在“三道紅線”影響下，部分房企放慢了拿地的腳步。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積8001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%；出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。

但從前11個(gè)月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額2.85萬(wàn)億元，拿地規(guī)模仍在同比增長(zhǎng)，達(dá)到13.8%。相對(duì)來(lái)看，前10名企業(yè)在投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比同比下降；而位居前11至30陣營(yíng)的企業(yè)因?yàn)樽非笠?guī)模適度增長(zhǎng)，表現(xiàn)為積極投資土地市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，臨近年底，預(yù)期仍會(huì)出現(xiàn)拿地小高峰。不過(guò)，鑒于房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受到限制，預(yù)期房企拿地也將保持審慎策略。

11月50家房企單月拿地金額下降

經(jīng)歷二季度集中補(bǔ)倉(cāng)后，三季度房企開始回調(diào)拿地節(jié)奏，進(jìn)入四季度，房企拿地規(guī)模呈現(xiàn)縮減趨勢(shì)，10月、11月均持續(xù)下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)300個(gè)城市土地供應(yīng)面積13157萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%；成交面積8001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%；出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。與此同時(shí)，50家代表房企中，32家11月拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靜分析稱，“三道紅線”對(duì)房企拿地或有一定影響。

當(dāng)然，11月也存在個(gè)別拿地較“猛”的企業(yè)，比如金茂和寶龍11月拿地額占前11月總額之比超過(guò)30%，合景泰富在25%以上。

2020年1-11月50家代表房企每月拿地總額

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主；數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋亍?/p>

值得關(guān)注的是，11月深圳土地市場(chǎng)異常吸睛。11月23日，深圳8宗居住用地入市，總出讓面積73.22萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)合計(jì)294.42億元。其中，寶安沙井A301-0575號(hào)宗地，該地塊由深圳融華置地投資有限公司以底價(jià)127億元競(jìng)得。在11月份全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中，深圳市寶安區(qū)沙井街道地塊以總價(jià)127億元位居榜首。

整體來(lái)看，11月份全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中的土塊主要集中于深圳及廣州。其中深圳共入榜4宗地塊，總成交金額為336億元；廣州有2宗地塊入榜，總成交金額87億元。

在中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉看來(lái)，11月深圳土地只是全年土地市場(chǎng)的縮影，2020年土地市場(chǎng)整體持續(xù)處于高位。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月23日，今年已經(jīng)有上海、杭州、廣州3個(gè)2000億賣地城市，還有北京、南京等6個(gè)千億賣地城市。全國(guó)累計(jì)看，超過(guò)28個(gè)城市賣地超過(guò)500億，均刷新歷史記錄。

今年多數(shù)企業(yè)拿地月均值高于去年

從中指研究院新增貨值房企排名來(lái)看，碧桂園、恒大、保利占據(jù)榜單前三位。1-11月，碧桂園以累計(jì)新增貨值3771億元占據(jù)榜單頭名；恒大以總額3747億元位列第二位；排名第三的保利新增貨值總額也達(dá)到3727億元。

事實(shí)上，龍頭房企一直活躍在各地土地市場(chǎng)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)招拍掛權(quán)益拿地額超過(guò)全國(guó)300城賣地金額的一半。在重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中，中海出現(xiàn)在5個(gè)城市的1-11月拿地總額TOP10榜單里，華潤(rùn)置地、招商蛇口及華夏幸福同樣在多個(gè)城市齊發(fā)力，分別出現(xiàn)在3個(gè)城市的榜單中。相比之下，濱江集團(tuán)則選擇持續(xù)深耕大本營(yíng)杭州，拿下杭州1-11月拿地總額冠軍。

從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年多數(shù)企業(yè)拿地月均值高于上年。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-11月月均投資額1925億元，顯著高于2019年月均水平。一些企業(yè)更是逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。其中，前11個(gè)月奧園和越秀月均拿地金額較上年增加1.5倍以上，綠城也在一倍以上。當(dāng)然，也有15家房企月均拿地金額不及上年，其中世茂和富力前11個(gè)月月均拿地金額較上年減少60%以上。

今年房企投資力度增強(qiáng)還表現(xiàn)在拿地銷售比上，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示50家代表房企拿地銷售比均值為34.8%，較上年同期增長(zhǎng)1.3%。分陣營(yíng)來(lái)看，前10企業(yè)土儲(chǔ)足以支撐未來(lái)發(fā)展，在投資方面更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比同比下降1.1%至31.5%；前11-30陣營(yíng)企業(yè)追求規(guī)模適度增長(zhǎng)，在投資方面表現(xiàn)出較為積極的態(tài)度，拿地銷售比同比增長(zhǎng)4%至40.1%，為三個(gè)陣營(yíng)中最高。

長(zhǎng)三角熱度持續(xù)，年底或出現(xiàn)拿地小高峰

從目前來(lái)看，房企在城市布局上，仍是重倉(cāng)二線城市。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企前11個(gè)月在二線城市的投資面積占比達(dá)到了51.5%，三四線為43.8%，一線占比僅為4.7%。其中，企業(yè)尤其熱衷于在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計(jì)達(dá)到57.3%。長(zhǎng)三角熱度更是持續(xù)，占比高達(dá)24.9%。

對(duì)于今年最后一個(gè)月，貝殼研究院預(yù)計(jì)，持續(xù)加大供應(yīng)的一線城市，年底土地市場(chǎng)將迎來(lái)高潮。比如12月，北京加大供應(yīng)力度，計(jì)劃出讓6宗R2二類居住用地以及2宗F81類綠隔產(chǎn)業(yè)用地。廣州、上海均有8至9宗住宅用地入市。另外，深圳也將有3宗用地入市。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，一線城市12月計(jì)劃推出用地規(guī)劃建面是11月成交規(guī)劃建面的1.3倍。可見(jiàn)一線城市持續(xù)加大供應(yīng)力度。值得關(guān)注的是，上海1宗、北京2宗新供應(yīng)地塊的樓面價(jià)在6.7萬(wàn)元/平方米以上。這也將是年底土地市場(chǎng)的亮點(diǎn)。

此外，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，年底是各城市土地供應(yīng)的高峰期，雖然“三道紅線”壓制了企業(yè)的拿地意愿，但臨近年底，預(yù)期仍會(huì)出現(xiàn)拿地小高峰。不過(guò)，鑒于房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受到限制，融資帶來(lái)的資金流入將大大減少，為保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，預(yù)期房企拿地將長(zhǎng)期保持審慎投資、量入為出的策略。