2019年的樓市太難過(guò)了，跌宕起伏猶如過(guò)山車，行業(yè)嚴(yán)重分化，一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

從前十月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

截至10月末，已有25家房企銷售破千億，銷售均值為2333.9億元。與此同時(shí)，不少中小房企卻面臨著生存危機(jī)，不斷傳出爆雷的消息。

相比規(guī)模更大的頭部房企，中小房企融資渠道更少，融資成本更高，加之前幾年激進(jìn)地加桿杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時(shí)可能崩塌。

房地產(chǎn)行業(yè)已從增量轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。在存量時(shí)代，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，大魚(yú)吃小魚(yú)的競(jìng)爭(zhēng)下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者面臨著生存危機(jī)。

苦戰(zhàn)“金九銀十”

傳統(tǒng)的“金九銀十”售樓黃金期已過(guò)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平平。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月新房成交與土地市場(chǎng)延續(xù)了“金九”的低迷走勢(shì)，重點(diǎn)城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴(kuò)大。

但頭部和主流房企則表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的生命力，將對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企公布2019年前10月銷售額的企業(yè)合計(jì)有14家，這14家企業(yè)前10月合計(jì)銷售額21934億元，同比2018年同期上漲了17.2%。單獨(dú)看10月份，這14家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了2805億。

碧桂園、恒大、萬(wàn)科前10月銷售均超過(guò)5000億元，在加緊促銷之下，恒大和碧桂園10月單月銷售金額分別達(dá)到903億元和850億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-10月，前10房企銷售額均值為3762.6億元，銷售額增長(zhǎng)率均值為14.7%，11-30企業(yè)銷售額均值為1256.9億元，增長(zhǎng)率均值為24.4%，31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為692.0億元和325.8億元，增長(zhǎng)率均值分別為26.3%和19.3%。

克而瑞研報(bào)表示，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，但百?gòu)?qiáng)房企截至10月末的累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近5%的同比增長(zhǎng)，增速較上半年4%左右的水平略有提升。

2019年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末，TOP100房企權(quán)益金額門檻達(dá)到147.8億元。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為，整體對(duì)比過(guò)去數(shù)據(jù)，2019年前10月房企銷售繼續(xù)分化。相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過(guò)50%，在2019年大部分企業(yè)都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)漲幅明顯放緩，大部分企業(yè)業(yè)績(jī)逐漸持平。

還有中小房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如景瑞和陽(yáng)光100前10月的累計(jì)銷售同比分別下降5%及12.7%。

另一方面，房企的融資成本也分化嚴(yán)重。

7月，中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆港元票據(jù)息率僅為2.90%，刷新同業(yè)最低利率。同月，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息則高達(dá)15%。同為境外發(fā)債，利率相差5倍。

安信證券的數(shù)據(jù)顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

從房企性質(zhì)來(lái)看，中型房企、非國(guó)企融資成本上升明顯。央企、地方國(guó)企的融資成本中位數(shù)分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國(guó)企綜合融資成本中位數(shù)6.91%，相比2018年分別上升51BP。

生存危機(jī)隱現(xiàn)

對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，“熱鬧”是屬于別人的，他們只想“活下去”。

10月，在頭部房企因促銷而收獲充�，F(xiàn)金流時(shí)，一家浙系中小房企三盛宏業(yè)的員工正向自己的老板“追債”。

原因是三年前三盛宏業(yè)向員工發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品逾期未能兌付，而公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)一些公司高管大量?jī)陡蹲约旱睦碡?cái)或轉(zhuǎn)走公司資金。

三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)陳建銘隨即召開(kāi)溝通會(huì)，在會(huì)議上聲淚俱下，稱會(huì)努力追討回自己妹妹轉(zhuǎn)走的錢兌付員工的理財(cái)資金，但被其他高管轉(zhuǎn)走的錢，他無(wú)力保證。

三盛宏業(yè)上演的“公司爆雷，各方討錢，董事長(zhǎng)在哭”一幕，折射出的是當(dāng)下中小房企的生存危機(jī)。

今年以來(lái)，還有老牌粵系房企頤和地產(chǎn)的爆雷以及知名銀億集團(tuán)的破產(chǎn)，都揭示了存量時(shí)代行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

他表示，中國(guó)房地產(chǎn)將重回三個(gè)“20%”：未來(lái)市場(chǎng)只有20%的開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)，80%會(huì)死掉，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)的高投資增速結(jié)束了，中國(guó)資產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì)持續(xù)上漲，人口和儲(chǔ)蓄也不再支撐房地產(chǎn)，居民儲(chǔ)蓄已從高儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為高負(fù)債。

張大偉指出，預(yù)計(jì)房企在未來(lái)2個(gè)月的銷售依然壓力非常大。從政策預(yù)期看，后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)非常大，政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn)，包括信貸等政策將抑制市場(chǎng)。

大型開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)的關(guān)注更為宏觀。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在民生銀行(600016,股吧)的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上呼吁，要支持房地產(chǎn)并購(gòu)，這是解決風(fēng)險(xiǎn)最最快的方法。

“這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。如果（開(kāi)發(fā)商）還不了銀行的錢，從違約到拍賣，大概平均需要四年時(shí)間，快的話三年，但并購(gòu)三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購(gòu)是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。”

他預(yù)測(cè)，“這個(gè)行業(yè)的頭部公司，前五名市場(chǎng)占有率大概是18%，我估計(jì)在未來(lái)五年里面，這個(gè)行業(yè)的前五名能占到30%”。

孫宏斌進(jìn)一步解釋其判斷的依據(jù)，汽車行業(yè)中國(guó)前五名市占率是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調(diào)行業(yè)78%，手機(jī)行業(yè)83%，因此房地產(chǎn)行業(yè)再過(guò)五年，前五名占30%問(wèn)題不大。

孫宏斌稱，今年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模會(huì)是16萬(wàn)億左右，并且這個(gè)規(guī)模大概會(huì)保持很多年。

此前，恒大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場(chǎng)“蛋糕”就在15萬(wàn)億左右，所有的開(kāi)發(fā)商就在這有限的“紅海”中廝殺。

此時(shí)，“活下去”成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的生存和發(fā)展門檻，已被提升至1000億-2000億元，如果達(dá)不到這樣的規(guī)模，就必須有非常特殊的產(chǎn)品力，才能在競(jìng)爭(zhēng)中生存。