假設(shè)你今年買下一套房產(chǎn)，房屋始終歸你，但土地使用權(quán)卻不過70年，70年后怎么辦？

十三屆全國人大常委會第十次會議將于4月20日至23日在北京舉行，民法典物權(quán)編草案將提請二審，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期是否收費問題，料再引發(fā)外界熱議。

2018年8月27日，民法典各分編草案初次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中包括六編，即物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，共1034條。

在初次審議時，物權(quán)編草案中有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題的規(guī)定，將這個備受輿論關(guān)注的話題推上前臺。該草案152條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

我國《物權(quán)法》第149條曾規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。對比可見，物權(quán)編草案增加了“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這句話。

近日在接受第一財經(jīng)記者采訪時，中國社科院學(xué)部委員，民法學(xué)專家孫憲忠表示，這個權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費權(quán)有可能被列入行政強制，這個權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。他建議把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉。

溫州宅地續(xù)期案例

何為住宅用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題？按照相關(guān)法律規(guī)定，我國土地使用權(quán)出讓按照類別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。

簡單來說，就是普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)為70年，獲取代價為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一。實質(zhì)上，這個成本是由購房者來最終承擔(dān)。

換言之，民眾購買商品住宅已為70年產(chǎn)權(quán)的土地支付費用，那70年用地使用權(quán)到期之后政府會收回土地嗎，還是要再支付一筆土地出讓金來續(xù)期，抑或無償續(xù)期？

宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題也早已進入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

雖然中國房改至今不過二十余年，大部分地區(qū)，大部分房屋的土地使用權(quán)距離70年到期還有很長時間，但如果相關(guān)法律法規(guī)始終不明確這一問題的答案，與此相關(guān)的懸念與擔(dān)憂，便會始終盤旋在房地產(chǎn)市場的各方參與者之中。

況且，由于中國房改進程的復(fù)雜，宅地使用權(quán)的期限并非各地一致，有的地方之前批出去的土地，使用權(quán)就是二、三十年，有的住宅早已到期，這在廣東、浙江已逐漸成為一個問題。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時被告知土地續(xù)期需幾十萬手續(xù)費，引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳此后組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

當(dāng)年12月23日，時任國土資源部副部長的王廣華表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

溫州20年土地使用權(quán)到期的房屋畢竟涉及少數(shù)，外界更為關(guān)心占絕大多數(shù)的宅地70年使用權(quán)到期之后如何處理，是否也會沿用溫州的處理辦法？

王廣華當(dāng)時也表示，對帶有普遍性70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國土部將繼續(xù)加強調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺相關(guān)的法律安排。

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題也曾出現(xiàn)在全國兩會的總理記者會上。

2017年3月15日，國務(wù)院總理李克強在總理記者會上表示，中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護相關(guān)法律抓緊研究提出議案。

雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但對于“自動續(xù)期”的理解和解釋近年來卻時常出現(xiàn)分歧，是否需要另外再度繳費，各方爭辯不一。有專家認(rèn)為，目前《物權(quán)法》149條的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

曾參與《物權(quán)法》編撰進程的孫憲忠一直強調(diào)，依據(jù)這樣一個條文，我們可以知道：使用期限屆滿了，使用權(quán)就應(yīng)該自動續(xù)期。什么叫自動呢？自動就是無條件，不收費。

但這個觀點并未成為各界共識，否則也不會出現(xiàn)上述溫州事件。