“今年又是最困難的一年。”

11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇上，一位商業(yè)地產(chǎn)商如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者形容2019年的中小城市商業(yè)地產(chǎn)行情。

此次論壇由中國指數(shù)研究院、恒太商業(yè)管理有限公司、杭州天際線設(shè)計(jì)研究院、綠城管理集團(tuán)聯(lián)合主辦。論壇上，多位專家學(xué)者、從業(yè)人士，對于中小城市商業(yè)地產(chǎn)在自身供給過剩、經(jīng)營管理不善，以及外部電商加速下沉的“內(nèi)憂外患”下，如何在可能到來的激烈競爭中脫穎而出，進(jìn)行了深入討論。

論壇討論指出，一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量巨大、同質(zhì)化競爭的頑疾依舊，隨著電商巨頭開始大舉進(jìn)軍下沉市場，線下零售渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到線上沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越發(fā)復(fù)雜的背景下，中小城市的用戶消費(fèi)方式和心態(tài)正在發(fā)生變化，如何抓住這一輪消費(fèi)升級的趨勢，這對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和管理提出了新的要求。

中小城市商業(yè)地產(chǎn)開始整合

論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)到了重新洗牌、行業(yè)整合的階段。

恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰展示的兩組數(shù)據(jù)，令人印象深刻。

第一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去十年全國商業(yè)營業(yè)用房開工建設(shè)達(dá)20.9億平方米。但據(jù)行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，建成開業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開業(yè)。

第二組數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)百強(qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%，64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。

從宏觀數(shù)據(jù)來看，中指研究院在此次論壇上發(fā)布《2019中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》稱，2019年1-9月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開工方面，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

從需求端看，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降明顯。2019年10月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

造成商業(yè)地產(chǎn)不合理布局，以及項(xiàng)目運(yùn)營不善導(dǎo)致的不健康發(fā)展的原因是什么？胡敏杰認(rèn)為，是主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的政府、開發(fā)商、運(yùn)營商三方都出了問題。

具體來看，他認(rèn)為，政府缺乏專業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；開發(fā)商側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；運(yùn)營商著眼于自身利益，片面遷就開發(fā)商對眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營。三方都以本位出發(fā)，不專業(yè)不兼顧，導(dǎo)致“三位分離”。

從更宏觀的角度看，消費(fèi)升級在中小城市的效果不明顯，同樣是個(gè)問題。

商務(wù)部原副部長、全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)原副主任張志剛表示, 當(dāng)前制約消費(fèi)升級的體制機(jī)制的障礙仍然突出。重點(diǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)市場還不能有效地滿足居民多層次需求，監(jiān)管體制尚不完善，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)滯后，信用體系消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制，消費(fèi)政策體系需要改進(jìn)、提升等。

張志剛認(rèn)為，增強(qiáng)消費(fèi)對抓好社會(huì)基層建設(shè)和企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)十分必要，要健全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和信用體系，營造綠色美麗、安全放心的消費(fèi)環(huán)境。要制定相關(guān)的配套政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民消費(fèi)，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期等，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需求。

下沉市場變局帶來新機(jī)遇

但商業(yè)地產(chǎn)并非毫無機(jī)會(huì)，如何通過提升自身專業(yè)運(yùn)營能力，抓住下沉市場消費(fèi)機(jī)遇，對于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇尤為重要。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2019年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工和銷售面積均出現(xiàn)同比下降。但在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也面臨升級的機(jī)遇。

上述報(bào)告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費(fèi)升級影響，2019年中國重點(diǎn)中小城市購物中心租金水平整體穩(wěn)中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

“過去的錦上添花，變成了現(xiàn)在的生死攸關(guān)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆道。

王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)在過去這些年更多是追求數(shù)量和擴(kuò)張，大量陷入同質(zhì)化的競爭，現(xiàn)在要從數(shù)量轉(zhuǎn)質(zhì)量，從增量轉(zhuǎn)向存量，更多在運(yùn)營管理、模式創(chuàng)新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗(yàn)等業(yè)界已經(jīng)形成方向共識，但還沒有摸索出具有普適意義路徑的領(lǐng)域時(shí)，要加快實(shí)現(xiàn)突破。

然而，對于大多數(shù)中小城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，由于其多數(shù)本就是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商“搖身一變”而成的，在選址、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營的種種環(huán)節(jié)，都缺乏轉(zhuǎn)型的能力。這也讓商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司主導(dǎo)的“輕資產(chǎn)”開發(fā)，成為當(dāng)下業(yè)界的熱門話題。

在論壇上，一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司的董事長告訴記者，2019年有超過300家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，表達(dá)了希望引入該公司對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營的意愿。

“背后的核心還是服務(wù)，更專業(yè)的運(yùn)營和管理，能夠?yàn)橄鲁潦袌龅目蛻籼峁└�好的服�?wù)，在選址、人流、商場定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實(shí)現(xiàn)引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費(fèi)者，相比已經(jīng)常年被營銷轟炸的一二線城市消費(fèi)者，更能被服務(wù)所打動(dòng)。” 這位董事長告訴記者。