孫宏斌談新形勢(shì)：限價(jià)是長(zhǎng)期政策，不能有僥幸心理

“房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，限價(jià)等調(diào)控政策是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，我們覺(jué)得這是從國(guó)家政治高度和國(guó)家戰(zhàn)略上的選擇，所以不能有僥幸心理，基本上會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在11月5日民生銀行的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上發(fā)表演講時(shí)，呼吁“要看清新形勢(shì)”。

作為房地產(chǎn)界舉足輕重的人物，孫宏斌常常以“金言金語(yǔ)”著稱，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的判斷也具有參考意義。在最新的演講中，孫宏斌對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)做出新判斷，同時(shí)也對(duì)行業(yè)發(fā)展提出了新建議。

勸開發(fā)商舍棄“幻想”

在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的時(shí)候，以往由于房地產(chǎn)行業(yè)可以有效拉動(dòng)投資，同時(shí)涉及行業(yè)較多較廣，常常成為經(jīng)濟(jì)刺激的手段。因此，每次在經(jīng)濟(jì)下行壓力增加時(shí)，市場(chǎng)上就會(huì)傳出樓市政策“松綁“等信號(hào)。

對(duì)此，孫宏斌勸開發(fā)商舍棄“幻想”，孫宏斌指出，“改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)家的政治高度和長(zhǎng)期戰(zhàn)略選擇。”

“我們要理解這次的調(diào)控。很多人認(rèn)為現(xiàn)在的壓力那么大，什么時(shí)候能夠放松？我說(shuō)不太可能。有些人覺(jué)得2017年‘兩會(huì)’以后就能放開，結(jié)果沒(méi)有放開。有些人說(shuō)十九大以后放開，結(jié)果沒(méi)有放開。有些人說(shuō)2018年‘兩會(huì)’以后放開，還是沒(méi)有放開，一直等到今天，已經(jīng)第四個(gè)年頭了，還是沒(méi)有放開。”孫宏斌說(shuō)道，“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一定不能把這次調(diào)控當(dāng)成短期的，它一定是長(zhǎng)期的，是國(guó)家戰(zhàn)略。你說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力比較大，會(huì)不會(huì)怎么樣？我覺(jué)得不會(huì)的。”

在“房住不炒”的前提下，我國(guó)進(jìn)一步明確了省級(jí)政府的主體責(zé)任和地方政府的落實(shí)責(zé)任，展開“一城一策”的調(diào)控方式。今年，僅上半年，全國(guó)各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。尤其是在今年上半年，樓市出現(xiàn)了短暫的“小陽(yáng)春”，針對(duì)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有所抬升的現(xiàn)象，例如蘇州、西安等地又升級(jí)了調(diào)控政策。

目前，從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。易居研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，10月，一二三四線城市新房成交量環(huán)比均下降。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)22%，目前，成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平。18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長(zhǎng)8%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比、同比均小幅下降3%。

“并購(gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的方法”

在“房住不炒”的基調(diào)下，我國(guó)對(duì)涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)。目前，32個(gè)城市正在開展包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策執(zhí)行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、個(gè)人住房貸款管理情況等方面銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。與此同時(shí)，央行日前也要求銀行進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多。

對(duì)此，孫宏斌提出建議稱：“銀行不能把按揭限制太狠，因?yàn)槟壳胺科缶硟?nèi)、境外債加起來(lái)是2.4萬(wàn)億元，信托還有2萬(wàn)億元，還有其他資金，開發(fā)商手上的錢是超過(guò)15萬(wàn)億元的。銷售15萬(wàn)億元，有15萬(wàn)億元的債肯定夠了，對(duì)應(yīng)整個(gè)按揭總的增量4萬(wàn)億元，整個(gè)按揭如果沒(méi)有增量的話，這個(gè)行業(yè)會(huì)很麻煩。”

銀行涉房貸款主要涉及個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩方面。從A股上市的大銀行及股份銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上述銀行個(gè)人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

在業(yè)內(nèi)素有“并購(gòu)?fù)?rdquo;之稱的孫宏斌依然認(rèn)為，并購(gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的方法。孫宏斌指出：“有很多風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，但是并購(gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的。如果企業(yè)還不了銀行的錢的話，基本上從企業(yè)違約到最后把它拍賣掉，大概平均需要四年時(shí)間，快的話需要三年時(shí)間，但是并購(gòu)的話三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購(gòu)是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法，所以要支持并購(gòu)。”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時(shí)代，百?gòu)?qiáng)企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)份額逐步增大。對(duì)此，孫宏斌也認(rèn)為：“支持百?gòu)?qiáng)房企的發(fā)展有利于行業(yè)的穩(wěn)定”。