近年來，關(guān)于小區(qū)業(yè)主權(quán)益的糾紛屢屢發(fā)生，主要為業(yè)主委員會選舉難、公共維修資金啟動難等，這些現(xiàn)實問題一直備受各界期待和關(guān)注。

5月28日下午3時許，十三屆全國人大第三次會議表決通過的民法典，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項的表決要求，并且新增了緊急情況下可通過特別程序使用維修資金的規(guī)定。

業(yè)內(nèi)人士表示，民法典進一步明確了法律程序，降低了相關(guān)門檻，有利于提高公共維修資金利用率，更及時地維護業(yè)主的合法權(quán)益。

表決難、耗時長，舊規(guī)程序備受爭議

如今，越來越多的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)老化，一些小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施開始出現(xiàn)問題，諸如墻皮開始脫落、電梯老化等，稍有不慎就可能引發(fā)安全事故。但是，這些問題往往涉及小區(qū)業(yè)主的整體利益，通常需要相關(guān)業(yè)主的表決后方可啟用公共維修資金進行解決。而在具體實踐中，在有限的時間內(nèi)，業(yè)主們往往難以達(dá)成一致。

2005年，方女士購買了東城區(qū)某樓盤。2018年，該小區(qū)外立面墻磚開始出現(xiàn)脫落，部分業(yè)主多次向相關(guān)部門反映，請求盡快修復(fù)，消除安全隱患。

“正在申請使用住宅專項維修資金，同時，因擔(dān)心重新貼墻磚，以后還會面臨脫落的問題，所以考慮換成涂料。”2018年11月，該小區(qū)物業(yè)工作人員稱，主管部門要求物業(yè)征求業(yè)主的意見，需60%以上的業(yè)主同意，才能執(zhí)行，物業(yè)已經(jīng)征求了約100戶業(yè)主的意見，其中已有90%的人同意換成涂料。小區(qū)有1200戶業(yè)主，按60%這個標(biāo)準(zhǔn)，至少還要征求五六百戶的意見，對于事情的進展，他們也很無奈。

時至今日，方女士等多位業(yè)主告訴新京報記者，墻皮依舊時不時脫落，由于業(yè)主們未達(dá)成統(tǒng)一意見，外墻面一直沒有進行修復(fù)。

新京報記者了解到，此前的物權(quán)法規(guī)定，公共維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。一般情況下，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)公司等作為主體提出使用建議，業(yè)主大會或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過；如果出現(xiàn)應(yīng)急情況的，則不需要三分之二以上的業(yè)主通過，由物業(yè)公司提出申請，業(yè)委會審核同意后，報住建局或房管局備案辦理。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士及小區(qū)業(yè)主均表示，符合上述規(guī)定的緊急情況通常極少出現(xiàn)，按上述程序，很多小區(qū)維修問題不僅難解決，而且耗時很長；現(xiàn)實中，公共維修資金利用率很低。

新規(guī)降低使用門檻，“雙過半數(shù)”業(yè)主同意即可

針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，5月28日下午表決通過的民法典，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

對于公共維修資金使用，民法典進一步完善了決策程序，降低通過這一事項的表決要求，將原草案第七十三條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過半數(shù)”，比此前物權(quán)法規(guī)定的“三分之二”比例也有明顯下降。

此外，民法典還增加了一條規(guī)定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。”

新京報記者了解到，按照規(guī)定， 這筆維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造；維修資金的籌集、使用情況也應(yīng)當(dāng)公布。

“如果超過半數(shù)的業(yè)主同意即可使用，的確降低了公共維修資金的使用門檻，同時又能避免被濫用。”北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣律師向記者介紹，“現(xiàn)實生活中，按照物權(quán)法的要求取得三分之二以上的業(yè)主同意操作起來確實比較麻煩。我代理過很多案件，諸如，作為公共部位的樓頂漏水了，直接受害者是居住在頂層的業(yè)主，對下面樓層的住戶影響不大，樓下住戶多數(shù)持‘事不關(guān)已’的態(tài)度，不愿意拿錢去做這些事。”

針對上述民法典內(nèi)容，新京報記者還采訪到了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國民法學(xué)研究會副會長、全國人大常委會法工委立法專家委員會立法專家楊立新，他不僅是民法總則制定時的參與人，也是制定民法各單行法、民法典各分編草案的主要參與人。

楊立新表示，“由于過去啟動門檻太高，導(dǎo)致很多公共維修資金放在原處而毫無用處。程序問題只是一方面，群眾生活得更好更安全才是最主要的，所有緊急情況下，都可以采取特殊程序啟用相關(guān)款項，民法典上述規(guī)定有利于提高公共維修資金的利用率。”

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明在接受媒體采訪時表示，此前的規(guī)定要求較高，實踐中易造成業(yè)主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。民法典將這一事項的表決要求降至面積和人數(shù)的“半數(shù)”，有利于讓公共維修資金不再“沉睡”。

居民委員會將協(xié)助小區(qū)成立自治性組織

除了公共維修資金的問題外，業(yè)主委員會選舉難，也是此前很多小區(qū)亟待解決的難題。

“十多年了，我們小區(qū)的業(yè)委會就一直未能成立，總是會被一些人找出‘問題’。”北京某小區(qū)業(yè)主告訴記者，“不僅程序難達(dá)到完美，而且耗時長，最后好不容易成立了，還得經(jīng)歷好幾審訴訟程序，我們太難了！”

對此，民法典出臺了“新辦法”，今后居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

楊立新向新京報記者表示，居民委員會是群眾自治性組織，具有特別法人資格，上接政府下靠居民。民法典增加了居民委員會在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會中的職能，有利于業(yè)主保護自己的權(quán)利。

“在基層實踐中，沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主就像一盤散沙。聘請物業(yè)服務(wù)公司、處理和居民委員會的關(guān)系以及保護業(yè)主的權(quán)益，都很難展開。”據(jù)媒體報道，全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼吁，除了加強政府指導(dǎo)，還應(yīng)給設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會提供更多法律支撐。

對于上述即將施行的新規(guī)，北京一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人向記者表示，“這樣進一步明確法律程序，降低了相關(guān)門檻，不僅降低了地方政府的工作難度，物業(yè)公司開展工作也變得更加順暢，最重要的是能更及時地維護業(yè)主的合法權(quán)益，從而能有效避免一些不必要的損失。”