在持續(xù)調(diào)控、市場(chǎng)降溫、融資變難等重重壓力下，房企告別高周轉(zhuǎn)，尋求轉(zhuǎn)型，這也是在布局未來(lái)。11月26日，2019年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典上與會(huì)專家發(fā)表了上述觀點(diǎn)。同時(shí)專家認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，剛需和改善性需求仍然支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)走向、融資都將面臨新的轉(zhuǎn)機(jī)。

從高杠桿游戲走向低杠桿制造業(yè)

自“房改”以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)一直沿用舊的發(fā)展模式，但是舊的發(fā)展模式在未來(lái)將遇到很大的瓶頸。中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任、住建部科技委住房與房地產(chǎn)專委會(huì)副主任委員秦虹認(rèn)為，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)要靠高價(jià)格，如果沒(méi)有不斷上漲的價(jià)格，舊模式也很難持續(xù)。在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間受到約束，最為明顯的是新房總量的增長(zhǎng)空間會(huì)越來(lái)越小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越小，還面臨資金約束、政策約束。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長(zhǎng)管清友也直言，“中國(guó)在下一輪的改革領(lǐng)域里，無(wú)論具體金融還是房地產(chǎn)都面臨著更加艱巨的任務(wù)。”

“在金融周期從上行轉(zhuǎn)向下行，金融監(jiān)管更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)游戲不太適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)背景和監(jiān)管背景。”管清友如此稱，未來(lái)除了調(diào)控的措施以外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可能出現(xiàn)比較大的變化是，對(duì)土地招牌掛自有資金的要求更加嚴(yán)格，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)要拿出更多的自有資金去購(gòu)買土地，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿收縮可能立竿見(jiàn)影，也就是說(shuō)從高杠桿游戲變成低杠桿制造業(yè)的游戲。

不過(guò)，管清友也認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)仍然非常有前景，生產(chǎn)能力在，潛力在。但從政策上來(lái)看，無(wú)論房子不炒，還是降杠桿都可能迫使房地產(chǎn)在發(fā)展方式上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

房企現(xiàn)在轉(zhuǎn)型是在布局未來(lái)

行業(yè)的種種變化，都在推動(dòng)房企加緊轉(zhuǎn)型。秦虹指出，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型實(shí)際上是布局未來(lái)，房地產(chǎn)本身是中長(zhǎng)期的投資，精準(zhǔn)判斷未來(lái)的發(fā)展頗為重要。房企轉(zhuǎn)型可以與產(chǎn)業(yè)結(jié)合、與特色結(jié)合、與金融結(jié)合。最終房企向哪里轉(zhuǎn)？企業(yè)要依據(jù)自身的實(shí)力和自身的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行選擇。

秦虹建議，城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須要關(guān)注的一個(gè)新領(lǐng)域，城市更新是所有世界大城市再繁榮非常重要的支撐手段。城市更新和產(chǎn)業(yè)更新是同步進(jìn)行，城市更新帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這期間可以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)持久的現(xiàn)金流，持久的發(fā)展動(dòng)力。

對(duì)于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)，科技的影響力越來(lái)越大。對(duì)此，華為技術(shù)有限公司EBG全球智慧城市業(yè)務(wù)部總裁鄭志彬指出，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的需求趨勢(shì)，是“以人為本”深入產(chǎn)業(yè)的骨髓。未來(lái)地產(chǎn)除了結(jié)合金融產(chǎn)業(yè)、城市更新之外，行業(yè)一定要和科技結(jié)合，未來(lái)的地產(chǎn)一定是平臺(tái)+生態(tài)的模式。

針對(duì)當(dāng)前融資環(huán)境已經(jīng)明顯收緊，房企從各個(gè)渠道獲取資金的難度、挑戰(zhàn)都在增加。與會(huì)人士認(rèn)為，面對(duì)挑戰(zhàn)，打鐵還需自身硬。從另一方面看，事實(shí)上，資金的提供方也在尋求靠譜的房地產(chǎn)企業(yè)。在行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，對(duì)于身處變革期的房企來(lái)說(shuō)，從“賣房子到賣服務(wù)”很關(guān)鍵。身處轉(zhuǎn)型賽道，房企更要做好自己的“發(fā)動(dòng)機(jī)”、爭(zhēng)取多個(gè)賽道同行并舉。