被太多人誤解的“居住權(quán)”:會(huì)不會(huì)顛覆房地產(chǎn)市場(chǎng)?
作者:未知 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2019年12月25日 【字體:大 中 小】
12月23日開幕的十三屆全國(guó)人大第十五次會(huì)議審議民法典各分編草案,其中的物權(quán)編草案擬對(duì)“居住權(quán)期間”作出明確界定。
居住權(quán)是此次民法典物權(quán)編編纂中的亮點(diǎn)。這一概念在國(guó)內(nèi)提出已經(jīng)有幾十年時(shí)間,但因備受爭(zhēng)議并未落地,物權(quán)法立法時(shí)也曾先寫入后刪除。
在網(wǎng)絡(luò)上,有人混淆了房屋所有權(quán)和居住權(quán),尤其是此次審議的草案對(duì)“居住權(quán)期間”作出規(guī)定后,又將居住權(quán)使用期混同為70年土地使用期。事實(shí)上,設(shè)立房屋的居住權(quán),并不影響房屋的所有權(quán)歸屬,給居住權(quán)設(shè)立一個(gè)期限,更不會(huì)影響房主擁有這套房屋的期限。
房東也沒必要擔(dān)心租戶以自己有居住權(quán)為由“賴著不走”。居住權(quán)與租住使用權(quán)性質(zhì)不同,租房中,房東與租戶是合同關(guān)系,雙方為債權(quán)關(guān)系,合同只對(duì)雙方有效。居住權(quán)則不僅要房東與居住人簽訂合同,還需要到有關(guān)部門進(jìn)行登記,居住權(quán)屬于物權(quán)而非債權(quán),可以對(duì)抗合同雙方之外的第三人,從而給予更好的保障。
事實(shí)上,居住權(quán)的出現(xiàn),最初只是為了滿足一些特殊的弱勢(shì)人群的居住需要,比如父母、離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方)、保姆。比如一對(duì)老夫妻中的男性去世后,由其子女繼承其房屋的所有權(quán),但可以賦予老母親居住權(quán),直到她去世,從而保障其“老有所居”。
但在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下,居住權(quán)制度被認(rèn)為有更廣闊的可能性。比如,如果給公租房住戶賦予居住權(quán),很可能讓他們更踏實(shí)、安心地住在公租房里,那么,會(huì)不會(huì)就沒有那么多人去買房,從而改變整個(gè)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)?
居住權(quán)更有保障功能
民法典物權(quán)編草案二審稿規(guī)定,居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
物權(quán)法專家、武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,這是物權(quán)法首次提出居住權(quán),“居住權(quán)是獨(dú)立于房屋所有權(quán)之外的權(quán)力,是一種用益物權(quán),占有和使用是并列的法律關(guān)系”。
孟勤國(guó)說(shuō),“居住權(quán)適用于一些特殊場(chǎng)景,比如一個(gè)老人被保姆照顧了幾十年,老人去世了,保姆怎么辦?老人就可以去有關(guān)部門登記一個(gè)居住權(quán),要求把房子讓保姆‘占有’,一直到保姆去世。這樣,今后房子的所有權(quán)人也不能趕走保姆。正因?yàn)榫幼?quán)只適用于特殊場(chǎng)景,所以必須經(jīng)過(guò)登記。”
著名法學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平在國(guó)內(nèi)最早提出設(shè)立居住權(quán)。據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道,在1979年給中國(guó)政法大學(xué)第一屆法律系本科生上課時(shí),他就提出一個(gè)案例供學(xué)生討論。
案例是一個(gè)歸國(guó)老華僑的故事,他在廣州市中心擁有一幢別墅,膝下有一子一女,老人臨終前立了一份遺囑,將別墅所有權(quán)歸屬兒子,但女兒可以終生居住。江平向?qū)W生提出的問題是,老人的遺囑是否合法。
“當(dāng)時(shí)我就想到居住權(quán)的問題,把房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開,所有權(quán)給一個(gè)人,居住權(quán)給另一個(gè)人,這應(yīng)該是合法的,也合情合理,這也是對(duì)弱勢(shì)群體照顧的一個(gè)很重要的措施。”江平說(shuō)。
在2001年5月全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)召開的物權(quán)法草案專家論證會(huì)上,江平還以保姆為例對(duì)居住權(quán)進(jìn)行解釋。他說(shuō),很多家庭雇有保姆,一個(gè)保姆伺候一家人很久,年老的時(shí)候沒有住所,“那能否定一個(gè)合同或者立一個(gè)遺囑,讓保姆有房屋居住權(quán),能夠讓她養(yǎng)老送終?”
如果沒有居住權(quán)制度,這樣的問題也可以解決,比如老人的子女和保姆簽訂一個(gè)合同,約定房屋由保姆居住直至她去世。
但江平認(rèn)為,這忽略了一個(gè)重要的問題,就是合同規(guī)定的是債權(quán),不是物權(quán)。債權(quán)是相對(duì)的,在兩方之間,而物權(quán)具有對(duì)世權(quán)。對(duì)世界上的任何人我都可以主張我的權(quán)利。“如果僅在合同中規(guī)定,那合同約定的一方不履行義務(wù)怎么辦呢?沒有辦法強(qiáng)迫他來(lái)履行,他頂多是負(fù)有違約責(zé)任交付違約金。”
公租房住戶也能擁有居住權(quán)?
正因此,民法典物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)制度,具有濃厚的保障弱勢(shì)人群的意味。這從條文也可看出,比如規(guī)定了“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立”“居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅”等。
但在12月23日提交審議的三審稿中,上述規(guī)定發(fā)生了變化。據(jù)介紹,三審稿增加規(guī)定“居住權(quán)期間”,明確提出,居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
同時(shí),三審稿將二審稿上述條款中的“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立”表述,作出適度限制,修改為“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外”。
這樣的規(guī)定更為靈活,那么,這會(huì)給居住權(quán)的應(yīng)用帶來(lái)什么影響?
事實(shí)上,居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)大已在討論之中。去年8月,全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在向全國(guó)人大常委會(huì)作物權(quán)編立法說(shuō)明時(shí)表示,居住權(quán)的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道,中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新認(rèn)為,目前,公租房的承租人只享有房屋的使用權(quán),不具有物權(quán),如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房,承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán),就具有了物權(quán)的對(duì)抗效力。“即便是政府也不能隨隨便便收回,如果政府以公共利益為由征收征用,那還要給予公租房的居住權(quán)人補(bǔ)償,這樣才能更好保障承租人的利益,對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)這是更高的法律保障。”
在此背景下,將居住權(quán)是否無(wú)償取得加以規(guī)定,以及增加居住權(quán)期間,這樣的制度安排,無(wú)疑將讓居住權(quán)適用于公租房更為暢通。
但是,哪些租住公租房的人群可以被賦予居住權(quán)仍需相關(guān)制度支持。“草案寫入公租房,是擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍。但會(huì)嚴(yán)格限定于具有保障性質(zhì)的公租房,而不是適用于一般租房戶。”楊立新對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
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