編者按：近日，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當(dāng)事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護(hù)自身合法權(quán)益？住房租賃市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，《人民樓視》通過走訪行業(yè)一線、采訪專家學(xué)者，探尋長(zhǎng)租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻(xiàn)策。

租房?jī)r(jià)格是影響“租房一族”選擇房屋的重要因素之一。

回想起2018年7月北京的漲價(jià)潮，家住北京市常營(yíng)附近的小馮還心有余悸。在這次漲價(jià)潮中，他選擇用“搬家”對(duì)沖房租的上漲，從中國(guó)傳媒大學(xué)周圍，向東搬至臨近北京的河北省燕郊鎮(zhèn)。

像小馮這樣受漲價(jià)影響向外遷移的租戶不在少數(shù)。近日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》（簡(jiǎn)稱《意見稿》）�！兑庖姼濉丰槍�(duì)租房?jī)r(jià)格，提出 “地方應(yīng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度”“對(duì)于租金上漲過快的，可采取必要措施穩(wěn)定租金水平”等。

租金的過快上漲將會(huì)帶來哪些影響？為何《意見稿》會(huì)對(duì)租金“過快上漲”予以關(guān)注？哪些群體將受益？對(duì)此，記者采訪多名行業(yè)專家和機(jī)構(gòu)分析者，對(duì)上述問題進(jìn)行探討。

回顧：2018年部分城市房租單月漲幅同比超20%

2018年7月，多個(gè)一線城市住房租金曾普遍出現(xiàn)短期過快上漲情況。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過去五年來的較高水平。同期成都房租同比漲幅達(dá)31%，而廣州和深圳次之，分別為30.7%和30.5%。

受漲價(jià)影響，不少“北漂”不得不向外遷移，重新選擇離日常生活圈較遠(yuǎn)的區(qū)域居住。

小馮告訴記者，當(dāng)時(shí)正是和房東談房屋續(xù)簽的時(shí)候，房東以周圍房子普遍漲價(jià)為由，提出要漲房租。“4千多的房子每月要漲1100元。當(dāng)時(shí)也剛畢業(yè)幾年，看看自己的收入想想還是搬家得了。”

當(dāng)前，與房貸、租金等相關(guān)的住房成本支出已成為居民消費(fèi)的重要組成部分。房租的過快上漲，對(duì)居民消費(fèi)的直接影響不容忽視。

對(duì)于此輪“漲價(jià)潮”，有業(yè)內(nèi)專家提出，房租大幅上漲將對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生直接影響。若房租上漲持續(xù)，影響居民物價(jià)，將可能出現(xiàn)抑制內(nèi)需的情況。同時(shí)，更多中低收入者無(wú)法在城市繼續(xù)生活，不僅影響居住的公平性，還會(huì)影響一座城市對(duì)人才的吸引力、多樣性和競(jìng)爭(zhēng)力。

一線城市租金上漲是一系列動(dòng)因相互作用的結(jié)果。《金融時(shí)報(bào)》曾指出，租賃市場(chǎng)的供需不平衡，并不只是租賃市場(chǎng)房源供給較少而引起，而是由于供給端和需求端存在結(jié)構(gòu)性矛盾。

據(jù)媒體當(dāng)時(shí)觀察，多家知名長(zhǎng)租公寓平臺(tái)房源始終充足，即使在短期需求集中爆發(fā)的畢業(yè)季，也未出現(xiàn)售罄現(xiàn)象。在租房過程中，供給端和需求端的信息不透明，導(dǎo)致二者只能借助中介實(shí)現(xiàn)交易；租賃人口向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致中心城區(qū)成交量大，房源顯得相對(duì)緊張，而郊區(qū)房源充足卻鮮有人問津。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的分析報(bào)告表示，此現(xiàn)象背后反映出住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規(guī)欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護(hù)。同時(shí)，少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對(duì)不足城市的租金。

對(duì)于當(dāng)時(shí)租金快速上漲原因，我愛我家原副總裁胡景暉曾公開發(fā)表言論。他表示，為了擴(kuò)大規(guī)模，各大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，用高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20％到40％在爭(zhēng)搶房源。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)通過統(tǒng)一裝修、N+1出租（更換客廳屬性，改裝為可供居住房間）模式，也加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。

專家：克服市場(chǎng)失靈問題 租金調(diào)控以解決中低收入者住房為主

作為解決住房需求的主要途徑，租房同樣是重要的民生問題。此前出現(xiàn)的租金過快上漲現(xiàn)象，受到了政策關(guān)注。

在近日發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，針對(duì) “租金過快上漲”情況對(duì)應(yīng)設(shè)置了相關(guān)措施�！兑庖姼濉分赋觯�直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息。對(duì)于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

“租金管控的目的是避免租賃市場(chǎng)的短期大幅波動(dòng)，對(duì)于解決居民特別是中低收入者住房問題具有重要意義。” 中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示。

在采訪中，多位專家表示，此次意見主要是以解決中低收入者住房問題。

對(duì)于此次政策的主要監(jiān)管目標(biāo)，中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向記者表示，《意見稿》針對(duì)的核心對(duì)象主要是對(duì)已掌握大量租賃房源的企業(yè)。“相較過去業(yè)主直接租賃方式，類似運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的租賃企業(yè)對(duì)租金上漲的預(yù)期則會(huì)更高。”

況偉大表示，住房租賃市場(chǎng)是解決中低收入者住房問題的主要市場(chǎng)。政府干預(yù)租房?jī)r(jià)格調(diào)控、保護(hù)租客利益，實(shí)際上是為解決這部分群眾的住房問題，是克服市場(chǎng)失靈問題。亦是國(guó)際通行做法。

記者了解到，穩(wěn)定租房?jī)r(jià)格、保護(hù)租客利益同樣是世界各國(guó)關(guān)注的重要問題。世界各國(guó)普遍將其視作一項(xiàng)重要的民生保障，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和物價(jià)水平，制定了相應(yīng)的租金漲幅標(biāo)準(zhǔn)，推行廉租房或福利房等政策。

德國(guó)在其《住房租賃法》中明確規(guī)定，通常情況下3年內(nèi)房屋租金上漲不得超過20%；美國(guó)加州規(guī)定，其州內(nèi)房屋每年的租金漲幅最高不得超過5%，加上當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡�，最終總漲幅不得超過10%；新加坡則通過政府興建的組屋（政府所有權(quán)，公民可以居住99年），建立起組屋+商品房的二元房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，中低收入公民可通過直接購(gòu)買或租賃組屋解決住房問題。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登表示，租金的管控的目的是避免租賃市場(chǎng)的短期大幅波動(dòng)，將有利于租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展�，F(xiàn)實(shí)中，不少國(guó)家的中央政府或地方政府都對(duì)房屋租金的漲幅有著相對(duì)較為嚴(yán)格的規(guī)定，此類方法都為我們未來相關(guān)法規(guī)的制定提供了一定的借鑒意義。

此外，在加大住房供給方面，《意見稿》提出鼓勵(lì)通過新增用地專門建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房、利用整棟既有房屋用于出租等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

對(duì)此，況偉大表示，多渠道增加租賃住房供給不僅會(huì)盤活存量市場(chǎng)，增加供需平衡，而且能夠降低和穩(wěn)定租金和住房?jī)r(jià)格，可防范住房投機(jī)和住房金融風(fēng)險(xiǎn)，有利于建立“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

張大偉認(rèn)為，不論是發(fā)布租賃價(jià)格還是調(diào)控租金水平，都對(duì)各地政府的調(diào)控能力形成考驗(yàn)。“政府只有真正掌握一定的租賃房源，否則很難干預(yù)租賃價(jià)格。此外，從群眾的實(shí)際需求考慮，則需要加大對(duì)城市核心區(qū)域或居民主要活動(dòng)區(qū)域的租賃住房供應(yīng)，提升租賃房屋質(zhì)量。”