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      住宅土地使用權(quán)到期怎么辦?程雪陽:不妨無償續(xù)期70年

      來源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2020年05月22日 【字體:

      十三屆全國人大三次會(huì)議召開在即,其中重要的一項(xiàng)議程就是審議民法典草案。

      今年5月14日,全國人大常委會(huì)法工委回應(yīng)民法典草案中哪些意見群眾呼聲較高時(shí)稱,主要集中在住宅建設(shè)用地使用期屆滿如何續(xù)期、父母離婚后變更未成年子女姓氏的是否作出規(guī)定、夫妻共同債務(wù)認(rèn)定、高空拋物墜物責(zé)任的完善等方面。

      按照議程,民法典草案將提請(qǐng)2020年5月22日召開的十三屆全國人大三次會(huì)議審議,中國首部民法典呼之欲出。新編纂的民法典草案共7編,依次為總則編、物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編,及附則。

      對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿問題,民法典草案物權(quán)編中提到,根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定,作出原則性規(guī)定,即:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

      蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授、副院長程雪陽指出,按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,自動(dòng)續(xù)期已是板上釘釘?shù)氖虑,但?duì)于如何續(xù)期、要不要交錢、按照什么標(biāo)準(zhǔn)交多少,目前理論界和實(shí)務(wù)部門的專家發(fā)表了許多看法,觀點(diǎn)紛呈。

      一定面積的土地使用權(quán)可無償續(xù)期,以70年為宜

      住宅建設(shè)用地使用期屆滿如何續(xù)期?程雪陽也發(fā)表了其個(gè)人觀點(diǎn)。

      程雪陽表示,根據(jù)《物權(quán)法》中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定,住宅類的國有建設(shè)用地使用權(quán)到期之后自動(dòng)續(xù)期已經(jīng)是毫無爭議的事情,無需過多討論。此次民法典草案中對(duì)住宅建設(shè)用地使用期屆滿如何續(xù)期的問題也只作了原則性規(guī)定。給外界的信號(hào)則是,民法典暫不具體處理這一問題,而是交給其他法律或行政法規(guī)待時(shí)機(jī)成熟再處理。

      程雪陽稱,對(duì)于自動(dòng)續(xù)期時(shí)要不要繼續(xù)支付相關(guān)費(fèi)用,以及按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)費(fèi)用,現(xiàn)行法律無法給出明確的答案,因此現(xiàn)在幾乎成了“謎”一樣的問題,也引發(fā)了社會(huì)各界熱烈的討論。

      程雪陽認(rèn)為,住宅類國有建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題,不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策或者民法技術(shù)問題,而是一個(gè)重大的憲法議題,需要上升到憲法層面來系統(tǒng)全面地進(jìn)行分析。

      其指出,我國現(xiàn)行憲法第10條1、2款也明確規(guī)定“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有”。如果從這個(gè)角度來看,土地使用者在土地使用權(quán)期限屆滿之時(shí),再重新繳納土地出讓金,似乎就不存在太大的法律障礙。因?yàn)閲矣袃斵D(zhuǎn)讓的是有期限的土地使用權(quán),而不是所有權(quán)。

      程雪陽提到,但如果國有土地使用權(quán)期限屆滿之后,全體公民需要再次購買這項(xiàng)權(quán)利的話,怎么收、哪些可以減免,就不僅僅是法律問題,更是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,要考慮到國家的財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、居民的房屋擁有率等諸多因素。

      程雪陽提出的方案具體表現(xiàn)為,“住宅之下的一定面積(比如50平方米或60平方米的面積)的國有土地使用權(quán)應(yīng)自動(dòng)無償續(xù)期一次,期限以70年為宜。”

      提出這一方案的理由為:“自動(dòng)無償續(xù)期70年”比較合適,一方面是為了跟我國現(xiàn)行的住宅土地使用權(quán)期限制度相銜接,因?yàn)槟壳熬幼∮玫仡惖膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)最高出讓就是70年。再次,除了極少數(shù)特別富裕的公民之外,大多數(shù)公民都是工薪階層,都可能需要靠按揭貸款或其他渠道借錢來購買房產(chǎn),如果不“自動(dòng)無償續(xù)期一次”,就意味著很多低收入和中產(chǎn)家庭,剛還完房貸不久,又要再買一次土地使用權(quán)。此外,“自動(dòng)無償續(xù)期70年”之后,無論這個(gè)公民是否健在或者離世,如果其想繼續(xù)享有這塊國有建設(shè)用地的使用權(quán),那原則上就應(yīng)當(dāng)再重新繳納一次土地出讓金。為了落實(shí)全民所有以及公民內(nèi)部的平等問題,一個(gè)公民一生只應(yīng)當(dāng)參與一次國有土地使用權(quán)自動(dòng)無償續(xù)期。

      “自動(dòng)無償續(xù)期70年”的限制性條件

      程雪陽認(rèn)為,不是所有的住宅,無論面積大小,套數(shù)多少,都可以“自動(dòng)無償續(xù)期70年”,必須分類處理。

      其指出,首先, 只有具有中國公民身份的人,才可以享有“自動(dòng)無償續(xù)期70年”這一權(quán)利。外國人和無國籍人(包括放棄中國國籍的原中國公民)如果在中國大陸持有住宅類建設(shè)用地使用權(quán),不應(yīng)當(dāng)享有這一項(xiàng)權(quán)利,不能“自動(dòng)無償續(xù)期70年”,而應(yīng)當(dāng)“自動(dòng)有償續(xù)期”。由于是有償續(xù)期,期限可以靈活一些,10-70年或更長的期限應(yīng)該都可以。對(duì)此,政府可以制定一個(gè)有償續(xù)期期限價(jià)格表或計(jì)算公式,允許相關(guān)國有土地使用權(quán)人從中選擇合理的期限。

      其次,除了需要有中國國籍之外,也并不是說中國公民的所有房產(chǎn)都可以“自動(dòng)無償續(xù)期70年”。關(guān)注到公民的基本生活需求以及公民內(nèi)部的平等權(quán)問題,只需要一定面積的居住空間(比如50平方米或60平方米,具體的面積可以進(jìn)一步測算和討論)。如果占據(jù)過多土地和空間的話,那就超越了基本的生活需求,變成了一個(gè)資產(chǎn)投資問題。因此,“自動(dòng)無償續(xù)期70年”只應(yīng)當(dāng)針對(duì)公民所持有的滿足基本生活需求的土地使用權(quán)面積有效。超出基本生活需求的土地使用權(quán)部分,需要“自動(dòng)有償續(xù)期”。有償續(xù)期的期限和價(jià)格應(yīng)該跟外國人在中國擁有的國有土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則一致。

      最后,“自動(dòng)無償續(xù)期70年”并不意味著國家就不能再對(duì)該國有土地使用權(quán)收取任何費(fèi)用。事實(shí)上,國家完全可以在“自動(dòng)無償續(xù)期70年”期間對(duì)相關(guān)土地以及地上房屋收取不動(dòng)產(chǎn)稅。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷筒粍?dòng)產(chǎn)稅的性質(zhì)是不一樣的,是兩種不同的問題。前者是國家代表全民向具體的土地使用權(quán)人收取的土地使用權(quán)這一項(xiàng)權(quán)利的對(duì)價(jià),即國有建設(shè)用地使用權(quán)這一權(quán)利本身的價(jià)格。而后者是國家為了給公民提供公共服務(wù)和公共設(shè)施而征收的稅收。當(dāng)然,是否需要征收這一項(xiàng)稅以及具體的稅基和稅率問題,在決策主體方面,不應(yīng)由行政機(jī)關(guān)來決定,而應(yīng)由全國人大或其常委會(huì)通過民主討論后制定或修改法律來加以落實(shí)。而在決策時(shí)機(jī)方面,是否要征收這一項(xiàng)稅種(或類似功能的稅種),應(yīng)當(dāng)結(jié)合未來的土地制度改革具體進(jìn)展來決定,不宜籠而統(tǒng)之地予以回答。

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