近期，業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)是“需求側(cè)改革”。這個(gè)話題很大，怎么理解呢？我從事房地產(chǎn)研究接近15年了，“手里拿著錘子，看什么都是釘子”，覺(jué)得這事兒與房地產(chǎn)有關(guān)，那就拿老百姓很關(guān)注的住房來(lái)剖析這個(gè)話題吧！我國(guó)百姓不愛(ài)提前消費(fèi)，但買房是個(gè)例外。無(wú)論富豪還是平民，有房的沒(méi)房的，沿海的內(nèi)地的，一聽(tīng)說(shuō)政策鼓勵(lì)買房，個(gè)個(gè)都跟打了雞血似的沖進(jìn)售樓處。過(guò)去十幾年，經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)的“需求管理”、“逆周期調(diào)節(jié)”等字眼，很大程度是刺激住房消費(fèi)。所以，一旦聽(tīng)到要鼓勵(lì)住房消費(fèi)了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條就迅速循環(huán)起來(lái)，消費(fèi)也好、投資也好，都昂揚(yáng)向上，屢試不爽。但過(guò)去十幾年，幾個(gè)大周期下來(lái)，這個(gè)鏈條轉(zhuǎn)得越來(lái)越別扭了。房?jī)r(jià)漲得快，綜合通脹始終比預(yù)期的要高，各參與方都拼命“加杠桿”，住房需求側(cè)越來(lái)越不健康。

房地產(chǎn)企業(yè)“高舉高打”（高價(jià)拿地、高成本融資）彎道超車、沖千億、沖萬(wàn)億；地價(jià)一旦上漲，地方靠土地抵押，“上項(xiàng)目”就不亦樂(lè)乎；考慮房?jī)r(jià)后的綜合成本、機(jī)會(huì)成本高，實(shí)體企業(yè)不得不舉債“擴(kuò)投資”；老百姓加杠桿也不含糊，也是過(guò)去幾輪“逆周期調(diào)節(jié)”中杠桿上升最猛的。直觀的感覺(jué)是，當(dāng)下富人也好、工薪也好，都覺(jué)得要買房、抵抗通脹。

但是，這場(chǎng)杠桿游戲中，誰(shuí)的起始資產(chǎn)大、誰(shuí)的膽兒大，誰(shuí)就獲得了先入為主的加杠桿優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就能在加杠桿中獲得最大的資產(chǎn)溢價(jià)。于是，這幾年的新房供應(yīng)，越來(lái)越豪宅化了，低總價(jià)、小戶型的房子越來(lái)越少，特別是今年疫情后。因?yàn)�，�?gòu)買力越來(lái)越集中在換房和炒房群體中。當(dāng)然，地價(jià)、杠桿上漲也是驅(qū)動(dòng)力，而各方做局營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也不可忽視。

期間，確有住房消費(fèi)升級(jí)的成分，但種種跡象表明，這個(gè)升級(jí)是不正常的。比如，只有一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的新盤，才能賣得好，這與過(guò)去幾輪上漲周期中，“一開(kāi)盤、即熱銷”完全不同；比如，即便大戶型熱銷，但更熱銷的是緊湊型的“小三房”，80平米左右戶型，過(guò)去是1-2房，現(xiàn)在都能做到3房。說(shuō)明什么？面對(duì)高房?jī)r(jià)，即便改善換房，也不能任性地?fù)Q200平米的房子。

因?yàn)�，賣掉手上的小戶型、老破小，改善換房的首付款沒(méi)問(wèn)題了，但面對(duì)的房?jī)r(jià)已今非昔比，收入還沒(méi)漲到那個(gè)地步，月供很難支撐。于是，換房改善的，既在乎均價(jià)，更在乎總價(jià)可控。已經(jīng)上車的，享受到了資產(chǎn)溢價(jià)，換房都如此困難，遑論沒(méi)有買房的。沒(méi)上車的，表面上罵罵咧咧，暗地里卯足力氣攢首付，等著下一輪樓市調(diào)控來(lái)臨，創(chuàng)造上車的機(jī)遇。

上面講的還是有效購(gòu)房需求，這幾年進(jìn)入大城市打拼的年輕人、新就業(yè)大學(xué)生，如果沒(méi)有父母支撐，已經(jīng)很難支撐起購(gòu)買力了。他們面對(duì)的不僅是高房?jī)r(jià)，還有水漲船高的租金。這就是為何今年疫情后很多長(zhǎng)租公寓爆雷了，導(dǎo)火索就是收入預(yù)期下降，租客退出高租金的長(zhǎng)租公寓，轉(zhuǎn)到低租金出租屋，或選擇“合租”、城中村，導(dǎo)致出租率下降，惡化了資金鏈。

所以，樓市的“需求側(cè)改革”，不再是需求端加杠桿、靠財(cái)富預(yù)期刺激買房，而應(yīng)該是在對(duì)“需求分層”的基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃、供地、公共服務(wù)配套等支持，輔以住房供給側(cè)改革，支持和滿足基本住房需求。近期，國(guó)家“十四五”規(guī)劃對(duì)于住房保障空前重視，要求構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，同時(shí)還要加大老舊小區(qū)改造。

通過(guò)公租房，對(duì)戶籍低收入、住房困難家庭應(yīng)保盡保。保障性租賃住房是新提法，主要針對(duì)新市民的住房需求，政策要求“有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。言下之意，當(dāng)下住房最困難的是新市民。共有產(chǎn)權(quán)住房針對(duì)的是在城市已落腳幾年，但買不起商品房，又夠不上保障房的“夾心層”。老舊小區(qū)改造針對(duì)有住房但無(wú)住房消費(fèi)（裝修、換房）的人群。總之，這幾類住房消費(fèi)需求，這幾年一直壓抑著，也是住房的“需求側(cè)改革”最核心的內(nèi)容。