“救市”大招接踵而至，2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發(fā)布最新通知顯示，公積金最長(zhǎng)貸款期限統(tǒng)一設(shè)定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬(wàn)元、二套房最高貸款額度80萬(wàn)元。而在不久前，河南駐馬店市、廣西南寧市相繼發(fā)布鼓勵(lì)公積金購(gòu)房的政策。其中，南寧允許公積金購(gòu)買(mǎi)二套房，駐馬店市更是將首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。此外，浙商銀行向各分支機(jī)構(gòu)下發(fā)調(diào)整個(gè)人貸款政策的通知，明確提出對(duì)于“非限購(gòu)”城市居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套個(gè)人住房的首付貸款比例下限從原來(lái)的三成（30%）調(diào)降至二成（20%）。同時(shí)，全國(guó)各地超20個(gè)省市先后出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策，其中不乏放開(kāi)房企融資和封頂銷(xiāo)售條件、刺激房地產(chǎn)預(yù)售加快等。而據(jù)據(jù)融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，目前已經(jīng)有8個(gè)城市的首套房主流首付比例為2成。

一線城市中三個(gè)再次下調(diào)首套房貸款利率水平

據(jù)融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年2月（數(shù)據(jù)采集期為2020年1月20日-2020年2月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.50%，環(huán)比下降1BP，為對(duì)應(yīng)期限5年期LPR加點(diǎn)70BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環(huán)比下降1BP，為5年期LPR加點(diǎn)101BP。

需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.75%，較前值下調(diào)了5BP,但本次報(bào)告的數(shù)據(jù)采集均在2月20日之前，對(duì)應(yīng)期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。

監(jiān)測(cè)的41個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房主流首付比例為3成的城市數(shù)量最多，有30個(gè)，占比73%，包括廣州、深圳兩個(gè)一線城市和南京、杭州等28個(gè)二線城市；8個(gè)城市的首套房主流首付比例為2成，包括南寧、哈爾濱、長(zhǎng)春等地；北京和上海兩個(gè)一線城市的首付比例為3.5成，惠州地區(qū)首套房主流首付比例為2.5成。

主流首付比例是指，該城市的絕大多數(shù)甚至全部銀行都執(zhí)行該首付政策。有些城市的部分銀行執(zhí)行的首付比例與主流水平有所差異，但差異性主要表現(xiàn)為高于主流水平，只有極個(gè)別地區(qū)的個(gè)別銀行首付比例低于主流水平。

基于融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的城市樣本來(lái)看，目前絕大多數(shù)城市執(zhí)行個(gè)人首套住房的商業(yè)貸款首付比例30%的政策，不過(guò)，監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市為目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為熱門(mén)的地區(qū)，其中有少部分為非限購(gòu)城市，首付比例20%的居多。

2020年2月，19個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，但下調(diào)幅度都比較小，均在1-5個(gè)BP之間；10個(gè)城市首套房貸款利率水平有所上漲，惠州漲幅最大，12BP的漲幅讓其直接晉位“破6”城市之一。

2020年2月，一線城市中，除北京外，另外三個(gè)城市再次下調(diào)首套房貸款利率水平。廣州和深圳均環(huán)比下調(diào)3個(gè)BP，上海則環(huán)比下調(diào)2BP，下調(diào)后首套房貸利率再創(chuàng)新低，僅4.80%，和對(duì)應(yīng)期限的5年期LPR水平一致。

二線城市中，2020年2月，首套房貸利率變動(dòng)幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個(gè)城市。其中，重慶環(huán)比下降5BP，東莞環(huán)比上漲5BP，惠州環(huán)比上漲12BP。

全國(guó)首套房貸款利率最低十城市中，2020年2月，6個(gè)城市的首套房房貸利率水平有所下降，其中，珠海環(huán)比下降4BP至5.34%，將杭州擠出最低十城市。最高前十城市名單不變，惠州地區(qū)首套房貸利率平均水平為6.11%，環(huán)比高達(dá)12BP的漲幅，使其一躍成為全國(guó)房貸利率第二高城市。

風(fēng)向意義大于實(shí)際作用

融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院的研究員李萬(wàn)賦表示：除了房貸利率方面，未來(lái)房貸市場(chǎng)仍有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注。

一是按照央行規(guī)定，存量房貸定價(jià)利率基準(zhǔn)換錨工作需在3月到8月期間完成。大部分銀行已經(jīng)基本進(jìn)入轉(zhuǎn)換細(xì)則的制定和系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的尾聲。有銀行表示，3月1日起，將正式啟動(dòng)存量房貸用戶的合同轉(zhuǎn)換工作，且所有轉(zhuǎn)換流程可在線上閉環(huán)完成，用戶通過(guò)手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行即可進(jìn)行操作。一方面，這毫無(wú)疑問(wèn)可以大幅提高轉(zhuǎn)換效率；另一方面，這也與疫情期間的“無(wú)接觸”式服務(wù)理念相吻合。

二是，有消息稱，浙商銀行近日下發(fā)調(diào)整個(gè)人貸款通知，對(duì)非限購(gòu)城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)?ldquo;限購(gòu)”“限貸”和監(jiān)管政策情況，將非限購(gòu)城市居民家庭購(gòu)買(mǎi)首次個(gè)人住房的首付貸款比例從原來(lái)的三成（30%）調(diào)降至二成（20%），引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

浙商銀行對(duì)此回應(yīng)稱，始終嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管部門(mén)關(guān)于限購(gòu)和非限購(gòu)城市差異化信貸政策，同時(shí)符合各分行當(dāng)?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當(dāng)。從法規(guī)意義上講，這也符合央行最新的關(guān)于個(gè)人住房貸款政策的相關(guān)規(guī)定。

盡管有人將此解讀為各銀行在房貸首付政策調(diào)整的邊緣試探，但毫無(wú)疑問(wèn)，銀行的舉動(dòng)和回應(yīng)可以體現(xiàn)出其未來(lái)房貸策略，未來(lái)，各銀行將在“因城施策”和“個(gè)人住房差異化信貸政策”上下更多的功夫，房貸利率水平的“多樣性”勢(shì)必愈加顯著。

克而瑞地產(chǎn)研究表示： 浙商行和紹興的風(fēng)向意義大于實(shí)際作用，主流城市跟進(jìn)可能性較低。非限購(gòu)城市的主體仍然是需求透支、市場(chǎng)承壓的三四線城市，新冠肺炎疫情爆發(fā)、返鄉(xiāng)置業(yè)受阻更是進(jìn)一步加劇這類(lèi)城市市場(chǎng)下行壓力，降低首付比例在短期內(nèi)勢(shì)必有利于擴(kuò)大需求面、刺激購(gòu)房消費(fèi)、避免樓市硬著陸。不過(guò)，浙商銀行的經(jīng)營(yíng)范圍僅覆蓋全國(guó)52個(gè)城市，其中“非限購(gòu)”城市占比尚未過(guò)半，實(shí)際受惠的城市數(shù)量并不多。并且，浙商銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、房貸業(yè)務(wù)規(guī)模較全國(guó)四大行仍有較大差距，政策本身所能釋放出的利好著實(shí)有限。

克爾瑞認(rèn)為浙商行還是紹興工行的示范意義較強(qiáng)，但主流城市跟進(jìn)可能性較低。在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，為了支持疫情之后各地的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，地方信貸政策的確存在適度放松空間。目前這一舉措并未被央行叫停，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，未來(lái)不排除其他城市銀行繼續(xù)跟進(jìn)放松的可能性，但都在合乎現(xiàn)有的“限貸”政策規(guī)定體系下，操作執(zhí)行層面的變化。