9月23日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》（簡稱“《意見》”）。其中明確，穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例；到“十四五”期末，以省（區(qū)、市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，通過城市土地出讓收入反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)，將極大提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的提升；同時，《意見》為穩(wěn)定土地市場預(yù)期，穩(wěn)定地價做出政策保障，預(yù)期未來一段時間內(nèi)，各省各地會有關(guān)于土地出讓金方面的新政出臺。

總體目標(biāo)：土地出讓收益支農(nóng)比例達(dá)50%以上

土地出讓收入是地方政府性基金預(yù)算收入的重要組成部分。根據(jù)財政部公布的2020年8月財政收支情況數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國政府性基金預(yù)算收入47030億元，同比增長2.3%。分中央和地方來看，中央政府性基金預(yù)算收入2343億元，同比下降16.7%；地方政府性基金預(yù)算本級收入44687億元，同比增長3.5%,其中,國有土地使用權(quán)出讓收入42017億元，同比增長9%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長期以來，土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城，有力推動了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，但直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例偏低，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的支持作用發(fā)揮不夠。

對此，《意見》提出明確目標(biāo)，從“十四五”第一年開始，各�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例；到“十四五”期末，以省（自治區(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。

提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例，《意見》給出了兩種計提方式，一是按照當(dāng)年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到50%以上計提，若計提數(shù)小于土地出讓收入8%的，則按不低于土地出讓收入8%計提；二是按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到10%以上計提。

在今日國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會上，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊進(jìn)一步解讀稱，從2013年到2018年全國的土地出讓收入累計高達(dá)28萬億元，扣除成本性支出以后，土地出讓收益是5.4萬億元，占到了土地出讓收入的19.2%。土地出讓支出用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金合計是1.85萬億元，僅占土地出讓收益的34.4%，占土地出讓收入的6.6%，用在城市建設(shè)的比例比農(nóng)村要高得多。

“長期以來，土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例偏低，這是造成農(nóng)業(yè)農(nóng)村建設(shè)投入不足的一個重要原因，”韓俊認(rèn)為，“現(xiàn)在我們這個城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過了60%，已經(jīng)到了工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的發(fā)展階段了，到了該把土地增值收益更多地用在‘三農(nóng)’的時候了�，F(xiàn)在要解決好發(fā)展不平衡不充分的問題，推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，必須加快推進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興，可以說鄉(xiāng)村發(fā)展就是擴大內(nèi)需的一個重要戰(zhàn)略支點，必須下決心解決土地增值收益長期以來‘取之于農(nóng)、主要用之于城’的問題。”

農(nóng)村人居環(huán)境整治、鄉(xiāng)村文旅或成為房企新機遇

目前，在我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)事業(yè)發(fā)展中，資金短缺重大問題。早在2018年，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》提出，提高土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例。堅持取之于地，主要用之于農(nóng)的原則，制定調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍、提高農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入比例的政策性意見，所籌集資金用于支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，“從本次政策中可以看出，國家對于未來農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展將成為“十四五”規(guī)劃中重點方向，而農(nóng)村農(nóng)業(yè)事業(yè)發(fā)展中，資金支持是重要環(huán)節(jié)，通過城市土地出讓收入反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)，將極大提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的提升。另外，本次政策中，也禁止土地出讓收入作為償債資金而發(fā)專項債，嚴(yán)禁資金流向債務(wù)，從而管控各地政府通過大量出讓土地從而保持政府收入的健康，為穩(wěn)定土地市場預(yù)期，穩(wěn)定地價做出政策保障。預(yù)期未來一段時間內(nèi)，各省各地均會有關(guān)于土地出讓金政策新政出臺。”

“此次政策最核心的內(nèi)容，實際上就是土地出讓金支農(nóng)比例的提高”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“政策實際上給出了兩種比例的選項，按照土地出讓收入或收益進(jìn)行計提，同時無論采取什么方式，至少土地出讓金收入有8%是需要投入到農(nóng)村市場的。若從實際過程看，由于土地出讓收益的計算更為復(fù)雜，不排除后續(xù)通過土地出讓金收入進(jìn)行10%的比例計提的可能性更大。”

“從房地產(chǎn)的角度看，可以重點關(guān)注現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村人居環(huán)境整治、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護(hù)等，尤其是一些城市近郊區(qū)的農(nóng)村即城邊村，或是享受此類土地出讓金支農(nóng)政策的較大受益者。相關(guān)鄉(xiāng)村振興關(guān)聯(lián)的文旅投資、大型居住社區(qū)等或享受更多的資金支持，這是相關(guān)房企可以重點關(guān)注的領(lǐng)域。”嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。