中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組在《2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》中指出，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大空間，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力，相關(guān)多元業(yè)務(wù)的協(xié)同更加有利于企業(yè)快速成長(zhǎng)，而一些盲目轉(zhuǎn)型與進(jìn)行非相關(guān)多元化的房企，由于業(yè)務(wù)領(lǐng)域不熟悉以及協(xié)同效應(yīng)低等原因，經(jīng)營(yíng)問題層出不窮，導(dǎo)致資金鏈吃緊影響企業(yè)發(fā)展。

這一點(diǎn)在萬(wàn)科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中似乎越來(lái)越清晰，商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、冰雪都是與地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，教育是基于物業(yè)服務(wù)中客戶需求而延伸的項(xiàng)目，以倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈為主的物流則為旗下商業(yè)地產(chǎn)板塊提供服務(wù)。

“房企應(yīng)繼續(xù)聚焦主業(yè)，發(fā)揮產(chǎn)品、資源以及經(jīng)驗(yàn)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助力企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”在報(bào)告的最后，得出這樣的結(jié)論。

無(wú)論基于房地產(chǎn)開發(fā)方向向相關(guān)業(yè)務(wù)延伸，還是開辟新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，各大房企轉(zhuǎn)型的方向都很明確，其核心是改變目前房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式，“所謂高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)際上是要不斷奔跑，不斷往風(fēng)險(xiǎn)最高的地方前進(jìn)的過程，一旦速度慢下來(lái)就死了，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)都希望改變這種模式。”

楊現(xiàn)領(lǐng)以香港模式為例，香港房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率幾乎是全球房地產(chǎn)企業(yè)中最低的，其主要原因在于持有很多經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，能保持較好的現(xiàn)金流。

“這種從開發(fā)到持有的轉(zhuǎn)型，從增量到存量的轉(zhuǎn)型，從增量開發(fā)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，對(duì)國(guó)內(nèi)的開發(fā)商來(lái)說還是很難的。”楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步解釋，不僅還有很大的去庫(kù)存壓力，更是由于過去五年內(nèi)的高周轉(zhuǎn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)幾乎喪失了做其他業(yè)務(wù)的能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要建長(zhǎng)板，做另一種完全不擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，短期內(nèi)很難看到全面轉(zhuǎn)型的希望。

回望近幾年萬(wàn)科報(bào)告披露的新業(yè)務(wù)，2015年成立萬(wàn)緯物流，2016年增加了商業(yè)地產(chǎn)、滑雪、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老幾項(xiàng)業(yè)務(wù)，并將其和物流地產(chǎn)歸類于拓展業(yè)務(wù)，2017年再添教育、產(chǎn)業(yè)辦公兩大新業(yè)務(wù)，2018年將標(biāo)準(zhǔn)辦公、產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假歸入主營(yíng)業(yè)務(wù)中的其他業(yè)務(wù)之中。但是，基于危機(jī)感驅(qū)動(dòng)產(chǎn)生的多元化轉(zhuǎn)型，似乎并沒有為萬(wàn)科帶來(lái)豐厚的回報(bào)。

萬(wàn)科《2019年上半年度報(bào)告》顯示，上半年萬(wàn)科全部營(yíng)收中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算比例高達(dá)95%。新業(yè)務(wù)中，甚至沒有一項(xiàng)盈利指標(biāo)能達(dá)到披露的標(biāo)準(zhǔn)，即占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或利潤(rùn)的10%以上。

“沒有哪個(gè)行業(yè)能比房地產(chǎn)更賺錢。”郁亮在企業(yè)內(nèi)部多次這樣表示，但對(duì)于多元化產(chǎn)品的微利，他也有自己的理解。在郁亮看來(lái)，圍繞城市發(fā)展，萬(wàn)科在構(gòu)建一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，因?yàn)樽鳛橛布�的房子不缺了，缺的是作為軟件的服�?wù)內(nèi)容，所以需要往里面填充東西讓它更豐滿。

從中期財(cái)報(bào)來(lái)看，同樣開展多元化布局的恒大和碧桂園也沒有披露地產(chǎn)以外產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是房企收入的主要來(lái)源。與營(yíng)收相比，三家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也相當(dāng)高，分別是萬(wàn)科85.26%，恒大83.5%，碧桂園89.3%。

“負(fù)債率這么高，還要大量投資，這符合邏輯嗎？”一位研究產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的專家反問《中國(guó)新聞周刊》。在他看來(lái)，所謂的多元化轉(zhuǎn)型并非一些企業(yè)對(duì)外宣傳的那樣，“轉(zhuǎn)型就像懷孕，嚷嚷幾年了，肚子卻還不見大，這不是很奇怪嗎？”

這位不愿具名的專家進(jìn)一步解釋說，所謂的“肚子”，指的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，體系結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在轉(zhuǎn)型初期，或許還不宜顯現(xiàn)，但幾年過去，如果還是沒有改變，就不得不懷疑是否真的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。據(jù)他分析，有些轉(zhuǎn)型只是打著多元化的旗號(hào)，實(shí)際上依然是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有的多元化轉(zhuǎn)型則可能是借助地方政府對(duì)新動(dòng)能招商的渴望，獲取其他方面的利益。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企似乎對(duì)拿地保持了理性態(tài)度，據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究·2019四季度報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2019年銷售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量達(dá)9.7萬(wàn)億元，較2018年下降10%左右，拿地銷售比為0.34，維持謹(jǐn)慎態(tài)度，其中有49%的企業(yè)拿地金額較2018年下降。

各房企的轉(zhuǎn)型尚未見到明顯效果，一場(chǎng)突如其來(lái)的新型冠狀病毒肺炎疫情席卷全國(guó)，開啟了“宅經(jīng)濟(jì)”模式，也打亂了各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展節(jié)奏。無(wú)論是把雞蛋裝進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)這一個(gè)籃子，還是放入“多元化”的籃子，由于地產(chǎn)依然是主營(yíng)業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)即使影響不大，也無(wú)法對(duì)沖地產(chǎn)主業(yè)受到的沖擊。而更普遍的情況是，與地產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)板塊、文娛旅游板塊在疫情來(lái)襲時(shí)首當(dāng)其沖，損失慘重，令企業(yè)雪上加霜。

在這次疫情中，以社區(qū)為單位的封閉式管理，將各房地產(chǎn)商的物業(yè)服務(wù)水平差異凸顯出來(lái)，有專家預(yù)計(jì)，疫情過后對(duì)住房的需求如果疊加政策的紅利，或會(huì)引發(fā)一輪房地產(chǎn)銷售的小高潮。但楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，總體交易量、交易金額或會(huì)下降，而常規(guī)的住房需求和改善性需求還有，即使釋放一部分需求，也可能會(huì)更加理性。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，疫情過后，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將現(xiàn)金流放在首位，保持一撥高周轉(zhuǎn)，但在此后，開發(fā)商應(yīng)將產(chǎn)品和服務(wù)放在更加重要的位置，而不應(yīng)過于注重規(guī)模收益和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。“很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面是有些倒退了。”

而從政策角度，楊現(xiàn)領(lǐng)并不算樂觀。房住不炒的基調(diào)不會(huì)變，而限購(gòu)、限簽、限價(jià)等政策基本上在2019年已經(jīng)放開了，所以2020年行政性政策推出的空間不是特別大，目前只是疫情帶來(lái)的一個(gè)階段性時(shí)間窗口，地方政府在這個(gè)窗口期做一些定向的有限放松，總體上政策不會(huì)有大的松動(dòng)。而在金融政策緊張的情況下，信貸政策也更多地向小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)傾斜，給予房地產(chǎn)業(yè)和房企的空間不會(huì)太大。

“疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，任何房企都規(guī)避不了，除了靠現(xiàn)金流硬扛，只能做一些提前的應(yīng)對(duì)，抓住疫情之后第一波銷售紅利。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。