另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的TOP100房企中，近4成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，另有近4成房企的目標(biāo)完成率處于65%?75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。

“房企的銷(xiāo)售情況與自身布局有很大關(guān)系，目前大家的共識(shí)是回歸一線，三四線城市的房子并不好賣(mài)。”10月30日，深圳某大型房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，為了快走量，在三四線城市可行的策略就是降價(jià)促銷(xiāo)，如之前的恒大、碧桂園。

劉策則告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企四季度業(yè)績(jī)壓力普遍比較大，以價(jià)換量、加大推盤(pán)等營(yíng)銷(xiāo)舉措下，反而可能刺激一部分市場(chǎng)需求，加上去年四季度成交量基數(shù)低，因此預(yù)計(jì)四季度成交量同比反而可能實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)增長(zhǎng)。

全力回款

隨著融資渠道的全方位收緊，房企的策略也從前些年的“規(guī)模為王”，到如今的“全力回款”。

今年8月份萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，專業(yè)運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裢嘎�，公司的銷(xiāo)售策略非常清晰，沒(méi)有給自己規(guī)定目標(biāo)，堅(jiān)持每天都是賣(mài)房子的好時(shí)候，能夠積極回款，把庫(kù)存去化掉。

“比如我們每次開(kāi)盤(pán)給自己都規(guī)定一個(gè)開(kāi)盤(pán)率，比如說(shuō)60%以上，我們也不給自己留庫(kù)存，我們會(huì)規(guī)定拿到銷(xiāo)售許可證超過(guò)6個(gè)月以上沒(méi)賣(mài)掉就是長(zhǎng)期庫(kù)存，這是我們一貫而來(lái)的策略。”張旭補(bǔ)充稱。

10月31日，萬(wàn)科中山某營(yíng)銷(xiāo)人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前公司在中山的主力項(xiàng)目有兩個(gè)，為了加速回款，所以公司會(huì)在定價(jià)方面，有一定的“讓利”。“比如公司在城區(qū)的一個(gè)全新項(xiàng)目，目前定價(jià)為每平方米1.8萬(wàn)?2.1萬(wàn)元，低于周邊新項(xiàng)目售價(jià)。”該營(yíng)銷(xiāo)人員補(bǔ)充稱。

今年10月，許家印在恒大高層會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，四季度要大力抓好銷(xiāo)售和銷(xiāo)售回款工作，這是集團(tuán)的頭等大事。“一定要提前超額完成今年6000億元銷(xiāo)售任務(wù)。同時(shí)，下半年銷(xiāo)售回款要確保2800億元、力爭(zhēng)3000億元。”許家印稱。

為了加速回款，恒大還選擇性地將部分項(xiàng)目“降價(jià)出售”。據(jù)媒體報(bào)道，如2018年8月開(kāi)盤(pán)的濟(jì)南恒大濱河左岸，至今已降價(jià)每平方米8000元；佛山恒大山湖郡，也由每平方米8000元降到了5600元；肇慶恒大鼎湖豪庭，3月開(kāi)售至今，降價(jià)幅度約每平方米3000元。

布局多為三四線城市的碧桂園，同樣為了加速回款選擇將部分項(xiàng)目“降價(jià)出售”。據(jù)媒體報(bào)道，位于鄭州的碧桂園西湖項(xiàng)目，8月高層均價(jià)為每平方米15000元，后推出精裝特價(jià)房每平方米13000元。

另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，針對(duì)三四線城市項(xiàng)目，碧桂園還提出十六字方針，即：以銷(xiāo)定產(chǎn)、不賣(mài)散、小步快跑、新貨不積存。

其中新貨不積存指的是充分利用三四線城市地貨比（即地價(jià)與貨值的比例）達(dá)到1∶7甚至1∶10的優(yōu)勢(shì)，分批次推出貨源，存地不存貨。做好前期調(diào)研、控制建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度，確保新推貨量盡快去化，保證資金回籠時(shí)間。

近日，據(jù)廣州某千億元級(jí)房企人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，為了“保現(xiàn)金流”，該房企重慶分公司還專門(mén)成立“回款小組”，由總經(jīng)理親自任組長(zhǎng)，營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、業(yè)務(wù)等各大相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人任組員。每周四，重慶公司還會(huì)召開(kāi)例行回款會(huì)，加快每月回款進(jìn)程。

針對(duì)第四季度市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)上半年集中拿地補(bǔ)庫(kù)存，在新開(kāi)工節(jié)奏的影響下，房企四季度的供應(yīng)量將明顯提升；另一方面，在銷(xiāo)售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤(pán)去化、加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)、以價(jià)換量加速項(xiàng)目去化。

克而瑞預(yù)計(jì)，四季度房企整體銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)有一定的回升。

劉策告訴時(shí)代周報(bào)記者，從政策方面看，大的調(diào)控基調(diào)不會(huì)變，一城一策將持續(xù)，不過(guò)不排除后續(xù)會(huì)有更多城市出臺(tái)類(lèi)似于南京、三亞、天津這種以人才定向放松限購(gòu)的政策。從融資端看，四季度嚴(yán)監(jiān)管不變，加上四季度銀行額度往往偏緊，因此不管是信托等前端融資，還是公司發(fā)債等信用融資難度都比較大。

劉策建議稱，盡管目前大部分標(biāo)桿房企面臨較大的資金壓力，但危中見(jiàn)機(jī)，四季度土地市場(chǎng)壓力窗口機(jī)會(huì)，一是公開(kāi)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)增多，二是收并購(gòu)可能會(huì)出現(xiàn)一波機(jī)會(huì)，資金壓力小的房企可以積極補(bǔ)倉(cāng)。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)