房企萬億債務(wù)年中逐步到期 降價(jià)概率加大
作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2012年01月06日 【字體:大 中 小】
房企的債務(wù)償還高峰將在2012年到來。除銀行貸款外,海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。債務(wù)危機(jī)加上調(diào)控不放松,房企降價(jià)是大概率事件,部分房企將被迫遭清算、破產(chǎn)、重組。
2011年12月29日的世聯(lián)地產(chǎn)營(yíng)銷論壇上,世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松提問說,“今年上半年一線城市銷售量就已經(jīng)萎縮得很厲害,10月份全國(guó)呈斷崖式的成交量下跌,為什么到目前為止中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)非常大的調(diào)整和整合?”
“行業(yè)到目前為止還不那么缺錢,因?yàn)槎际秦?fù)債,這些債務(wù)將在2012年中開始逐步到期”,陳勁松自己回答,目前中國(guó)房地產(chǎn)除銀行貸款之外還有四個(gè)方向的錢還沒有到期。第一個(gè)就是離岸的私募債,過往一年左右,在香港發(fā)行的中國(guó)房地產(chǎn)離岸的私募債,以項(xiàng)目為例大概有1000個(gè),大概是兩年期,2012年年中陸續(xù)到期。
第二筆錢是信托,2010年全國(guó)發(fā)行信托3.6萬億,2011年上半年發(fā)行4萬億,比2010年全年還要多,其中1/3是銀行的理財(cái)產(chǎn)品,2/3是房地產(chǎn)。這筆錢會(huì)在2012年-2013年陸續(xù)到期;第三筆錢是房地產(chǎn)基金,目前中國(guó)房地產(chǎn)基金在過去一年整個(gè)行業(yè)大概1000億,大多數(shù)是項(xiàng)目型的房地產(chǎn)基金。
第四是民間借貸,俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億,其中2萬億進(jìn)入了房地產(chǎn)。此外,政府債務(wù)、銀行抵押貸款、上下游融資,包括建筑商參建和銷售預(yù)售款,都在房地產(chǎn)體系中循環(huán)。
克而瑞分析師稱,目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。單純依靠財(cái)務(wù)杠桿來撬動(dòng)資本收益已經(jīng)不合時(shí)宜,去杠桿化將是大勢(shì)所趨。
另?yè)?jù)東方證券分析師楊國(guó)華測(cè)算,上市房企長(zhǎng)短期付息債主要分布在未來3年內(nèi),有46%的債務(wù)集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達(dá)到最高的12.2%,迎來第一波相對(duì)集中的到期日。
陳勁松認(rèn)為,2012年是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸的一年,世聯(lián)地產(chǎn)給開發(fā)商們的建議就是,尋找消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)格。
在深圳,世聯(lián)代理的萬科金色領(lǐng)域、綠景香頌等項(xiàng)目,因?yàn)楹侠斫祪r(jià)拉低了市場(chǎng)預(yù)期,從而實(shí)現(xiàn)快速銷售。陳勁松指出降價(jià)的時(shí)機(jī)把握很重要,越早降價(jià)越好。
世聯(lián)判斷,2012年上半年,政府會(huì)為開發(fā)商降價(jià)創(chuàng)造穩(wěn)定的、安全的環(huán)境,政府不會(huì)置消費(fèi)者砸售樓處、鬧事這類事件于不顧,“否則大家誰敢降價(jià)。”
陳勁松對(duì)記者說,一兩家重要的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),將成為房地產(chǎn)達(dá)成宏觀調(diào)控目標(biāo)的重要標(biāo)志。破產(chǎn)者未必是中小型房企,也有可能是全國(guó)化布局的大型房企。
本報(bào)記者發(fā)現(xiàn),萬科、保利等在廣州近期開盤的項(xiàng)目,較之前預(yù)期都有很大幅度的折讓。恒大地產(chǎn)主席許家印就表示,今年一季度,恒大或許會(huì)采取更積極的促銷措施。
價(jià)格降到何種程度才算合理回歸?陳勁松認(rèn)為,房?jī)r(jià)/租金回報(bào)正;且粋(gè)指標(biāo)。什么叫租金回報(bào)合理?就是租金回報(bào)趕得上通貨膨脹或者是略低一點(diǎn)點(diǎn)。
另外一個(gè)指標(biāo)是,住宅快速周轉(zhuǎn)率。即使在房地產(chǎn)一路狂奔、一路價(jià)格猛升的時(shí)候,一筆錢買一塊地,十年下來,快速周轉(zhuǎn)也比囤地升值要掙更多的錢。陳勁松說,這是他和王石一起算過的。
高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤(rùn)率作為代價(jià),但從整體效率上來看,周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤(rùn)率的降低,且大于利潤(rùn)率的下降幅度,就會(huì)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
“樓盤的具體價(jià)格并不是我們所關(guān)注的,一兩個(gè)樓盤虧損可以用整個(gè)公司的利潤(rùn)率來平衡,我們關(guān)注的是整體周轉(zhuǎn)率、去化率。”廣州一家大型房企高管對(duì)本報(bào)記者表示。
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