“現(xiàn)在對于企業(yè)來說資金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面臨著超過1.5萬億元債務(wù)需要歸還，對于本已資金鏈緊張的房地產(chǎn)行業(yè)來說，壓力從未減少，這也是為什么越來越多房企不惜高息發(fā)債融資。

張大偉表示，整體看，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和，大部分企業(yè)銷售增加，但為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金，房企抓緊窗口期增加一切融資手段，盡量大額度融資。雖然部分企業(yè)融資成本低于6%，但也有企業(yè)融資成本超過13%。

事實上，此前的問題房企泰禾的半年報顯示，今年上半年，泰禾集團先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從近18個月新增發(fā)債與到期債務(wù)關(guān)系看，2019年期間新增發(fā)債相較于到期債務(wù)走勢基本有1個月延遲，而進入2020年后兩者走勢基本一致，即償債高峰也是發(fā)債高峰趨勢加強。從現(xiàn)有債券規(guī)模統(tǒng)計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規(guī)模超千億，房企償債壓力不斷增強，發(fā)債需求將長期保持高位。”

取消預售制呼聲再起

近日，丹陽市住建局指出，為了有效降低預售商品房交付風險、防范化解矛盾，8月18日起，丹陽市范圍內(nèi)開展新建商品房預售資金第三方托管工作。

據(jù)悉，預售資金第三方托管模式，是由政府提供專業(yè)的第三方資金托管平臺，購房者、開發(fā)企業(yè)和托管機構(gòu)共同簽訂商品房預售資金托管三方協(xié)議，約定將預售商品房的貸款資金匯入第三方托管賬戶，托管機構(gòu)再根據(jù)托管項目的工程進度節(jié)點，按照正負零、完成主體結(jié)構(gòu)1/2、完成主體結(jié)構(gòu)封頂、完成工程竣工驗收運作表簽發(fā)、完成初始登記等五個節(jié)點，分別進行有條件分期受限支付，確保預售項目托管賬戶資金的安全。

8月中旬，衢州市《關(guān)于加強衢州市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作的通知》，將加強商品房預售資金監(jiān)督管理。要求商品房建設(shè)項目地下空間及地上部分合計工程造價的130%作為商品房預售資金重點監(jiān)管對象，資金額度為每一支付節(jié)點時至商品房交付條件具備時剩余工程造價的130%。

福州方面，《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》指出，新建商品房項目的預售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍。

對開發(fā)商提取預售款的節(jié)點與工程施工進度掛鉤，《辦法》規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60%；項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85%；項目交付使用前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%；新建商品房項目在辦理完《工程竣工驗收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預售資金監(jiān)管。

王玉臣表示，由于對資金監(jiān)管不到位而引發(fā)的問題越來越多，例如爛尾樓的發(fā)生往往源于開發(fā)商挪用監(jiān)管資金。隨著地方維穩(wěn)、維權(quán)事件增多，地方政府逐漸發(fā)現(xiàn)預售資金監(jiān)管風險，促使更多地方政府加快對預售資金監(jiān)管的完善。

王玉臣認為，下一步應進一步完善立法，增強監(jiān)管資金公開化、透明化，加強違規(guī)房企處罰力度。另一方面，此前海南全面進入現(xiàn)房銷售制度，這是個很好的信號，下一步逐步減少預售項目比例，試點現(xiàn)房銷售。這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業(yè)無限制高杠桿擴張，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險。

事實上，有消息人士稱，監(jiān)管層已有實行現(xiàn)房銷售的想法。日前，住建部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會時，有監(jiān)管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段現(xiàn)房供應已足夠，那么預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。

此外，王玉臣建議，購房者購房時必須對開發(fā)商及開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進行基本的審查。看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。“現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達，這些核實即使不通過專業(yè)律師的配合也可以實現(xiàn)。比如可以在中國裁判文書網(wǎng)上輸入開發(fā)商的名稱，查找關(guān)于開發(fā)商的相關(guān)判決，進而查看是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上查看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的概況，尤其是關(guān)注法律風險及行政處罰欄。”