房企融資成本整體走高、分化明顯，600億-1000億規(guī)模房企融資成本為6.5%

榜單說明：

1、公司：選取在香港和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)類上市公司，且業(yè)務(wù)集中分布在中國內(nèi)地的地產(chǎn)公司。

2、指標(biāo)說明：采用2019年上半年企業(yè)的加權(quán)平均借貸成本。

3、表格數(shù)據(jù)來源：上市企業(yè)公告、億翰智庫。

4、排名從高到低，樣本房企為TOP50。

房企的半年報(bào)落下帷幕，但是融資難、融資貴的問題仍在持續(xù)。2019年上半年，房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)，疊加進(jìn)入償債小高峰，典型房企平均融資不僅在走高，而且呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。頭部房企融資成本較低，央企性質(zhì)的房企平均融資成本低。相比之下，600億-1000億規(guī)模房企融資成本較高。從趨勢(shì)來看，下半年融資問題仍將困擾著中小型房企。

政策監(jiān)管下融資成本上行

整個(gè)上半年，房地產(chǎn)融資經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的過程，第一季度市場(chǎng)仍在延續(xù)去年底高歌猛進(jìn)的融資勢(shì)頭。

到了4月份，隨著土地市場(chǎng)上高溢價(jià)地塊的不斷出現(xiàn)。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，重點(diǎn)申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。

23號(hào)文也成為上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資節(jié)點(diǎn)。此后相關(guān)融資監(jiān)管一天比一天緊，一直延結(jié)到下半年，直至9月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提到的專項(xiàng)債資金，仍在強(qiáng)調(diào)不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

在這樣的融資背景下，增速一直領(lǐng)跑的信托、ABS的貸款余額在下滑，房企從境內(nèi)債轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外債。但隨后海外融資同樣受到限制，7月12日發(fā)改委發(fā)文，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，此次融資端收緊是一個(gè)顛覆，史無前例的。由此，房企的融資成本必然走高已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且數(shù)據(jù)也在證實(shí)這一走勢(shì)。

據(jù)新京報(bào)、億翰智庫聯(lián)合發(fā)布的《2019上半年上市房企融資成本TOP30》（簡(jiǎn)稱《榜單》）數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。

融資成本增加，不僅出現(xiàn)在上半年。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之后，典型上市企業(yè)國內(nèi)發(fā)債利率從最低約3.5%提升到6.5%。尤其是房企最高發(fā)債利率提升顯著，2018年，恒大以13.75%的利率發(fā)行美元債。2019年7月，泰禾以15%利率發(fā)行美元債，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。

事實(shí)上，2018年以來境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，但是2019年，多數(shù)企業(yè)迎來償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債。而2019年上半年境外發(fā)債的成本8.34%，較2018年全年上升了1.19%。

中小型房企融資成本面臨挑戰(zhàn)

房企融資監(jiān)管政策再加碼，融資成本上行必不可免。所謂融資成本實(shí)質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，企業(yè)每年的利息支出就是企業(yè)使用資金付出的成本。擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。

融資成本的增速變化，可以反映在過去半年里的融資成本管控能力。這也是考核企業(yè)融資能力的重要指標(biāo)。

在融資收緊的困境下，房企各尋出路，然而幾家歡喜，幾家愁，上半年有的房企融資成本下降，有的則是上升。

房企規(guī)模與融資成本有著密不可分的關(guān)系。億翰智庫根據(jù)銷售規(guī)模，將30家典型房企分為1000億以上、600億-1000億和600億以下三個(gè)梯隊(duì)，2019年上半年三個(gè)梯隊(duì)房企的平均融資成本分別為5.2%、6.5%和5.8%。一梯隊(duì)較2018年末下降0.4%，二梯隊(duì)較2018年末上升0.5%，三梯隊(duì)較2018年末上升0.1%。

對(duì)一梯隊(duì)的房企而言，償債能力較強(qiáng)，違約的風(fēng)險(xiǎn)低，向銀行和非銀行機(jī)構(gòu)的融資申請(qǐng)更容易獲批。

值得關(guān)注的是，第二梯隊(duì)的房企平均融資成本反而高于三梯隊(duì)的房企。對(duì)此，億翰智庫分析人士認(rèn)為，在行業(yè)增速放緩的背景下，第二梯隊(duì)的房企愿意加杠桿以把握彎道超車的機(jī)會(huì)。不過，綜合來看，三梯隊(duì)房企融資難和融資貴的問題也很突出。因此，在融資收緊的背景下，中小型房企面臨著更大的挑戰(zhàn)。