進(jìn)入2月份以來，房企陸續(xù)公布1月份的銷售業(yè)績。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月9日中午，已有超過30家房企公布了1月業(yè)績，整體同比大幅增，其中28家房企1月銷售額平均增幅超過90%。其中1月銷售業(yè)績同比增長超過100%的房企達(dá)8家，同比增長最高的甚至達(dá)到驚人的367.2%。

1月是2021年的開局，而房企也紛紛在這個(gè)具有重要意義的月份取得“開門紅”。可以佐證的是，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額8705.3億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析指出，1月房企銷量同比猛增，并不代表市場整體熱度過高。由于去年春節(jié)在1月，同時(shí)受疫情影響，大部分地區(qū)的銷售暫停，導(dǎo)致今年1月市場表現(xiàn)明顯好于去年。當(dāng)然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但并非主因。

頭部房企穩(wěn)健，中小房企業(yè)績分化

雖然頭部房企的銷售基數(shù)更大，但在市場回暖中的增長卻顯得尤為明顯。

公告顯示，1月份頭部房企業(yè)績增幅顯著。如龍湖合約銷售額195.1億元，同比增長約93%；世茂集團(tuán)合約銷售200.2億元，同比增長96%；綠城中國1月實(shí)現(xiàn)合同銷售額173億元，同比增長122%。

相比之下，綠地的排名有所下滑。2020年綠地控股全年銷售金額排名在第7位，而今年1月則退至第15位。綠地近期負(fù)債壓力表現(xiàn)較為明顯，凈負(fù)債率水平在近幾年有所下降，但依然高于平均水平。預(yù)計(jì)1月綠地的銷售速度減緩只是暫時(shí)性表現(xiàn)，為降低負(fù)債水平，綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規(guī)模房企仍有差距。如時(shí)代中國1月合同銷售金額82.8億元，同比增長24.1%；合景泰富預(yù)售額67.8億元，同比增長31.3%；新城控股合同銷售166.39億元，同比增長48.5%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)1月協(xié)議銷售額55億元，同比增長56.25%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1月TOP10房企銷售門檻值為187億元，較2020年同期增長119%；TOP50房企的門檻值44億元，較2020年同期增長75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

與此同時(shí)，中小房企的業(yè)績分化也十分明顯。如越秀地產(chǎn)1月銷售89.4億元，同比上升約193%；合生創(chuàng)展1月份合約銷售28.22億元，同比增高達(dá)367.2%。而建業(yè)地產(chǎn)1月份取得物業(yè)合同銷售額30.13億元，同比減少26.4%；保利置業(yè)1月合約銷售額30億元，同比下跌10%。

不過，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，單純看1月份房企業(yè)績同比大幅增長，并不能代表全年業(yè)績。1月份百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勢反彈，很大程度上是因?yàn)槿ツ晖�期正值春�?jié)假期，且因疫情的出現(xiàn)而停擺這兩大因素所導(dǎo)致的基數(shù)較低所致。此外，部分城市樓市景氣度從去年下半年至今持續(xù)回暖，對行業(yè)成交有進(jìn)一步刺激作用。

值得一提的是，TOP3房企的排位在1月份出現(xiàn)變化。2015年之前，萬科一直占居著房企銷售榜首位，2016年榜首位置被恒大奪得，2017~2020年的年度銷冠一直屬于碧桂園。不過今年1月，萬科以702億元的全口徑銷售金額重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大（602.7億元）多出近100億元，而第三位的碧桂園全口徑銷售金額為556.2億元。

張波表示，1月份頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非�？欤�通過加快去化來保障穩(wěn)健增長的節(jié)奏愈加明顯。

林波也認(rèn)為，這和萬科的布局有很大關(guān)系，萬科的布局更偏向一二線，此外去年也隱藏了一部分業(yè)績；另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負(fù)債要求之下減緩拿地、放慢開發(fā)節(jié)奏，導(dǎo)致萬科在1月的增長變得十分突出。

“除了頭部房企之外，今年值得期待的是央企和國企。”林波指出，這些企業(yè)在去年四季度逆勢加倉，相比前8個(gè)月增幅達(dá)60%。如中海、招商、華潤等在去年最年4個(gè)月持續(xù)加倉。

此外，浙系企業(yè)，如德信、祥生、中梁、華鴻等今年均有看點(diǎn)，但不排除自身會出現(xiàn)或多或少的問題。這類企業(yè)具有明顯的區(qū)域基因，基本都在2019年、2020年上市，總體來說財(cái)務(wù)壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地沖得比較猛。加上本土優(yōu)勢，如果市場保持去年的熱度，今年再加倉，業(yè)績增長就能得到保障。

政策趨緊之下，去杠桿成當(dāng)務(wù)之急

2021年1月，在2020年底各項(xiàng)針對融資端的金融調(diào)控政策之后，多地調(diào)控政策也在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理的“滬十條”，杭州推出旨在圍堵此前調(diào)控政策下的炒房“漏洞”、嚴(yán)控需求端的“杭五條”等。

在此背景下，隨著部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新挑戰(zhàn)。對于未來而言，林波表示，防范風(fēng)險(xiǎn)、更好的適應(yīng)市場調(diào)控及變化，是房企新一年的首要目標(biāo)。預(yù)計(jì)2021年將有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩，不排除會有負(fù)增長的企業(yè)出現(xiàn)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，1月份一二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域的多個(gè)“紅盤”，由于受限價(jià)等因素影響，無須促銷，市場的關(guān)注度也會極高，上海、杭州等城市甚至出臺政策來保障無房戶優(yōu)先購房。而非熱點(diǎn)的三四線城市，由于返鄉(xiāng)人群的缺失，1月份的市場熱度明顯減弱。

尤其值得注意的是，2021年房企到期債務(wù)將超過萬億元，這也使得房企的資金壓力巨大。而融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機(jī)構(gòu)”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調(diào)控，倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。

“對房企來說，今年面臨的最大問題依舊是老生常談的去杠桿，在這個(gè)大前提之下，房企要做的是從資產(chǎn)負(fù)債端著手。”林波表示，一方面，今年房企銷售壓力很大，由于熱門城市不斷出臺政策持續(xù)打壓樓市，而沒出政策的城市本身銷售壓力就很大。此外，有條件分拆上市的房企今年還是要抓緊，尤其是踩在橙色、紅色線上的房企，通過上市能夠快速解決高負(fù)債的問題。

此外在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市盡管打壓，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預(yù)算下，會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現(xiàn)金流，就需要在對的地方落子。整個(gè)長三角拿地很難說能撿到肉，又想要指標(biāo)，又想要規(guī)模，拿地的時(shí)候就不考慮項(xiàng)目未來的盈利性。

林波表示，除此之外，房企還是要想盡辦法去融資，畢竟這是很多企業(yè)面臨的坎。已有部分頭部房企出現(xiàn)不同程度的資金問題，大企業(yè)尚且如此，中小企業(yè)更不用說。

而對信貸資金管控的增強(qiáng)將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價(jià)換量，在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。

“1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因樓市過熱導(dǎo)致監(jiān)管部門迅速升級調(diào)控措施，與中央“房住不炒”的調(diào)控步調(diào)保持一致性，房企在這些區(qū)域未來的需求釋放可能會受到影響。”張波認(rèn)為，房企需要加強(qiáng)對重點(diǎn)區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理地調(diào)整推貨節(jié)奏，把握住不同的銷售窗口期，更好實(shí)現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標(biāo)。