融資環(huán)境持續(xù)收緊房企償債能力面臨大考

記者發(fā)現(xiàn)，在融資渠道持續(xù)收緊、融資成本持續(xù)提升的市場(chǎng)環(huán)境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗(yàn)。

房企負(fù)債規(guī)模上漲明顯加速。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年132家A股上市房企負(fù)債總額達(dá)94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業(yè)負(fù)債超過2000億元，較2018年增加一家。萬(wàn)科、綠地控股兩家負(fù)債總額均超1萬(wàn)億元，萬(wàn)科達(dá)14593.5萬(wàn)億元，綠地為10143.14億元，保利地產(chǎn)負(fù)債總額也多達(dá)8036.86億元，新城控股達(dá)4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂園也擁有超萬(wàn)億元負(fù)債，恒大中國(guó)負(fù)債總額18480.4億元，碧桂園負(fù)債多達(dá)16885.44億元。

從負(fù)債率來看，負(fù)債率超過85%的達(dá)11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負(fù)債率94.72%、云南城投負(fù)債率93.75%、魯商發(fā)展負(fù)債率91.62%、京投發(fā)展負(fù)債率91.05%、中南建設(shè)負(fù)債率90.77%。

凈負(fù)債率方面，更是多達(dá)36家房企凈負(fù)債率超100%。其中，*ST松江高達(dá)827%，云南城投為732.48%，京投發(fā)展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團(tuán)為248.33%。

在負(fù)債大幅上漲的同時(shí)，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數(shù)上市房企在融資調(diào)控繼續(xù)收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負(fù)債、降低杠桿。

恒大董事局主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，該公司未來三年將聚焦降負(fù)債。有息負(fù)債每年平均要下降1500億元，到2022年恒大要把總負(fù)債降到4000億元以下。深圳佳兆業(yè)管理層也明確表示，2020年的目標(biāo)是將負(fù)債率下降至120%或以下。富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉表示，今年年內(nèi)該公司負(fù)債率要再下降15%。

由于多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現(xiàn)整體上漲趨勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個(gè)百分點(diǎn)至7.13%。“2019年境內(nèi)外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時(shí)，2015年至2017年發(fā)行的低成本公司債陸續(xù)到期，整體的融資成本水漲船高。”

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產(chǎn)融資規(guī)模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續(xù)加大。“銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現(xiàn)金流就會(huì)捉襟見肘。”

今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統(tǒng)計(jì)顯示，前四個(gè)月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務(wù)歸零。受4月單月海外債券發(fā)行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復(fù)，但元?dú)庖褌�。在此背景下，境�?nèi)股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等成為房企補(bǔ)充資金的重要來源。

丁祖昱表示，由于海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內(nèi)股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、債權(quán)融資等創(chuàng)新產(chǎn)品的占比恐將進(jìn)一步提升。

雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。“房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房企加杠桿意愿普遍降低。”林波認(rèn)為，今年宜高度關(guān)注開發(fā)商償債能力和現(xiàn)金流狀況，避免房企突然“休克”。

泰禾方面，針對(duì)2020年到期的有息負(fù)債，該公司的到期償付能力存在一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。近期，因流動(dòng)性受限和融資渠道變窄，惠譽(yù)連續(xù)兩次下調(diào)泰禾集團(tuán)評(píng)級(jí)。

穆迪則將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對(duì)房地產(chǎn)需求和庫(kù)存水平造成壓力，而境外融資環(huán)境仍不明朗。“疫情造成的市場(chǎng)震蕩正在加重投資者的避險(xiǎn)情緒，這導(dǎo)致境外融資渠道收窄，一些流動(dòng)性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商正面臨更高的償債風(fēng)險(xiǎn)。”穆迪高級(jí)分析師何思嫻表示。

易居沃頓PMBA戰(zhàn)略與組織變革課題組組長(zhǎng)、珠江投資集團(tuán)總裁王晞坦言，房企已出現(xiàn)規(guī)模越來越大、利潤(rùn)越來越少的窘境。“房企現(xiàn)在不是為了盈利而存在，而是需要現(xiàn)金流續(xù)命，這是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難點(diǎn)。”