前路艱難

即使房企轉(zhuǎn)型者眾，但從目前多元化發(fā)展情況看，成功轉(zhuǎn)型的企業(yè)幾乎沒有，地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍然在房企業(yè)務(wù)板塊中占絕對(duì)比重。早年那批轉(zhuǎn)型試水者，仍在盈利邊緣掙扎。

不久前，在萬科南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，郁亮稱，評(píng)判萬科新業(yè)務(wù)以“交多少現(xiàn)金給集團(tuán)”為標(biāo)準(zhǔn)，并不合適。郁亮說出這句話時(shí)，萬科轉(zhuǎn)型已走過六年。但現(xiàn)實(shí)是，新業(yè)務(wù)的價(jià)值和貢獻(xiàn)仍未從財(cái)報(bào)中體現(xiàn)出來，主營(yíng)房開業(yè)務(wù)亦受拖累。

過去兩年，無論是年銷售金額、收入、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)，萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對(duì)外宣布，萬科的目標(biāo)是馬拉松比賽的最終勝利，但龍頭老大的失落感不言而喻。

比萬科更早轉(zhuǎn)型的企業(yè)，亦罕見成功者。2012年，SOHO中國(guó)便宣布，未來三年，逐步告別一貫以來的散售模式，改為持有出租物業(yè)。然而，SOHO中國(guó)從散售轉(zhuǎn)型自持后，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑。近期更是陷入清倉拋售資產(chǎn)傳聞中。

內(nèi)地開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，為何至今沒有美麗，只見憂愁？萬科另一高管孫嘉給出兩點(diǎn)答案：一是內(nèi)地開發(fā)商轉(zhuǎn)型布局時(shí)間不夠長(zhǎng)，港資房企新鴻基轉(zhuǎn)型10年才成功；其二，香港房企多數(shù)是家族式企業(yè)，可以進(jìn)行長(zhǎng)線布局。但內(nèi)地很多房企職業(yè)經(jīng)理人，公司既定戰(zhàn)略無法持續(xù)。

那么，市場(chǎng)留給內(nèi)地房企的時(shí)間有多久？孫嘉的回答是，十年可能都不夠，我們需要更有耐心。實(shí)際上，習(xí)慣賺快錢的房企，在切換至需精耕細(xì)作的領(lǐng)域時(shí)，思維轉(zhuǎn)化并不容易。“不能讓地產(chǎn)開發(fā)的人來做多元化，要想成功必須要換一套人馬。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

陽光城(000671,股吧)執(zhí)行副總裁吳建斌給出的數(shù)據(jù)更為直觀。他曾表示，去年公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心動(dòng)員31個(gè)區(qū)域找到132個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)96個(gè)、簽投資意向41個(gè)、做策劃方案42個(gè)、最后內(nèi)部過會(huì)6個(gè)，而確權(quán)僅3個(gè)。

說到底，轉(zhuǎn)型是一門平衡的藝術(shù)。新老業(yè)務(wù)的平衡，在某種程度上，是當(dāng)下與未來的平衡。充沛現(xiàn)金流、穩(wěn)健財(cái)務(wù)架構(gòu)作支撐外，管理能力、團(tuán)隊(duì)匹配、戰(zhàn)略與賽道選擇，缺一不可；房地產(chǎn)市場(chǎng)也須穩(wěn)定向上、新業(yè)務(wù)才能謀求更加豐富的用戶和融資產(chǎn)品支持。

然而當(dāng)下，多數(shù)規(guī)模內(nèi)地房企習(xí)慣于高杠桿發(fā)展，自身并不具備充沛、健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，中小型房企的蜻蜓點(diǎn)水又難成氣候。從大環(huán)境來看，當(dāng)下的地產(chǎn)市場(chǎng)受政策和預(yù)期影響，仍未迎來穩(wěn)定的長(zhǎng)周期。

價(jià)值再挖掘

在多元化的拓展路途之上，頭部房企明顯較二三線企業(yè)更為堅(jiān)決，無論碧桂園還是恒大，抑或是萬科、融創(chuàng)，都已將新業(yè)務(wù)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略的高度。盡管每家企業(yè)選擇的方向各不相同，但將資源投入至科技、健康等關(guān)乎人類長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，是這些企業(yè)的不二之選�；蛟S，這便是頭部房企所謂的社會(huì)價(jià)值，雖然眼下還看不到顯著的成效。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在攫取大量財(cái)富的同時(shí)，也曾因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模和良好的績(jī)效而有過高光時(shí)刻。今年7月22日，美國(guó)《財(cái)富》（Fortune）雜志發(fā)布最新世界500強(qiáng)企業(yè)排行榜，這是觀察全球最大企業(yè)的最新發(fā)展趨勢(shì)的窗口。從數(shù)量上看，世界最大的500家企業(yè)中，有129家來自中國(guó)，歷史上首次超過美國(guó)（121家）。

其中，上榜的房地產(chǎn)企業(yè)共有5家，全部來自中國(guó)，分別為恒大（排名第138位）、碧桂園（排名第177位）、綠地控股(600606,股吧)（排名第202位）、保利集團(tuán)（第242位）、萬科（排名第254位）；營(yíng)業(yè)收入分別為704.78億美元、573.09億美元、527.21億美元、462.07億美元、449.13億美元。

頭部房企集體躋身世界500強(qiáng)，不能不說是這個(gè)行業(yè)對(duì)于中國(guó)商業(yè)站上世界舞臺(tái)的一種貢獻(xiàn)。如今，各大房企通過多元化的拓展，將財(cái)富和資源投入至高科技等新興領(lǐng)域，同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)再度挖掘自身價(jià)值，反哺社會(huì)的另一種探索。

以碧桂園寄予厚望的機(jī)器人業(yè)務(wù)為例，其初衷是投身中國(guó)智能制造事業(yè)，瞄準(zhǔn)世界科技前沿，打造現(xiàn)代機(jī)器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，助力國(guó)家科技進(jìn)步，鄉(xiāng)村振興和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)則被提升到集團(tuán)戰(zhàn)略位置，助力國(guó)家鄉(xiāng)村振興。

而恒大日益深入的汽車布局，同樣為我國(guó)新能源汽車產(chǎn)業(yè)提供了更多可能。該集團(tuán)董事局主席許家印稱，恒大新能源汽車的目標(biāo)是，用3到5年成為全世界最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)，核心技術(shù)必須世界領(lǐng)先，產(chǎn)品品質(zhì)必須世界一流。

雖然，房企的多元化僅僅走出了一小步，但不積跬步無以至千里，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要窗口期，唯有以自我革命般的創(chuàng)新應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，中國(guó)房企才能真正走向世界核心舞臺(tái)。