近日，廣東省深圳市發(fā)布被稱為“深八條”的調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策，其目的在于“遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

值得注意的是，發(fā)布調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策的城市不只有深圳。今年7月以來，浙江省杭州市、廣東省東莞市、浙江省寧波市等地均已發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場新政策。

專家認(rèn)為，今年上半年以深圳為代表的城市房價(jià)上漲，并非真實(shí)住房需求增長所推動(dòng)，多地出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場新政，正是為了落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機(jī)炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

專家認(rèn)為，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價(jià)，亟須升級一線、二線城市限購政策，以應(yīng)對投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的是，我們需要對沿用多年的限購限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

深圳房價(jià)扶搖直上 調(diào)控防止猛漲猛跌

7月15日，深圳市一條涉樓市的重磅消息——深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局等8部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

在這份文件中，深圳市提出8條具體調(diào)控房地產(chǎn)市場措施，被稱為“深八條”。

其中，第一條正是“調(diào)整商品住房限購年限”。即深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華分析稱，以往，由于深圳落戶難度較低，限購政策實(shí)際接近虛設(shè)。而新規(guī)中限購全面收緊，要求在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保，才能購買商品住房，“持深圳戶口者在深圳購房的門檻提高”。

除此之外，“深八條”還包括完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理等措施。

深圳市此舉旨在落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

今年以來，深圳市房價(jià)持續(xù)上漲，牽動(dòng)著公眾的敏感神經(jīng)。比如今年4月份時(shí)，深圳市某一套房源售價(jià)從1280萬元上調(diào)到1380萬元，調(diào)價(jià)幅度達(dá)100萬元。

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局稱，對于輿論反映部分住宅小區(qū)二手房價(jià)格過高問題，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價(jià)過高，存在嚴(yán)重背離市場行情的情況。

但深圳市房價(jià)上漲也是事實(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳市二手房的價(jià)格，環(huán)比分別上漲0.5％、0.5％、1.6％、1.7％、1.6％和1.9%。其中，在3月份、4月份和5月份，分別排在全國70個(gè)大中城市的第一、第二和第二。

鄒琳華告訴記者，2020年上半年，深圳等一線城市樓市走勢引人矚目。即使受到疫情沖擊，深圳房價(jià)仍扶搖而上，房價(jià)水平趕超北京位居全國第一。

鄒琳華稱，據(jù)2020年6月緯房指數(shù)顯示，2020年上半年，深圳房價(jià)累計(jì)上漲11.35%，上海累計(jì)上漲4.72%，北京累計(jì)上漲2.81%，廣州累計(jì)上漲0.23%。在鄒琳華看來，2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價(jià)上漲，本質(zhì)上是由廉價(jià)資金而非真實(shí)需求增長所推動(dòng)。為了對沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場流動(dòng)性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金實(shí)際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為資金流向的重要選項(xiàng)。

鄒琳華認(rèn)為，在寬松的貨幣環(huán)境下，資金流入房地產(chǎn)市場概率增加。在各類城市中，一線城市房地產(chǎn)流動(dòng)性好，二手房市場發(fā)達(dá)，更受投資投機(jī)資金的青睞。在北上廣深四個(gè)一線城市中，由于深圳落戶容易、限購實(shí)際門檻很低，又更易成為各路投機(jī)資金的主戰(zhàn)場。因而，深圳房價(jià)的率先上漲并非偶然。

“此次深圳調(diào)控升級，有利于房價(jià)降溫。”鄒琳華說。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，“房住不炒”是我國很長一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，深圳市此次的房地產(chǎn)調(diào)控措施，從法律上看，屬于常規(guī)的調(diào)控手段，目的在于調(diào)控深圳市的房價(jià)不能“猛漲猛跌”。

在樓建波看來，這種常規(guī)調(diào)控手段并沒有突破中央“房住不炒，因城施策”政策框架，并不代表國家房地產(chǎn)市場調(diào)控走向的改變，而只是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。