余額不足30%時(shí)公共收益金優(yōu)先補(bǔ)充

小區(qū)電梯壞了用什么錢修？房屋防水漏雨呢？答案是住宅專項(xiàng)維修資金，又稱房屋“養(yǎng)老金”。多年來(lái)，趴在賬上的“養(yǎng)老錢”使用難是不少小區(qū)反映的問(wèn)題。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》首次提出，當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí)，50%的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

房屋“養(yǎng)老金”使用難

“今年，我們準(zhǔn)備申請(qǐng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，把小區(qū)屋面防水給修一下。”昨天下午，東四環(huán)某商品房小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任，開(kāi)始摸底小區(qū)里哪幾個(gè)樓棟的房屋屋面防水必須要修了。這是一個(gè)十幾年的商品房小區(qū)。然而，從房屋過(guò)了保修期后，業(yè)主一次都沒(méi)動(dòng)用過(guò)專項(xiàng)維修資金，當(dāng)年交的房屋“養(yǎng)老錢”一直趴在賬戶上。

住宅專項(xiàng)維修資金是購(gòu)房款之外，由購(gòu)房人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納的、專項(xiàng)用于住宅樓房和小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的資金，屬于住房的“養(yǎng)老金”。然而，多年來(lái)，關(guān)于這筆房屋“養(yǎng)老錢”該怎么用，一直有兩種爭(zhēng)議：一部分業(yè)主抱怨使用難，想動(dòng)卻動(dòng)不了；一部分業(yè)主擔(dān)心用太多，未來(lái)再想用沒(méi)余額。

為何會(huì)出現(xiàn)房屋“養(yǎng)老金”的使用難？資深物業(yè)管理專家分析，使用難的主要原因有三：一是難在小區(qū)的專項(xiàng)維修資金未繳納完整，不具有使用的條件；二是難在業(yè)主在動(dòng)用專項(xiàng)維修資金上，常常是既不信任物業(yè)公司，也不信任業(yè)委會(huì)；三是難在業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用缺乏公開(kāi)透明的知情權(quán)保障，造成不少業(yè)主簽字投票意愿低。“想要破解房屋‘養(yǎng)老金’的使用難，就得從籌集、交納、監(jiān)管三個(gè)方面入手。”

物業(yè)管理?xiàng)l例解決難題

物業(yè)管理專家所關(guān)注的問(wèn)題，也是《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》此次關(guān)注的重點(diǎn)，并給出了明確規(guī)定。

“隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，住宅小區(qū)內(nèi)的建筑、設(shè)施設(shè)備也進(jìn)入了維護(hù)保養(yǎng)期。房子已經(jīng)進(jìn)入‘養(yǎng)老’期，卻缺少‘養(yǎng)老金’，會(huì)出大事的。”在北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強(qiáng)看來(lái)，條例就住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌問(wèn)題作出了明確的規(guī)定，是一次重大進(jìn)步。畢文強(qiáng)也建議，若想完全杜絕專項(xiàng)維修資金被盜用的情況，未來(lái)還需要進(jìn)一步出臺(tái)專項(xiàng)資金的使用與管理方面的操作細(xì)節(jié)，進(jìn)一步規(guī)范專項(xiàng)維修資金的使用。

住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)規(guī)定

資金籌集方面

條例提出，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

監(jiān)管方面

條例提出，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。

針對(duì)房改中的歷史遺留問(wèn)題

尤其是專項(xiàng)維修資金滅失現(xiàn)狀，條例也明確了房屋所有權(quán)人交易過(guò)戶時(shí)須清算補(bǔ)交足額專項(xiàng)維修資金的制度。比如，國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金；未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。