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      長沙調(diào)控政策加碼 商品房平均利潤率6%-8%(2)

      作者:左宇 來源:國際金融報(bào) 更新時(shí)間:2019年12月12日 【字體:

      住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;

      開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;

      各項(xiàng)與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用;

      各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

      按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

      長沙調(diào)控政策加碼 商品房平均利潤率6%-8%

      長沙市商品房銷售價(jià)格計(jì)算程序及公式表

      嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,長沙此次政策從成本管控的角度設(shè)定利潤,可以理解為是房住不炒下的一個創(chuàng)新版本,也是回歸工程項(xiàng)目的成本定價(jià)法。對于一些工程項(xiàng)目科學(xué)管理的項(xiàng)目,或?qū)@得更高的利潤,而對于部分財(cái)務(wù)和營銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言,利潤將難以做高,這也將鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

      限價(jià)政策加碼

      值得注意的是,長沙本次出臺的“限利”政策并非首創(chuàng),而是對2017年《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》執(zhí)行有效期滿后的政策延續(xù)與加碼。

      2017年12月11日,長沙市發(fā)展改革委推出《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》(下稱《辦法》),辦法規(guī)定,限價(jià)商品住宅價(jià)格由“成本+利潤+稅金”三部分構(gòu)成,平均利潤率同樣是6%-8%,執(zhí)行有效期為2017年12月11日至2019年12月11日。

      在業(yè)內(nèi)人士看來,本次發(fā)布的《通知》執(zhí)行日正好是上述《辦法》的到期日,或可理解為是長沙市商品住房限價(jià)政策的2.0版本,限價(jià)房源由此前的限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。

      不過,對于長沙此次再度加碼調(diào)控政策,市場觀點(diǎn)卻在“限價(jià)”與“保價(jià)”間搖擺不定。

      一方面,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,商品房銷售價(jià)格表中規(guī)定的平均利潤率區(qū)間限制了房企的利潤,有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤等做法。

      另一方面,浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則認(rèn)為,長沙限制開發(fā)商的利潤最高在6%-8%之間,看似仍在限價(jià),但實(shí)質(zhì)發(fā)生了根本變化。因?yàn),這個限價(jià)沒有天花板,是在所有的成本上順加6%-8%的利潤。換言之,無論拿地價(jià)多高,利潤都可以順加上去。

      畢竟,即便是相鄰地塊,拿地時(shí)間不同,價(jià)格也可能出現(xiàn)較大差異,若按照公式簡單計(jì)算,或?qū)⒃斐赏粎^(qū)域內(nèi)商品房價(jià)格背離市場規(guī)律。因此,在業(yè)內(nèi)人士看來,該政策的落地執(zhí)行或仍需合理把控。

      (國際金融報(bào)記者 左宇)

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