“今年又是最困難的一年。”

11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國(guó)中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，一位商業(yè)地產(chǎn)商如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者形容2019年的中小城市商業(yè)地產(chǎn)行情。

此次論壇由中國(guó)指數(shù)研究院、恒太商業(yè)管理有限公司、杭州天際線設(shè)計(jì)研究院、綠城管理集團(tuán)聯(lián)合主辦。論壇上，多位專(zhuān)家學(xué)者、從業(yè)人士，對(duì)于中小城市商業(yè)地產(chǎn)在自身供給過(guò)剩、經(jīng)營(yíng)管理不善，以及外部電商加速下沉的“內(nèi)憂(yōu)外患”下，如何在可能到來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，進(jìn)行了深入討論。

論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的頑疾依舊，隨著電商巨頭開(kāi)始大舉進(jìn)軍下沉市場(chǎng)，線下零售渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到線上沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜的背景下，中小城市的用戶(hù)消費(fèi)方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，如何抓住這一輪消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理提出了新的要求。

中小城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始整合

論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)到了重新洗牌、行業(yè)整合的階段。

恒太商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰展示的兩組數(shù)據(jù)，令人印象深刻。

第一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)達(dá)20.9億平方米。但據(jù)行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，建成開(kāi)業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開(kāi)業(yè)。

第二組數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%，64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。

從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，中指研究院在此次論壇上發(fā)布《2019中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》稱(chēng)，2019年1-9月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開(kāi)工方面，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

從需求端看，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降明顯。2019年10月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為7002萬(wàn)平方米，同比下降13.7%。

造成商業(yè)地產(chǎn)不合理布局，以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致的不健康發(fā)展的原因是什么？胡敏杰認(rèn)為，是主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的政府、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三方都出了問(wèn)題。

具體來(lái)看，他認(rèn)為，政府缺乏專(zhuān)業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；開(kāi)發(fā)商側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；運(yùn)營(yíng)商著眼于自身利益，片面遷就開(kāi)發(fā)商對(duì)眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)。三方都以本位出發(fā)，不專(zhuān)業(yè)不兼顧，導(dǎo)致“三位分離”。

從更宏觀的角度看，消費(fèi)升級(jí)在中小城市的效果不明顯，同樣是個(gè)問(wèn)題。

商務(wù)部原副部長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)原副主任張志剛表示, 當(dāng)前制約消費(fèi)升級(jí)的體制機(jī)制的障礙仍然突出。重點(diǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)市場(chǎng)還不能有效地滿(mǎn)足居民多層次需求，監(jiān)管體制尚不完善，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)滯后，信用體系消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制，消費(fèi)政策體系需要改進(jìn)、提升等。

張志剛認(rèn)為，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)抓好社會(huì)基層建設(shè)和企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)十分必要，要健全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和信用體系，營(yíng)造綠色美麗、安全放心的消費(fèi)環(huán)境。要制定相關(guān)的配套政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民消費(fèi)，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期等，不斷滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

下沉市場(chǎng)變局帶來(lái)新機(jī)遇

但商業(yè)地產(chǎn)并非毫無(wú)機(jī)會(huì)，如何通過(guò)提升自身專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，抓住下沉市場(chǎng)消費(fèi)機(jī)遇，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇尤為重要。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2019年以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)同比下降。但在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也面臨升級(jí)的機(jī)遇。

上述報(bào)告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費(fèi)升級(jí)影響，2019年中國(guó)重點(diǎn)中小城市購(gòu)物中心租金水平整體穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

“過(guò)去的錦上添花，變成了現(xiàn)在的生死攸關(guān)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆道。

王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去這些年更多是追求數(shù)量和擴(kuò)張，大量陷入同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在要從數(shù)量轉(zhuǎn)質(zhì)量，從增量轉(zhuǎn)向存量，更多在運(yùn)營(yíng)管理、模式創(chuàng)新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗(yàn)等業(yè)界已經(jīng)形成方向共識(shí)，但還沒(méi)有摸索出具有普適意義路徑的領(lǐng)域時(shí)，要加快實(shí)現(xiàn)突破。

然而，對(duì)于大多數(shù)中小城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，由于其多數(shù)本就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商“搖身一變”而成的，在選址、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)的種種環(huán)節(jié)，都缺乏轉(zhuǎn)型的能力。這也讓商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司主導(dǎo)的“輕資產(chǎn)”開(kāi)發(fā)，成為當(dāng)下業(yè)界的熱門(mén)話(huà)題。

在論壇上，一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的董事長(zhǎng)告訴記者，2019年有超過(guò)300家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，表達(dá)了希望引入該公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的意愿。

“背后的核心還是服務(wù)，更專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理，能夠?yàn)橄鲁潦袌?chǎng)的客戶(hù)提供更好的服務(wù)，在選址、人流、商場(chǎng)定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實(shí)現(xiàn)引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費(fèi)者，相比已經(jīng)常年被營(yíng)銷(xiāo)轟炸的一二線城市消費(fèi)者，更能被服務(wù)所打動(dòng)。” 這位董事長(zhǎng)告訴記者。