開年首月業(yè)績“大爆發(fā)”,28家房企銷售額平均增幅超90%
來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2021年02月16日 【字體:大 中 小】
進入2月份以來,房企陸續(xù)公布1月份的銷售業(yè)績。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,截至2月9日中午,已有超過30家房企公布了1月業(yè)績,整體同比大幅增,其中28家房企1月銷售額平均增幅超過90%。其中1月銷售業(yè)績同比增長超過100%的房企達8家,同比增長最高的甚至達到驚人的367.2%。
1月是2021年的開局,而房企也紛紛在這個具有重要意義的月份取得“開門紅”?梢宰糇C的是,據(jù)克而瑞統(tǒng)計,1月份百強房企實現(xiàn)操盤銷售金額8705.3億元,整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%。
58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析指出,1月房企銷量同比猛增,并不代表市場整體熱度過高。由于去年春節(jié)在1月,同時受疫情影響,大部分地區(qū)的銷售暫停,導致今年1月市場表現(xiàn)明顯好于去年。當然,部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用,但并非主因。
頭部房企穩(wěn)健,中小房企業(yè)績分化
雖然頭部房企的銷售基數(shù)更大,但在市場回暖中的增長卻顯得尤為明顯。
公告顯示,1月份頭部房企業(yè)績增幅顯著。如龍湖合約銷售額195.1億元,同比增長約93%;世茂集團合約銷售200.2億元,同比增長96%;綠城中國1月實現(xiàn)合同銷售額173億元,同比增長122%。
相比之下,綠地的排名有所下滑。2020年綠地控股全年銷售金額排名在第7位,而今年1月則退至第15位。綠地近期負債壓力表現(xiàn)較為明顯,凈負債率水平在近幾年有所下降,但依然高于平均水平。預計1月綠地的銷售速度減緩只是暫時性表現(xiàn),為降低負債水平,綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。
值得注意的是,中小房企的競爭力與規(guī)模房企仍有差距。如時代中國1月合同銷售金額82.8億元,同比增長24.1%;合景泰富預售額67.8億元,同比增長31.3%;新城控股合同銷售166.39億元,同比增長48.5%;遠洋集團1月協(xié)議銷售額55億元,同比增長56.25%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,1月TOP10房企銷售門檻值為187億元,較2020年同期增長119%;TOP50房企的門檻值44億元,較2020年同期增長75.3%,兩者增幅有著明顯差距。
與此同時,中小房企的業(yè)績分化也十分明顯。如越秀地產1月銷售89.4億元,同比上升約193%;合生創(chuàng)展1月份合約銷售28.22億元,同比增高達367.2%。而建業(yè)地產1月份取得物業(yè)合同銷售額30.13億元,同比減少26.4%;保利置業(yè)1月合約銷售額30億元,同比下跌10%。
不過,克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,單純看1月份房企業(yè)績同比大幅增長,并不能代表全年業(yè)績。1月份百強房企銷售數(shù)據(jù)強勢反彈,很大程度上是因為去年同期正值春節(jié)假期,且因疫情的出現(xiàn)而停擺這兩大因素所導致的基數(shù)較低所致。此外,部分城市樓市景氣度從去年下半年至今持續(xù)回暖,對行業(yè)成交有進一步刺激作用。
值得一提的是,TOP3房企的排位在1月份出現(xiàn)變化。2015年之前,萬科一直占居著房企銷售榜首位,2016年榜首位置被恒大奪得,2017~2020年的年度銷冠一直屬于碧桂園。不過今年1月,萬科以702億元的全口徑銷售金額重新坐上榜首位置,比排在第二的恒大(602.7億元)多出近100億元,而第三位的碧桂園全口徑銷售金額為556.2億元。
張波表示,1月份頭部房企的出貨量增長明顯,從銷量排行來看,萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非?欤ㄟ^加快去化來保障穩(wěn)健增長的節(jié)奏愈加明顯。
林波也認為,這和萬科的布局有很大關系,萬科的布局更偏向一二線,此外去年也隱藏了一部分業(yè)績;另一方面,部分頭部房企降低增速,甚至在降負債要求之下減緩拿地、放慢開發(fā)節(jié)奏,導致萬科在1月的增長變得十分突出。
“除了頭部房企之外,今年值得期待的是央企和國企。”林波指出,這些企業(yè)在去年四季度逆勢加倉,相比前8個月增幅達60%。如中海、招商、華潤等在去年最年4個月持續(xù)加倉。
此外,浙系企業(yè),如德信、祥生、中梁、華鴻等今年均有看點,但不排除自身會出現(xiàn)或多或少的問題。這類企業(yè)具有明顯的區(qū)域基因,基本都在2019年、2020年上市,總體來說財務壓力相對較小,又深耕長三角,開年拿地沖得比較猛。加上本土優(yōu)勢,如果市場保持去年的熱度,今年再加倉,業(yè)績增長就能得到保障。
政策趨緊之下,去杠桿成當務之急
2021年1月,在2020年底各項針對融資端的金融調控政策之后,多地調控政策也在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”,杭州推出旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”、嚴控需求端的“杭五條”等。
在此背景下,隨著部分熱點城市信貸資金管控趨緊,銀行放貸速度走緩,未來房企銷售也將面臨更多新挑戰(zhàn)。對于未來而言,林波表示,防范風險、更好的適應市場調控及變化,是房企新一年的首要目標。預計2021年將有更多規(guī)模房企的增速進一步放緩,不排除會有負增長的企業(yè)出現(xiàn)
《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn),1月份一二線城市的熱點區(qū)域的多個“紅盤”,由于受限價等因素影響,無須促銷,市場的關注度也會極高,上海、杭州等城市甚至出臺政策來保障無房戶優(yōu)先購房。而非熱點的三四線城市,由于返鄉(xiāng)人群的缺失,1月份的市場熱度明顯減弱。
尤其值得注意的是,2021年房企到期債務將超過萬億元,這也使得房企的資金壓力巨大。而融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用,從資金融入和融出兩端積極調控,倒逼房企加速去杠桿、降負債。
“對房企來說,今年面臨的最大問題依舊是老生常談的去杠桿,在這個大前提之下,房企要做的是從資產負債端著手。”林波表示,一方面,今年房企銷售壓力很大,由于熱門城市不斷出臺政策持續(xù)打壓樓市,而沒出政策的城市本身銷售壓力就很大。此外,有條件分拆上市的房企今年還是要抓緊,尤其是踩在橙色、紅色線上的房企,通過上市能夠快速解決高負債的問題。
此外在投拓方面,今年分化依然明顯,熱門城市盡管打壓,但土地市場熱度還是不會降,房企在有限的土地投資預算下,會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現(xiàn)金流,就需要在對的地方落子。整個長三角拿地很難說能撿到肉,又想要指標,又想要規(guī)模,拿地的時候就不考慮項目未來的盈利性。
林波表示,除此之外,房企還是要想盡辦法去融資,畢竟這是很多企業(yè)面臨的坎。已有部分頭部房企出現(xiàn)不同程度的資金問題,大企業(yè)尚且如此,中小企業(yè)更不用說。
而對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加,需要房企加強現(xiàn)金流的管理與預警,在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量,在支出端量入為出,調整拿地力度,才能有效緩解資金壓力。
“1月下旬,上海、杭州、深圳等核心城市因樓市過熱導致監(jiān)管部門迅速升級調控措施,與中央“房住不炒”的調控步調保持一致性,房企在這些區(qū)域未來的需求釋放可能會受到影響。”張波認為,房企需要加強對重點區(qū)域以及核心城市地產周期的研究,才能在分化的城市市場中更合理地調整推貨節(jié)奏,把握住不同的銷售窗口期,更好實現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標。
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