資源供應(yīng)過剩 行業(yè)加速洗牌

受訪人士介紹，當(dāng)前各地寫字樓空置率較高的背后，有供過于求的市場因素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理等多重誘因。

寫字樓供大于求。

今年上半年，深圳市累計(jì)吸納甲級寫字樓辦公面積約14萬平方米，超過2019年的全年吸納量。在供應(yīng)量連續(xù)四年大漲的情況下，寫字樓市場逐漸飽和。

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵表示，部分城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級速度快，原有的一些產(chǎn)業(yè)空間并不能充分滿足新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需要，為吸引更多現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)創(chuàng)新等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐，因而增加了商務(wù)辦公等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地的供應(yīng)量；同時，一些城市允許將舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè)成介于生產(chǎn)制造功能和商務(wù)辦公功能之間的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，其外在形式就是寫字樓。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計(jì)，2020年至2024年，深圳可能入市的甲級寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到791萬平方米。“由于階段性供過于求，未來幾年，深圳的甲級寫字樓將持續(xù)維持高空置率狀態(tài)。”

疫情影響租賃活動。

據(jù)第一太平戴維斯、CCEF提供的數(shù)據(jù)顯示，在包括北上廣深四個一線城市和杭州、成都、武漢等14個二線城市的18個樣本城市當(dāng)中，除了南京、蘇州外，其余16個城市的寫字樓租金跌勢已超過一年。

業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來，多地甲級寫字樓供應(yīng)快速增長，但企業(yè)需求增速顯然沒有趕上寫字樓供應(yīng)的增速，在寫字樓資源供過于求的當(dāng)下，疫情加劇了市場的去庫存壓力。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，企業(yè)整體營收增速受到大環(huán)境的影響，隨著疫情防控常態(tài)化持續(xù)，社會生產(chǎn)生活逐步正常運(yùn)行，但居民消費(fèi)端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

部分城市新興產(chǎn)業(yè)不足。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為，一些城市目前處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整階段，互聯(lián)網(wǎng)、平臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不夠完善，缺少如頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、在線教育等一批能夠?yàn)樯虅?wù)樓盤帶來需求亮點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)成為寫字樓吸納主力。前期快速擴(kuò)張且租戶結(jié)構(gòu)以初創(chuàng)公司為主的商務(wù)品牌開始出現(xiàn)退租撤場現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。

科學(xué)合理規(guī)劃 促進(jìn)良性發(fā)展

受訪人士表示，大量寫字樓涌現(xiàn)，一方面增加了城市景觀和天際輪廓線，推動固定資產(chǎn)投資增長，展現(xiàn)一個地方經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的成就，另一方面，其暗藏的風(fēng)險隱患也不容忽視。建議在控制商業(yè)樓宇數(shù)量和規(guī)模的同時，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

南開大學(xué)濱海研究院副院長薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇本身的資金回報(bào)率并不高，許多城市的摩天大樓拔地而起，僅僅作為城市形象的展示之用。就目前辦公資源供大于求的現(xiàn)狀來看，需要合理規(guī)劃進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認(rèn)為，近年來，一些城市及其各個城區(qū)，招商引資展開了“競標(biāo)賽”，新區(qū)動輒和紐約曼哈頓、倫敦金融城等標(biāo)志性區(qū)域?qū)��?biāo)。當(dāng)前企業(yè)、個人在創(chuàng)業(yè)上心態(tài)愈發(fā)務(wù)實(shí)，靠高檔寫字樓裝飾門面獲得市場青睞并不現(xiàn)實(shí)。因此，各地應(yīng)降低期待，放慢腳步，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

同時，調(diào)整土地供應(yīng)思路。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長王策飛介紹，針對供地結(jié)構(gòu)失調(diào)帶來的寫字樓供應(yīng)過多，為優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，深圳市2020年縮減了商服用地的供應(yīng)量。

其次，在稅收、金融等方面出臺積極政策。廣西房地產(chǎn)協(xié)會副會長李景新建議，寫字樓招商可由企業(yè)分散招商轉(zhuǎn)向由政府層面統(tǒng)籌的集中招商，寫字樓資源閑置率高的問題持續(xù)多年，已非市場端通過自身調(diào)試能夠解決，需要政府引導(dǎo)“放水養(yǎng)魚”。龍光地產(chǎn)廣西區(qū)域公司營銷管理事業(yè)一部負(fù)責(zé)人陳梁認(rèn)為，金融市場的支持也至關(guān)重要。當(dāng)前貸款難度大、門檻高，且利率上浮較多，給有購買寫字樓意愿的客戶造成較大約束。“寫字樓方面貸款一次最多500萬元，建議金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)放寬政策，以刺激市場活力。”

此外，根據(jù)市場新需求調(diào)整發(fā)展方向。薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇開發(fā)商應(yīng)當(dāng)走出思維誤區(qū)，不要將目光只放在建設(shè)“高大上”的項(xiàng)目上，也可為新興的中小企業(yè)“量身定做”一些走“親民路線”的辦公資源。在寫字樓租賃成本不低的情況下，技術(shù)范式的變革引發(fā)了辦公形式的諸多變化：騰訊會議、釘釘?shù)绒k公軟件的出現(xiàn)和功能不斷完善，使一些資金不充足的中小企業(yè)失去了承租辦公場地的動力。因此，針對這一部分需求，要求開發(fā)商轉(zhuǎn)換思路，讓中小企業(yè)不再“望樓興嘆”。