日前,《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡(jiǎn)稱《建議》)全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng),文中透露五大信號(hào),為未來(lái)5年的樓市發(fā)展指明方向。

 “房住不炒”貫穿未來(lái)五年

 此番《建議》提出,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。專家指出,這意味著未來(lái)5年,“房住不炒”依然是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的主基調(diào)。

 2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此后“房住不炒”成為“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)核心指導(dǎo)思想,此后各類房地產(chǎn)政策的制定,都嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。

 “十三五”“十四五”兩個(gè)五年規(guī)劃期,均以此作為主基調(diào),意味著“房住不炒”將貫穿中國(guó)樓市10年發(fā)展。

 這一方面體現(xiàn)樓市政策的穩(wěn)定性,穩(wěn)定的政策有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期,促進(jìn)樓市的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。另一方面,這也持續(xù)淡化房地產(chǎn)全行業(yè)和各參與方的投機(jī)沖動(dòng),遏制炒房。

 減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的擠占

 今年以來(lái)的一系列政策表明,中國(guó)正在力圖減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的擠占,同時(shí),引導(dǎo)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),特別是科技領(lǐng)域。

 此番中央的《建議》也在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)中,強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

 貝殼研究院專業(yè)市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為,過(guò)去一個(gè)階段,房地產(chǎn)和金融兩個(gè)板塊相互推動(dòng),部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲,投資投機(jī)性購(gòu)房需求旺盛,部分企業(yè)投資房產(chǎn),居民債務(wù)壓力巨大,對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、消費(fèi)循環(huán)構(gòu)成了不利影響。

 今年8月份,銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》撰文提醒稱,一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始反彈,金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。

 對(duì)此,監(jiān)管層也出臺(tái)一系列措施,化解風(fēng)險(xiǎn),涉房金融政策收緊。今年8月份,被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)出臺(tái)。

 萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示,房地產(chǎn)業(yè)中,金融的比重越來(lái)越高,金融資源被過(guò)多占用,這對(duì)經(jīng)濟(jì)而言不是好事。融資新規(guī)的出臺(tái),意味著房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代的結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸成普通行業(yè)。

 住房租賃仍是“風(fēng)口”

 此番《建議》提及租購(gòu)并舉,并提出探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房,完善長(zhǎng)租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給等。

 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,中國(guó)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度框架已經(jīng)基本建立。不過(guò),業(yè)內(nèi)專家指出,目前租賃仍是住房制度的短板領(lǐng)域,需要在未來(lái)5年重點(diǎn)發(fā)展。

 許小樂(lè)表示,住房補(bǔ)短板,是為了彌補(bǔ)過(guò)去20多年重購(gòu)買、輕租賃導(dǎo)致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,同時(shí),也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

 中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為,此次的《建議》當(dāng)中再提租購(gòu)并舉、完善長(zhǎng)租房政策等,說(shuō)明租賃住房依然是后續(xù)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。完善市場(chǎng)化租賃、加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓管理可能是近期的政策重點(diǎn)。

 目前中國(guó)已在13個(gè)城市開(kāi)展農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為,未來(lái)試點(diǎn)范圍或進(jìn)一步擴(kuò)大,熱點(diǎn)城市有望優(yōu)先進(jìn)入試點(diǎn)范圍。

 重視老舊小區(qū)改造

 挖潛存量的老舊小區(qū)改造等也將成為未來(lái)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

 《建議》提出,加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。

 根據(jù)官方出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,到“十四五”期末(2025年底),力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。這意味22萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)需要改造,涉及的居民近3900萬(wàn)戶。

 住房消費(fèi)健康發(fā)展

 此次《建議》當(dāng)中明確提出,促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。

 許小樂(lè)認(rèn)為,住房消費(fèi)健康發(fā)展是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿足。

 其背后是房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入相匹配,與此同時(shí),提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展,服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。居住服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)有望進(jìn)一步壯大。