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      疫情下的房地產(chǎn)B面:組織震蕩與裁員暗流涌動(dòng)

      來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2020年03月30日 【字體:

      供職于一家小型房企的張勁(化名)正面臨兩難局面。一方面,公司業(yè)務(wù)發(fā)展不順利,加上已經(jīng)被拖欠6個(gè)月近30萬(wàn)元的獎(jiǎng)金,令他萌生了辭職的念頭;但同時(shí),熟識(shí)的獵頭告訴他,目前企業(yè)普遍縮減編制,無(wú)合適的策劃銷(xiāo)售類崗位。

      房地產(chǎn)業(yè)因其需求的剛性和常態(tài)化的周期波動(dòng)規(guī)律,有著相對(duì)較強(qiáng)的耐受力,但疫情帶來(lái)的震蕩仍然隱隱作痛。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方了解到,房企正經(jīng)歷的薪酬波動(dòng)和人事動(dòng)蕩,有房企甚至未發(fā)放中層以上管理人員2月份的薪水。部分房企,區(qū)域公司的裁員范圍可達(dá)30%以上。

      疫情下的房地產(chǎn)B面:組織震蕩與裁員暗流涌動(dòng)

      “疫情成為房企優(yōu)化管理的‘加速器’。”業(yè)內(nèi)人士表示,隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈,近兩年,房企紛紛在進(jìn)行組織架構(gòu)和管理模式調(diào)整,從而提高管理效率和人均效能。新冠肺炎疫情的爆發(fā),使這一進(jìn)程陡然加快。

      對(duì)于很多從業(yè)者來(lái)說(shuō),雖然過(guò)程殘酷,但現(xiàn)實(shí)已難以扭轉(zhuǎn)。

      “主動(dòng)離職”與自愿降薪

      張勁所供職的公司,銷(xiāo)售額不足百億,近幾年的業(yè)務(wù)拓展頗為艱難。據(jù)介紹,其公司拖欠獎(jiǎng)金的情況從去年就已出現(xiàn),很多中高層管理人員未能拿到年終獎(jiǎng)。疫情期間,由于業(yè)務(wù)停滯,員工普遍只能領(lǐng)到基本工資。

      受新冠肺炎疫情影響,降薪、欠薪在房地產(chǎn)界頗為普遍。

      2月27日,凱德集團(tuán)率先宣布,董事會(huì)和高管層自愿降薪,其董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%-15%。所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響。此舉措將在6個(gè)月之后或者疫情平穩(wěn)后重新評(píng)估。

      與凱德的“開(kāi)誠(chéng)布公”不同,多數(shù)房企的薪水調(diào)整是在“內(nèi)部操作”的。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,總部位于北京的全國(guó)60強(qiáng)房企,未能發(fā)放中高管人員的2月工資。由于該公司還在進(jìn)行招聘,此舉令一些求職者望而卻步。另有不少公司從2月開(kāi)始,對(duì)高管的工資打七折到八折發(fā)放。

      此前,一家名為中迪禾邦的四川房企被曝?zé)o力支付2020年1月和2月的工資,要求員工主動(dòng)離職,并延期領(lǐng)取工資。

      “主動(dòng)離職”是房地產(chǎn)業(yè)的默認(rèn)“行規(guī)”。對(duì)于公司來(lái)說(shuō),相比“辭退”,這樣能承擔(dān)更少的賠償金額;對(duì)于員工來(lái)說(shuō),沒(méi)有“被辭退”的記錄,能更容易找到下一份工作。

      今年3月初,華夏幸福環(huán)京區(qū)域某城市公司的員工李軒(化名)接到通知,公司要求他“主動(dòng)辭職”。李軒所在的部門(mén)原有15人,此次裁撤后僅余5人。據(jù)他估算,該城市公司的裁員比例達(dá)到30%。甚至出現(xiàn)整個(gè)部門(mén)都被裁掉的情況。

      據(jù)稱,這是華夏幸福提升人均效能、推行組織扁平化的舉措。

      “優(yōu)化”的邏輯

      現(xiàn)金流是房企的“生命線”。雖然債務(wù)違約尚不是普遍現(xiàn)象,但由于銷(xiāo)售大幅下滑,加之部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)商戶實(shí)施了租金和物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼,今年第一季度,房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流普遍不及去年同期。

      3月6日,上海清算所披露文件顯示,以“地產(chǎn)+文旅”為主業(yè)的新華聯(lián)控股應(yīng)于當(dāng)日兌付的2015年度第一期中期票據(jù)不能按期足額兌付本息,已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。3天后,中信國(guó)安集團(tuán)的一筆債務(wù)也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

      上海清算所披露的文件指出,“受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的影響,新華聯(lián)控股所屬文化旅游、商業(yè)零售、景區(qū)景點(diǎn)、酒店餐飲、石油貿(mào)易等業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng),1-2月減少經(jīng)營(yíng)回款超過(guò)60億元。”

      融資方面,自去年11月以來(lái),放款慎重、審核嚴(yán)格的大環(huán)境始終未改變。

      張勁表示,從去年開(kāi)始,公司一直在尋找融資渠道甚至戰(zhàn)略投資者,但始終未果。到今年1月,公司已經(jīng)走到債務(wù)違約的邊緣。項(xiàng)目上的每一筆銷(xiāo)售款到賬后,都會(huì)被迅速劃歸總部,用來(lái)償還即將到期的債務(wù),員工工資和獎(jiǎng)金的發(fā)放反而被放到次要位置。

      疫情發(fā)生后,各地政府部門(mén)出臺(tái)了不少對(duì)房企的支持政策,但在從業(yè)者看來(lái),這多屬于應(yīng)對(duì)疫情的合理化措施,對(duì)現(xiàn)金流的改善效果不明顯。

      根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元,變化幅度由2019年的“增長(zhǎng)7.6%”,變?yōu)?ldquo;下降17.5%”。

      因此,除放緩對(duì)外投資的步伐外,壓縮人力成本便成為重要選擇。某知名房企員工向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,公司在“勸退”電話中的說(shuō)辭為,“公司遇到困難”“人員出現(xiàn)冗余”“萬(wàn)不得已”,等等。他表示,去年自己的績(jī)效完成良好,在部門(mén)中的排名也并非墊底,但仍在被“優(yōu)化”之列。

      疫情加速架構(gòu)調(diào)整

      實(shí)際上,自萬(wàn)科于2014年正式推行“事業(yè)合伙人”開(kāi)始,房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理架構(gòu)的風(fēng)潮就逐漸興起。除了對(duì)“事業(yè)合伙人”制度的效仿外,也有很多房企對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行硬性削減。

      “這些年房企規(guī)模增長(zhǎng)得特別快,但‘大公司病’也開(kāi)始滋生。”北京某知名央企開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,隨著樓市調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,房企越來(lái)越注重管理效率的提升。在從粗放走向精細(xì)的過(guò)程中,人員調(diào)整不可避免。

      該人士說(shuō),管理扁平化、增強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制是主要的調(diào)整方向。在管理模式上,主要表現(xiàn)為削減管理層級(jí)、充分授權(quán)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)制;在薪酬結(jié)構(gòu)上,主要表現(xiàn)為“低底薪+高績(jī)效”。

      這種調(diào)整也使得人員流動(dòng)大大加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年全年,房企集團(tuán)層面高管人事變動(dòng)超過(guò)400人,涉及房企超過(guò)150家。變動(dòng)頻率、涉及高管層級(jí)都甚于往年。

      在公司的日常調(diào)整中,每年歲末年初都是“人員優(yōu)化”的時(shí)機(jī),這期間也是房地產(chǎn)基層員工跳槽的高峰期。

      2020年歲末年初的新冠肺炎疫情,顯然加快了這一進(jìn)程。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,由于管理架構(gòu)調(diào)整通常也伴隨著業(yè)務(wù)類型、區(qū)域布局的調(diào)整,因此往往是溫和的、漸進(jìn)式的。但新冠肺炎疫情帶來(lái)的外部壓力,會(huì)讓情況變得十分迫切。

      “如果有些人早晚都是要被裁的,那么在極端情況下,不如一次性都裁掉。”前述央企地產(chǎn)商表示。

      他表示,房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化管理、提高效能的大勢(shì)已不可避免。

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