續(xù)收緊，融資成本也節(jié)節(jié)升高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前9月房企新增債券類(lèi)融資成本7.03％，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08％，較于2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。

融資受限，為保證現(xiàn)金流安全，加快銷(xiāo)售回款成“救命稻草”，剛剛過(guò)去的9月，大多數(shù)房企通過(guò)“降價(jià)跑量”，整體銷(xiāo)售表現(xiàn)超預(yù)期，意外地殺了個(gè)“回馬槍”，其中龍頭房企尤甚，恒大、碧桂園、融創(chuàng)9月銷(xiāo)售均超600億，恒大更超過(guò)了800億，創(chuàng)下歷史新高。

不過(guò)，相比往年，今年的9、10月樓市仍不能稱(chēng)“盛景”，接下來(lái)的四季度，房企還得加把勁，不然銷(xiāo)售目標(biāo)完成率都有問(wèn)題。

融資成本再升

9月一個(gè)明顯不同于往年的行業(yè)現(xiàn)象是，房地產(chǎn)公司的融資成本，全都上升了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3％，同比上升17.2％，但無(wú)論是大型房企還是小型房企，均出現(xiàn)融資成本持續(xù)上漲的現(xiàn)象。融資成本最高的為T(mén)OP51+的企業(yè)，達(dá)到7.28%，較2018年增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)。

安信證券的數(shù)據(jù)也顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

從房企性質(zhì)來(lái)看，中型房企、非國(guó)企融資成本上升明顯。央企、地方國(guó)企的融資成本中位數(shù)分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國(guó)企綜合融資成本中位數(shù)6.91%，相比2018年分別上升51BP。

融資成本的上升與政策嚴(yán)控房地產(chǎn)金融有關(guān)。5月份開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)紛紛出臺(tái)文件，限制房地產(chǎn)信托、海外債等，進(jìn)入下半年，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)融資的限制進(jìn)一步升級(jí)。

8月底，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也進(jìn)行了限制。多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度控制在2019年3月底時(shí)的規(guī)模。多位房地產(chǎn)金融界人士指出，這樣可能導(dǎo)致大型房企的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

還有其他的一些融資手段，現(xiàn)在也同樣受到了制約。聯(lián)訊證券分析師李奇霖表示，比如供應(yīng)鏈的ABS是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要補(bǔ)充，但現(xiàn)在供應(yīng)鏈ABS也被限制了，去年大概新增了1300多億，今年新增大概1100億。

此前的8月，多數(shù)上市房企在發(fā)布中報(bào)時(shí)就已透露對(duì)融資環(huán)境的擔(dān)憂(yōu)，提早做好“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。

旭輝集團(tuán)高管表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資市場(chǎng)明顯收緊，境內(nèi)外融資渠道限制增加，債務(wù)融資挑戰(zhàn)重重；融創(chuàng)中國(guó)管理層認(rèn)為，此次融資端收緊是一個(gè)顛覆，史無(wú)前例的嚴(yán)格，預(yù)計(jì)監(jiān)管層的控制會(huì)更嚴(yán)更快，下一步市場(chǎng)可能就是沒(méi)有債可以買(mǎi)；越秀地產(chǎn)有關(guān)人士也直言，下半年房企融資環(huán)境將穩(wěn)中趨緊。

“我們公司現(xiàn)在幾乎所有的融資渠道都用上了，總體成本比去年上升了1-2個(gè)點(diǎn)。”廣州一家中型房企資金部人士透露。

雪上加霜的是，前幾年房企融資環(huán)境寬松，借了大量款項(xiàng)，如今大多負(fù)債累累，迎來(lái)償債高峰。

平安證券研報(bào)顯示，2019年為房企償債高峰期，樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預(yù)計(jì)房企融資態(tài)度將持續(xù)積極。報(bào)告指出，近期行業(yè)資金面持續(xù)收緊，后續(xù)樓市回歸平穩(wěn)過(guò)程中若超預(yù)期降溫，部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。