監(jiān)管大棒與過渡期降負(fù)債

“三道紅線”直指房企融資命門，但仍存一定緩沖期。據(jù)媒體報(bào)道，目前12家房企試點(diǎn)實(shí)施，正式實(shí)施日期是2021年1月1日。

在9月14日舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產(chǎn)融資規(guī)則前后差不多醞釀了將近兩年的時(shí)間，前期廣泛征求意見，形成了對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。從微觀的層面來說，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

潘功勝指出，在這個(gè)規(guī)則制定過程中，我們也充分考慮企業(yè)和市場的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)了科學(xué)合理的過渡期安排。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，目前“三道紅線”在12家房企試點(diǎn)，并未全面實(shí)施。這給了高負(fù)債企業(yè)以緩沖時(shí)間，如果能夠運(yùn)用好“金九銀十”傳統(tǒng)的營銷節(jié)點(diǎn)，加大營銷與銷售回款，并加快股權(quán)融資以及表外融資的力度，就能優(yōu)化現(xiàn)金流。”

由此看來，接下來的幾個(gè)月，無論是降價(jià)銷售積極回款還是拓寬融資渠道，降負(fù)債都將成為房企的工作重心。在年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)管理層表示，年初計(jì)劃在年內(nèi)把凈負(fù)債率控制在185%以內(nèi)。從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標(biāo)，預(yù)計(jì)年末下降至160%左右。恒大高層表示，將通過分拆資產(chǎn)上市降負(fù)債。融創(chuàng)中國高層表示，目前融創(chuàng)的凈負(fù)債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標(biāo)是明年將凈負(fù)債率控制到100%以下。

在實(shí)際行動(dòng)上，包括恒大在內(nèi)的部分房企，已經(jīng)在“金九銀十”期間啟動(dòng)降價(jià)促銷措施，加速銷售與回款。另有不少企業(yè)加大融資力度，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬全國房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券發(fā)行超過304.8億元，同比2019年同期的207.1億元上漲了47%。此外，8月美元債累計(jì)發(fā)行高達(dá)65.6億美元，相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續(xù)發(fā)行33億美元。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，市場傳聞?wù)�策變化，大量房企井噴融資，過去幾個(gè)月海外資本市場動(dòng)蕩，基本封死內(nèi)地房企業(yè)外融資可能性，海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價(jià)可能性。但著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。

此外，在拓寬融資通道上，股權(quán)類融資增多，諸如富力地產(chǎn)配發(fā)新股，恒大分拆物業(yè)、汽車板塊上市。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，股權(quán)融資將成為房企下一步融資所采取的重要手段。

未來，“三道紅線”試點(diǎn)擴(kuò)圍是大概率事件，各大企業(yè)提前優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，勢在必行。潘功勝表示，下一步，我們將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。